По традиции исторические здания притягивают внимание отдыхающих людей. В Москве вслед за столицами Западной Европы памятники архитектуры становятся приманкой для горожан, гостей столицы и после реконструкции превращаются в шикарные торговые галереи, где продаются товары класса люкс.
Памятниками культуры и архитектуры в Москве считаются большинство построек “царского” и “сталинского” периодов. Расположенные в историческом центре города, они считаются лакомыми кусками для инвесторов. Чтобы не злить власти города и не будоражить общественное мнение, девелоперы, как правило, проводят в обветшалых старинных зданиях реконструкцию с сохранением фасада. От домов остается только коробка, а все перекрытия и внутренние помещения перестраиваются заново по современным технологиям. Порой в центре Москвы, особенно на Остоженке, можно видеть, как застройщики оставляют только “лицевую” стену, за которой полностью сносится и отстраивается новое здание.
Нередко, учитывая потоки отдыхающих горожан и гостей города, историческая застройка превращается в торговые галереи. “Старинные здания, расположенные в бойких местах центра Москвы, выглядят для торговли всегда привлекательно. Ведь здесь всегда много туристов, готовых купить на память о столице России какую-нибудь вещь, — говорит Томас Дукала, возглавляющий отдел финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle. — Однако обременения от города могут сделать проект менее привлекательным”. Поэтому девелоперы никогда не забывают о постановлении правительства Москвы, которое ограничивает в центре города количество строящихся торговых объектов и офисных зданий. Как считает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец, целесообразность размещения торгового помещения в старинном особняке определяется в первую очередь тем, что именно будет продаваться в этом торговом помещении.
“Если торговое помещение предназначено для организации последующей продажи элитных товаров, то центральное месторасположение и старинный облик здания будут положительно влиять на имидж такого магазина, и это компенсирует технические или иные сложности подобного выбора помещения”, — говорит Михаил Гец. После оценки состояния старинного здания и его инженерной инфраструктуры его владелец определяет целесообразность реконструкции или сноса особняка.
По мнению начальника отдела исследований торговых помещений Noble Gibbons CB Richard Ellis Нины Новиковой, старинные здания могут быть использованы как центры бутиковой торговли, особенно если на первый этаж пустить известные марки. Наиболее известными объектами, украсившими архитектурное лицо города после реконструкции, являются шикарный гастроном “Елисеевский” и фешенебельный ГУМ. Впечатляют также размахом реконструкции “Петровский пассаж”, ТД “Весна”, галерея “Актер”, “Спортмастер”, расположившийся в особняке в районе Смоленки. Как подчеркивают эксперты, наибольший шанс стать рентабельными имеют проекты, изначально созданные для торговли. Минувшей весной этого года инвестиционно-строительный холдинг “Руцог” открыл на Никольской улице торгово-деловой комплекс “Шереметевский”. Ранее здесь стоял “Китайский дом”, принадлежавший графу Шереметеву. Сто лет назад после реконструкции известного архитектора Мейснера ансамбль в стиле промышленный модерн получил название “Шереметевское подворье”. До начала современной реконструкции в нем располагалась фабрика “Красная швея”, которую силами российско-кипрско-ливанского пула инвесторов перенесли на другие площади.
Исторический фасад здания полностью восстановлен. Сейчас комплекс представляет собой три строения переменной этажности, объединенные общей стеной по периметру и двумя атриумами сверху. На первом и втором этажах комплекса находится торговая зона. На первом этаже также расположены ночной клуб, два ресторана и столовая для арендаторов офисов. Офисная часть класса А занимает 3—7-й этажи комплекса.
Атриумы, объединяющие строения вверху, помогли создать внутри комплекса полноценные крытые торговые улицы-галереи, на которых расположились многочисленные кафе, магазинчики, фонтаны и декоративные водопады.
По пути масштабной реконструкции решила пойти и владелец “Детского мира” на Лубянке (общая площадь 74 тыс. кв. м) “Система-Галс”, “дочка” АФК “Система”. Британское архитектурное бюро RTKL разработало концепцию для реконструкции здания центрального “Детского мира”, объявленного в конце 2005 года московскими властями памятником регионального значения. “Моспроект-2” затем адаптировал ее к российским условиям.
