Место Под Солнцем

Курортная недвижимость пока доступна для малых и средних бизнесменов

5 августа 2007 в 15:21, просмотров: 420

Сегодня на долю туризма приходится более 10% мирового валового продукта, более 10% налоговых поступлений в мировую экономику и каждое 20-е рабочее место в мире. В наиболее развитых с туристической точки зрения странах один визитер в среднем обеспечивает работой от 10 до 20 человек, занятых в гостиничном и ресторанном бизнесе, производстве сувениров и индустрии развлечений. Крупный бизнес активно проявляет себя на ниве развития новых курортов и строительства отельных комплексов, идущие за ним малый и средний бизнес не менее активно стремятся “захватить” сферу обслуживания — и в подавляющем большинстве случаев предприниматели (как местные, так и иностранные) вправе рассчитывать на полную поддержку государства, создающего для них режим наибольшего благоприятствования.

В России туристическую отрасль пока нельзя назвать развитой, поэтому отечественные владельцы капиталов, ориентированные на вложения именно в эту сферу, нередко ищут применения своим деньгам за рубежом. Никто не мешает им искать инвестиционного счастья в дальних краях — к примеру, в бурно развивающейся Мексике, во все продолжающей расти ввысь Панаме или в Доминиканской Республике, в последнее время заваливающей международные выставки недвижимости своими инвестиционными проектами. Но интересные варианты и перспективные страны, в том числе и для представителей малого и среднего бизнеса, есть гораздо ближе.

Вложения на фоне ажиотажного спроса…

Ни для кого не секрет, что в Турции туризм объявлен стратегической отраслью экономики и правительство поощряет любые вложения в развитие курортов. Местные власти пристально следят за соблюдением норм зонирования и сейсмоустойчивости, однако во всем остальном никаких бюрократических препон инвесторам стараются не ставить: зарегистрировать фирму можно чуть ли не за несколько часов, если не повезет — за несколько дней, столь же быстро открыть счет в банке, при этом особо не утруждая себя объяснениями о происхождении капиталов. (Местные предприниматели утверждают, что даже приобретение ресторана или гостиницы за наличные никого в принципе не удивит и лишних расспросов не вызовет.)

Вторая составляющая особой привлекательности Турции — наличие все еще большого количества пригодной для строительства земли (и это несмотря на очевидный строительный бум, продолжающийся на Турецкой Ривьере вот уже третье десятилетие). Специалисты считают, что в среднем на побережье Франции и Италии из каждых 100 метров застроены 70, на побережье Испании — 40, а вот на турецком побережье — не более 25.

При этом и сама земля, и рабочая сила, и все прочие составляющие проекта в Турции заметно дешевле, чем в той же Испании. Если же речь идет о покупке готового объекта, то местные риэлторы могут предложить, например, средней величины отели категории “3—4 звезды” стоимостью от 1 до 7 млн. евро или совсем небольшие, частные отельчики за еще меньшую сумму.

Третий немаловажный момент — климат: зимой в Турции +18, так что и строительный, и туристический сезоны можно считать круглогодичными. По крайней мере по такому показателю, как “коэффициент заполняемости отелей”, Турция оставляет далеко позади многих средиземноморских конкурентов, а из российских курортов если кто и может с ней потягаться, то разве только Сочи. При том что потенциальная аудитория отдыхающих (а стало быть, и деньги, которые она, аудитория, готова оставить на курорте) здесь несравненно выше сочинской.

Четвертое, и, возможно, главное. Несколько лет назад турецкие власти законодательно разрешили россиянам приобретать недвижимость в Турции, после чего число наших соотечественников, временно или постоянно проживающих в этой стране, возросло в разы. Причем обосновываются россияне не только в традиционной для себя Анталии, где есть российское консульство, русская церковь, русская школа и даже общество, помогающее россиянам во всем — от изучения турецкого языка до открытия собственного дела.

Например, в Кушадасах — курортном месте на Эгейском море, где наши туристы никогда не составляли большинства, в одном из недавно построенных коттеджных поселков более половины домов купили именно россияне. Граждане России проникли даже в такие дали, как Хатай на границе с Сирией, хотя подобные примеры пока единичны и не носят систематического характера.

Все вышесказанное вполне объясняет притягательность Турции как для крупных, так и для мелких и средних инвесторов из России. При этом надо отметить, что “порог вхождения” на местный строительный рынок гораздо ниже, чем в подавляющем большинстве государств Средиземноморья (от 0,7 до 2,5 млн. евро), прибыль в размере почти 100% годовых — вполне реальный показатель, да и кредиты на строительство отелей и развитие окружающей инфраструктуры выдаются без проблем (имея хотя бы 0,5 млн. евро и грамотное юридическое сопровождение, вполне можно освоить 4,5 млн. кредитных денег в течение всего 2 лет).

Приобрести земельный участок под проект можно либо у строительной компании (вместе с полным или частичным набором документов, включающим разрешение на строительство, архитектурный проект, бизнес-план, смету и т.д.), либо непосредственно у собственника земли (в этом случае бюрократические хлопоты должна будет взять на себя какая-либо юридическая служба — к примеру, риэлторская фирма, с которой налажено сотрудничество в процессе покупки). Причем профессионалы советуют не искать контактов в Анкаре или Стамбуле, а работать со структурами в Анталии, Мармарисе, Бодруме — словом, в том курортном месте, где совершается сделка: “центровые” все равно начнут искать выходы на региональный рынок и изучать местную конъюнктуру с помощью местных же компаний.

