К середине лета столичные строительные компании закончили подведение итогов прошлого года. Прогнозы экспертов об уменьшении доли строительных гигантов на московском рынке недвижимости не оправдались. По подсчетам “ЭВ”, около 90% жилья типовых серий по-прежнему строят четыре компании. Рост цен на жилье приравнял строителей к нефтяникам: им срочно пришлось искать применение полученной сверхприбыли. Одни рискнули попробовать силы в новых секторах рынка недвижимости, другие постарались застолбить побольше дорожающих земельных участков в столице и вложились в их застройку, третьи отправились искать удачу в других городах.
Серийные мэтры
В минувшем году в Москве было построено и сдано в эксплуатацию около 5 млн. кв. м. По-прежнему чуть менее 90% типовых серий приходится на четыре компании: СУ-155, ДСК-1, ПИК и “Главстрой”. Интересно, что все они перешагнули в 2006 году “гроссмейстерскую отметку” в 1 млн “квадратов”. В 2005 году это достижение оказалось по силам только “Главмосстрою”, который вместе с “Моспромстройматериалами” влился в корпорацию “Главстрой”, управляющую строительными активами “Базэла”. Лидерами в строительной отрасли были и остаются компании, преимущественно возводящие панельное жилье: они лишены недостатка в виде длинного технологического цикла, присущего монолитному строительству (примерно 2,5—3 года), что позволяет ежегодно демонстрировать завидные объемы ввода. По итогам 2006 года только 10 застройщиков перешагнули в жилищном строительстве рубеж в 80 тыс. кв. м. В 2005 году планку в 100 тыс. кв. м покорили 12 компаний.
Первая пятерка лидеров сохранила значительный отрыв от конкурентов. Однако в ней произошли изменения. Новым лидером нашего списка стало СУ-155, которое переместилось с прошлогодней третьей позиции сразу на высшую ступеньку пьедестала почета. СУ-155, объединяющее 120 компаний, планировало сдать 1,3 млн. кв. м еще в 2005 году, но тогда это не получилось. Теперь попытка оказалась удачной. Основную долю в объеме строительства заняла фирменная серия индивидуального панельного дома — И-155. Кроме того, компания строила корпуса серии ИП-46С. Статус лидера обязал СУ-155 искать новые площадки во многих регионах. Особо бурную активность топ-менеджеры развили в Нижегородской и Ивановской областях, где губернаторами являются Валерий Шанцев и Михаил Мень, не чужие столичному стройкомплексу люди. В Москве СУ-155 отметилось ударной работой в микрорайоне Северное Тушино. Строители управления построили несколько современных учебных корпусов для РХТУ им. Менделеева (27 тыс. кв. м). Интересно, что компания тратит значительные средства не только на техническое перевооружение своих производств, но и на освоение новых технологий. Безотходное производство заработало в Вологодской области, где “Леспромсевер” освоил выпуск топливных гранул. “СТД-Люкс” в Домодедове наладило производство погонажных изделий. На Белостолбовском кирпичном заводе запустили линию по изготовлению лицевого керамического кирпича мощностью 30 млн. штук в год.
ДСК-1 остался на второй позиции, сдав в 2006 году годовую норму. Сегодня каждый четвертый метр в Москве возводится комбинатом. Но, кажется, второе место не особо расстроило гендиректора комбината Владимира Копелева. Его топ-менеджеры перестали выполнять только заказы города и научились зарабатывать приличные деньги на инвестировании проектов. ДСК-1 наряду с “Интеко” входит в число крупнейших инвесторов на рынке жилья в Москве. Чистая прибыль на радость акционерам комбината растет устойчивыми темпами. В минувшем году по горзаказу было возведено 33% продукции, 35% ушло на инвестиционные объекты и еще 32% — в область. В первом полугодии доля области выросла до 41%, а доля инвестпроектов заметно сократилась до 14%. Попутно расширилась и производственная линейка: к стандартным сериям П-44Т и “Юбилейному” были добавлены П-44К (в ней только одно- и двухкомнатные квартиры — квадратный метр в них дороже, чем в больших квартирах) и П-25ТМ. Дефицит строительных площадок в Москве заставил комбинат выйти за пределы МКАД. Помимо столицы ДСК-1 методично застраивает подмосковные Балашиху, Одинцово, Люберцы, Красногорский и Солнечногорский районы.