В здании планируется создать новый торговый центр с магазинами для различных возрастных категорий, развлекательным центром, кинотеатром и ресторанным двориком. В обновленном комплексе порядка 10 тыс. кв. м (около 25% от торговых площадей) займет непосредственно магазин “Детский мир”. В конце июля по некоторым СМИ прошло сообщение, что “Детский мир” закрыт на реконструкцию. Однако, как уточнил “ЭВ” в пресс-службе “Системы Галс”, универмаг еще работает и о начале его реконструкции будет объявлено дополнительно. Облик здания, силуэт, габариты, высотность останутся неизменными, заверили в пресс-службе.
Часто старинные особняки в центре города выкупают под свои резиденции банки и крупные компании. Ради престижа и поддержания высокого статуса они не экономят на качественной отделке. Например, вторую молодость обрел после реконструкции и реставрации особняк на Смоленке, в котором расположился головной офис Импексбанка. Такие красивые здания, бесспорно, украшают город. Жаль, что подобные приятные преобразования происходят все реже.
По оценке Нины Новиковой, только за последние 10 лет Москва потеряла, по разным подсчетам, от 80 до 100 зданий — памятников архитектуры. По ее мнению, зачастую девелоперу выгоднее и проще снести старинное здание и построить на его месте новое. Во-первых, в старинных зданиях обычно трудно провести современные коммуникации: отопление, вентиляцию, кондиционирование, электроснабжение и т.д. Затраты на инженерное оснащение составляют, по оценке специалистов, от 30 до 60% от стоимости строительства, если площадка не обеспечена в достаточном количестве лимитами по электричеству. Во-первых, многие здания технически устарели — имеют низкие потолки, деревянные перекрытия, неэффективную планировку. Снос здания позволяет решить эту проблему. Так, например, поступила АСТ-груп — владелец “Военторга”, вложившая $140 млн. в строительство на Воздвиженке нового торгово-офисного комплекса класса А. Осенью 2003 года историческое здание, построенное в стиле модерн в 1914 году по проекту архитектора Залесского, было снесено. Открытие нового комплекса запланировано на осень этого года. Общая площадь нового “Военторга”, расположенного по соседству с Красной площадью, составит 70,7 тыс. кв. м. Проект предусматривает 8 наземных и 5 подземных этажей, включая 4 этажа подземного паркинга на 540 машино-мест. В новом здании восстановлены и другие элементы, представлявшие художественную ценность: многосветное пространство центрального атриума, исторический портал центрального входа, скульптуры и панно на фасаде, кованое ограждение. Однако многие другие фрагменты исторического здания с рыцарями и павлинами на фасаде исчезли навсегда.
По мнению девелоперов, роскошная историческая архитектура и соответствующая ей атмосфера ассоциируется в сознании посетителей с роскошью и высоким статусом объекта. Поэтому старинные здания в центре города менее всего подходят для формата “семейного” ТРЦ с демократичными ценами. Обычно в мировой практике известные компании используют старые особняки под флагманский бутик. Так, например, поступила Dolce&Gabbana в Милане. Крытая улица топовых бутиков галереи Виа Витторио Эммануэле пользуется бешеной популярностью у гостей столицы итальянского региона Ломбардия. “Размещение магазинов в старинных особняках на Западе характерно в основном для товаров элитной категории, — говорит Михаил Гец. — Российский же рынок luxury-брендов относительно молод, однако тенденция расположения магазинов в особняках повторяется и здесь. Причем в большей степени такими помещениями интересуются представители монобрендовых магазинов”. Однако в результате дефицита подходящих торговых площадей данной категории (а требования к особнякам со стороны торговых операторов зачастую выше, чем при размещении в особняках офисных площадей) представителей подобных торговых марок пока чаще встретишь в специализированных торговых центрах, таких, как ЦУМ, “Крокус Сити Молл”, Barviha Luxury Village и др., а не в собственных особняках, заключил эксперт.