Как показывает практика, турецкие строительные компании наловчились даже 5-звездные отельные комплексы возводить за 18—20 месяцев, а уж на небольшой отель или многоквартирный дом у них уходит от силы год. Что особо значимо на фоне пока еще сохраняющегося ажиотажного спроса на жилье и отдых в Турции.

…и на фоне региональной заинтересованности

После распада СССР в России еще долгое время продолжали считать Болгарию “нашей 16-й республикой”. И пока мы лелеяли свои имперские амбиции, предприниматели из Германии, Великобритании, Ирландии, Франции спокойно и внимательно присматривались к этой черноморской стране. А потом начали работать на ее территории настолько активно, что очнувшимся от сладких снов россиянам остались форменные крохи. Сегодня на популярных болгарских морских курортах — Солнечном Берегу, Золотых Песках, Албене — у инвесторов мало места для реализации своих идей: мало места как в переносном, так и в прямом смысле слова — ни свободной земли, ни “свободных” объектов здесь практически не осталось, а на те, что остались, уже стоит очередь из претендентов, готовых платить немалые деньги. Свое слово наверняка скажет и новое болгарское законодательство, призванное урегулировать вопросы застройки пляжной полосы (так называемой зоны А).

Ситуацию, сложившуюся сегодня на Черноморском побережье, особенно на Солнечном Берегу, специалисты неласково именуют аномальной; конечно, вряд ли здесь, как в Испании, рискнут сносить гостиницы, построенные с нарушением норм, но все же начнут приводить в чувство строительную отрасль, наступательная агрессия которой стала просто чудовищной.

Относительно незанятой можно считать 90-километровую зону между Варной и Бургасом, однако здесь инвесторам предстоит практически заново создавать инфраструктуру (прокладывать коммуникации, подъездные пути и т.д.), решать массу вопросов с прежними собственниками (на 2-километровом участке их могут оказаться десятки) и строить гостиницы площадью как минимум 800 кв. м, причем стоящие как можно ближе к морю (иначе наверняка возникнут сложности с окупаемостью проекта). Понятно, что все это требует немалых капиталовложений и потому по плечу только очень сильным в финансовом отношении компаниям.

Похожая картина и на зимних, горнолыжных болгарских курортах — Памопрово, Боровец, Банско.

Инвестировать средства в их развитие иностранцы начали гораздо позже, однако сегодня в одном только Банско общий объем инвестиций в отельную сферу составил более 200 млн. евро. Цены здесь растут буквально на глазах, поэтому тем, кто не готов к многомиллионным вложениям, специалисты советуют присмотреться к Витоше — расположенному всего в 20 км от Софии самому высокогорному курорту Болгарии: инвестиции в его развитие сегодня не слишком велики, хотя горнолыжный курорт по соседству со столицей страны — уникальное сочетание.

Вниманию представителей среднего бизнеса Болгария готова предложить и более… скажем так, проверенные варианты. Первый из них — капиталовложения в региональные туристические проекты, связанные с развитием сельского, экологического, конного, винного и прочих видов туризма, популярность которых растет из года в год.

Многие из таких проектов будут представлены на экономическом российско-болгарском форуме, который пройдет нынешней осенью в Софии.

Создание детского лагеря отдыха и центра сельского туризма в Благоевградской области, спортивного центра Перелик, конной базы в городе Доспат и сети небольших гостиниц в городе Баните Смолянской области, горного спортивного центра в городе Берковеца, грязелечебницы на озере Тузла (район Шабла) — лишь часть из этих проектов. Их “громкие” названия не должны пугать: в болгарских регионах цены все еще остаются очень и очень скромными — например, бюджет создания центра в Благоевграде год назад оценивался всего в 40 000 евро, а продажная стоимость старых строений в районе Шабла — 22—40 евро/кв. м.

Второе крайне перспективное направление развития болгарского туристического рынка — бальнеология.

Именно на нее Болгария, являющаяся одним из европейских лидеров по числу минеральных источников, делает сегодня особую ставку. По оценкам Национальной ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии, в данный момент используется лишь 30% источников, остальные 70% либо вовсе не разработаны, либо фактически находятся в “замороженном” состоянии. А ведь источники эти разбросаны буквально по всей стране, так что инвестор, изучив ситуацию, может найти вариант, сочетающий бальнеологию с морским, горнолыжным, горно-климатическим, экскурсионным, конгрессным, сельским и бог знает каким еще туризмом.

Конечно, “порог вхождения” на рынок здесь будет несколько выше — серьезный разговор о новом проекте начинается с суммы около 4—5 млн. евро. В основном это связано с тем, что инвестору (или инвестиционному пулу) придется создавать или почти полностью реконструировать имеющуюся инфраструктуру. Однако сроки окупаемости проектов, по мнению специалистов, составляют всего 3—4 года, а при особо удачном раскладе и грамотной PR-кампании — около 2 лет.

Для того чтобы облегчить жизнь предпринимателям из-за рубежа, в рамках Национальной ассоциации по бальнеологии и туризму даже создан специальный отдел, главная задача которого — привлечение иностранных инвестиций. Его сотрудники, кстати, готовы организовывать бизнес-туры, участники которых смогут на месте ознакомиться с положением дел и деталями приглянувшегося проекта. Болгары, кстати, уже принимали подобные бизнес-группы из Великобритании и Франции — и результатами визитов остались довольны обе стороны.



Партнеры