Сделал ставку на Подмосковье и еще один гигант панельного строительства — группа компаний ПИК, переместившаяся за год в списке вверх на одну позицию. В Московской области наиболее масштабные проекты находятся у нее районе Новокуркино в г. Химки (около 1 млн. кв. м, в 2006 году сдано 6 корпусов), районе “Ярославский” в г. Мытищи (более 1 млн. кв. м), районе “Юбилейный” в г. Химки (около 300 тыс. кв. м). Во всех трех случаях речь идет о районах комплексной застройки. То есть посреди поля строится “город в городе”: помимо жилых домов серий КОПЭ и КОПЭ-М-“Парус” возводятся инженерные сети, спортивные объекты, школы и т.д. Понятно, что такая схема существенно удорожает квартиры, но особого выбора у покупателей нет. В столице в 2006 году ПИК сдал Госкомиссии жилой комплекс “Крылатские огни”, несколько корпусов в микрорайоне NewПеределкино и по Ярославскому шоссе. Близится к завершению строительство микрорайона комплексной застройки “Волгоградский”, расположенного на пересечении ул. Окская и Волжского б-ра. Добавим, что группа ПИК в рамках диверсификации портфеля активно осваивает и сегмент элитного жилья. Один из наиболее ярких архитектурных проектов компании — клубный дом в Филипповском переулке и “Английский квартал” на Мытной улице. В марте 2006 года был приобретен крупнейший региональный девелопер “Стройинвестрегион”, что автоматически превратило группу ПИК в компанию национального масштаба.
В минувшем году УК “Главстрой” чуть уменьшила объемы жилищного строительства, чем тут же воспользовались дышащие в спину конкуренты. Поэтому застройщик потерял пальму первенства и делит 3—4-е места с ПИКом. “Главмосстрой” и “Моспромстройматериалы” под управлением “Главстроя” сдали в минувшем году в эксплуатацию в Москве и области около 1 млн. кв. м. Проектировщики ГМС не стали выдумывать велосипед, а решили модернизировать старые проверенные серии. В результате в Москве все больше становится крупнопанельных домов ГМС-1 с высотой этажа 3 м, с модернизированной теплоизоляцией. Кроме того, руководство “Главмосстроя” предприняло попытку создания индустриальной системы монолитного домостроения. Речь идет о серии ГМС-3 — на ее основе можно строить жилые комплексы разной этажности и конфигурации. Сейчас строители “Главстроя” ставят коробки для жилых домов в поселках Северный, Некрасовка, Щербинка и в Южном Бутове. В этом году планируется построить более 1 млн. “квадратов” жилья. Причем компания все больше строит монолитного жилья. В начале года сдан жилой комплекс бизнес-класса “Долина грез” в Крылатском.
Большой общественный резонанс вызвал ввод в строй “Главстроем” лечебно-клинического корпуса Боткинской больницы (около 100 тыс. кв. м) и нового здания для арбитражного суда Московского округа. В этом году в “общественный послужной список компании” также будет занесен медицинский центр МГУ, здание для театра Петра Фоменко. Наконец, появление олигархических структур среди акционеров заставило компанию обратить внимание и на рынок элитного монолитного жилья: “Главмосстрой” с большим удовольствием и размахом осваивает столичную “Золотую милю” в районе Остоженки.
Почетное пятое место “Дон-строя”, активно занявшегося коммерческой недвижимостью, занял “МФС-6”. Отметим, что второй год подряд первую пятерку замыкает компания, специализирующаяся на монолитном строительстве.
Монолитный стройотряд
Близкие к мэрии гендиректоры ЗАО “Мосфундаментстрой-6” (МФС-6) Виктор Нестеренко и ЗАО “Мосстроймеханизация-5” (МСМ-5) Обид Ясинов, видимо, придерживаются принципа “стабильность — признак мастерства”. Возглавляемые ими компании дружно поднялись на одну ступеньку и заняли соответственно пятое и шестое места в списке “ЭВ”. В прошлом году МФС-6 завершил с “Интеко” проекты “Грандъ-парк”, более 790 тыс. кв. м было сдано по городским социальным программам. Интересно, что более 200 тыс. кв. м застройщик ввел по индивидуальным проектам, при этом 59 тыс. “квадратов” в четырех современных комфортабельных домах получили переселенцы из ветхих пятиэтажек (3 дома в САО и 1 — в ЦАО). Сейчас самым интересным проектом в портфеле МФС-6 считается реконструкция района Левобережный (САО). Здесь планируется построить помимо жилья и две школы, поликлинику. В целом проект идет по графику. Однако, как выяснил “ЭВ”, этот план несколько забуксовал — федеральные ведомства пока не разрешили сносить в районе будущей застройке свои объекты. Отметим, что стремительный взлет по сданным квадратным метрам МФС-6 обеспечило присоединение к нему ЗАО СУ-83, одной из старейших столичных компаний (возводит серии П-44Т, П-46М, П3М и И-155).
Две трети “квадратов” (400 из 600 тыс.) в 2006 году ввел в эксплуатацию по муниципальному заказу МСМ-5. Компания сдала около 4 тыс. квартир военнослужащим в Кожухове. Сейчас идет заселение в Митине, муниципальное жилье строится в поселке Северный. Отметим, что МСМ-5 обладает одним из самых крупных и современных в столице парков строительных машин и техники. Проектировщики компании совместно с мастерскими разработали ряд интересных индивидуальных проектов. Заметно выделяются архитектурными решениями дома в поселке Отрадное возле Красногорска, на улице Анохина (м. “Юго-Западная”), на улице Молодцова в Кунцеве.
Группа “Дон-строй”, в которую входит около 30 компаний, после громкого успеха в 2005 году, когда были сданы жилые комплексы “Воробьевы горы” (299 тыс. кв. м) и “Триумф-палас” (311,5 тыс. кв. м), в прошлом году осуществила прорыв в нише коммерческой недвижимости, поэтому в сегменте жилищного строительства она откатилась с пятого места на седьмое. Сейчас компания проводит квартальную застройку в районе метро “Беговая” (370 тыс. кв. м) и в районе Лосиного Острова (310 тыс. кв. м), начинается застройка участка на строящемся Краснопресненском проспекте (565 тыс. кв. м). Большой интерес среди участников рынка вызвал строящийся небоскреб класса de luxe — “Дом на Мосфильмовской”. Проект 200-метрового здания явно равняется на знаменитые высотки Нью-Йорка и Дубая.
Интересный проект в сегменте элитного жилья осуществляет компания в центре Москвы на Остоженке.
Разделившая с “Кростом” восьмую и девятую позиции “Интеко” после продажи своих “панельных” активов ПИКу явно сместила акценты деятельности. Ее руководители любят подчеркнуть журналистам смену курса: мол, от строительства жилья “Интеко” повернулась к возведению офисных зданий, гостиниц и другой коммерческой недвижимости. Большое внимание в компании уделяют развитию нового направления бизнеса — созданию национальной гостиничной сети. Однако эти заявления не расслабляют конкурентов. Они хорошо знают, что компания не потеряла интерес к сегменту жилищной недвижимости. Об этом красноречиво говорит хотя бы отрыв “Интеко” от следующего за ней “Квартала”. Разница между игроками составляет более 200 тыс. кв. м.
Вернулся в первую десятку после двухлетнего перерыва “Крост”, ведомый профессором Международной академии архитектуры Алексеем Добашиным. “Крост” так же, как и “Интеко”, активно развивает новые виды бизнеса. В частности, планируется создать в Москве сеть фитнес-клубов. В 2006 году “Крост” построил около 300 тыс. кв. м жилья. В активе компании — реконструкция 75 и 82 кварталов в Хорошево-Мневниках (проекты “Велтон парк” и “Юнион парк”), “Посольский Дом” (Борисоглебский пер.), “Премьер” (ул. Фотиевой, вл. 6). Сдавать ежегодно 300 тыс. кв. м жилой недвижимости намерен и замыкающий десятку “Квартал”. Правда, к 2010 году. Пока в рамках реконструкции квартала 32—33 района вблизи метро “Проспект Вернадского” компания сдала в минувшем году около 83 тыс. кв. м жилья. Это элитный дом по адресу: Ленинский проспект, д. 92, корп. 1 и дом бизнес-класса по адресу: ул. Удальцова, д. 17, корп. 1, 2, состоящий из двух секций — коммерческой и муниципальной. Муниципальная секция предназначена под переселение жителей из сносимых компанией “Квартал” пятиэтажных домов.
Монолитное домостроение в Москве носит преимущественно коммерческий характер и выступает, по мнению специалистов, противовесом городским социальным программам, составляя, таким образом, количественную и качественную основы первичного рынка жилья Москвы. Всего монолитным домостроением в столице занимаются около 300 игроков.
Технопауза
Любопытно, что такие крупные участники рынка нетипового жилищного строительства, как Mirax group, “Миракс”, “Конти”, “Авгур Эстейт”, “Капитал Групп”, на сей раз не вошли в наш список. Дело в том, что в прошлом году они попали в так называемую технологическую паузу: жилья сдавали мало, зато заложили много новых проектов. В 2006 году “Миракс” сделал ставку на коммерческое строительство. Портфель перспективных проектов в 2006—2007 годах составляет более 5,5 млн. кв. м жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса, офисных помещений класса “А” и “В”. Сейчас компания строит жилые комплексы “Mirax Park” (325 тыс. кв. м), “Дом на Таганке” (27 тыс. кв. м), (185 226 кв. м), 2-ю очередь “Кутузовской Ривьеры”, “Рублевская Ривьера” (200 тыс. кв. м жилья), “Форт Кутузов”, “Well House” (166 тыс. кв. м). Так что возвращение Mirax в компанию лидеров московского жилищного строительства не за горами. “Авгур Эстейт” завершает реализацию проектов, начатых компанией в Москве и регионах в прошлом году. В Москве компания заканчивает строительство жилого комплекса переменной этажности в районе Смоленской площади. В конце года начнется строительство нового микрорайона в поселке Коммунарка по Калужскому шоссе (3 км от МКАД). “Конти” недавно завершила строительство элитного жилого комплекса переменной этажности “Покровский берег” и занята строительством жилого комплекса “Континенталь” рядом с Серебряным Бором.
Строительные горизонты
По мнению аналитика “Эксперт РА” Александра Воронова, рост доли бюджетного строительства позволит сохранить достаточно высокую долю панельных конструкций в структуре вводимого жилья. Это, в свою очередь, обеспечит загрузку московских ДСК.
Вместе с тем панельное домостроение практически не может использоваться в уплотнительной застройке, городу необходимы масштабные площадки. Лимит Марфино, Молжаниново, Кожухово, Щербинки очевиден. При этом строительство бюджетного жилья сильно монополизировано — оператором выступают, как правило, “Москапстрой” и Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов Департамента градостроительной политики Москвы. Как считает Александр Воронов, сокращение доли и площади коммерческой застройки приведет к дальнейшему росту цен на новостройки.
