От объявления национального проекта до массового заселения новоселов в просторные и недорогие квартиры — “дистанция огромного размера”. По большому счету государство всего лишь дало понять, что оно “берет на контроль” квартирный вопрос, который за последние десятилетия, похоже, испортил не только москвичей.
К Дню строителя Минрегион и Росстрой, на хрупкие плечи которых легла непосредственная реализация масштабного проекта, подвели итоги своей полугодовой работы. Если попытаться усреднить расхождения между цифрами, которые представили два ведомства, показатели внушают легкий оптимизм.
МЫ СТРОИЛИ, СТРОИЛИ
Введено больше 230 тысяч квартир общей площадью 21,2 млн. кв. км. До конца года эту цифру планируется увеличить примерно до 56 миллионов. Объем ипотечных кредитов к этому же сроку должен увеличиться, а процентная ставка понизиться до 10,5 процента.
Впрочем, как утверждают аналитики финансового рынка, рассчитывать на дальнейшее понижение процентной ставки бессмысленно — она в любом случае не будет ниже уровня инфляции — ни один банк не готов работать себе в убыток. Рычагом на этом поле может стать — и, очевидно, станет — понижение цены на квадратный метр.
Однако руководитель Росстроя Сергей Круглик убежден, что в ближайшее время этого не произойдет. По прогнозам Круглика, цена квадрата будет только расти: в этом году рост цен на недвижимость не превысит уровень инфляции, а вот в следующем вполне может перескочить и за 10%.
Минрегион подвел первые итоги реализации жилищного нацпроекта на совещании в Красногорске. Как сообщил глава министерства Владимир Яковлев, темпы возведения жилья выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 34,8%. Однако нацпроект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России” пока еще не решил квартирный вопрос россиян. Как заметил заместитель министра Юрий Тыртышов, 60% россиян не удовлетворены жилищными условиями, а 40% жилья — только по официальным данным — находится в неудовлетворительном состоянии.
В ЭТОМ НАША СТРАТЕГИЯ!
Руководство Минрегионразвития определило два основных вектора развития стройкомплекса в России. Один из них — инерционный — предусматривает реализацию госпрограмм теми механизмами, которые уже имеются. Тогда про доступность жилья можно будет забыть буквально через год.
Для того чтобы этого не произошло, определен второй путь: приоритетный. Он заключается в том, что жилье сегментируется в зависимости от возможностей покупателя. Кроме того, разрабатываются принципиально новые схемы господдержки, например, в виде по-настоящему доступной ипотеки. Еще одним немаловажным моментом должна стать аренда “под сенью” государства, вплоть для налоговых льгот, распространяющихся на тех, кто живет в “наемной” квартире.
Министерство регионального развития оформило этот приоритетный путь в виде “Стратегии массового строительства жилья до 2025 года”. Чиновники утверждают, что в случае ее удачной реализации через 15—17 лет более 80% россиян смогут приобрести жилье в собственность, остальные получат возможность арендовать его по доступным ценам.
Большой упор в стратегии делается на строительство жилья для социального найма, в котором, по подсчетам Минрегиона, нуждаются более 30% россиян. В 2008—2010 годах предлагается создать новые госструктуры: Федеральное жилищное агентство, государственную лизинговую компанию в сфере строительства и ЖКХ, а также Фонд содействия реформированию ЖКХ. Они займутся развитием строительного рынка и будут оказывать всяческую помощь бизнесу, например, в виде предоставления долгосрочных кредитов на строительство. Принцип действия будет таким же, как у агролизинга в Минсельхозе. В сельском хозяйстве этот финансовый инструмент зарекомендовал себя с самой лучшей стороны.
Итогом должно стать повышение темпов строительства до 209,7 млн. кв. м в год. (против нынешних 56,3 млн. кв. м). Впрочем, многие независимые эксперты не разделяют оптимизма чиновников-строителей. “Голое наращивание строительства не приводит к его доступности. В этой стратегии очень много нелогичного и нецелесообразного”, — считает вице-президент общественной организации малого и среднего бизнеса ОПОРА России Алексей Кожевников.
С ним соглашается, правда, используя другие аргументы, руководитель одного из крупнейших аналитических агентств, специализирующегося на московской недвижимости. По его мнению, увеличение объема жилья на рынке вряд ли снизит цены, и столичный рынок недвижимости по-прежнему остается преимущественно спекулятивным.
СЛУЖИТЬ БЫ РАД — ПРИСЛУЖИВАТЬСЯ ТОШНО
У строителей своя точка зрения на национальный проект. Разумеется, они не против — только за. Внимание государства к их профессиональной деятельности — это много заказов, денежные вливания, государственные субсидии — и еще много разных приятных неожиданностей. Но, по-хорошему, именно их стоило бы привлечь к разработке государственных стратегий и ФЦП, как это, например, давно делается на Западе. И тогда, возможно, рост цен на жилье не обгонял бы инфляцию. А может, и наоборот, пошел не вверх, а вниз.
Сегодня себестоимость квадратного метра в Москве — 700 долларов. Нормальная наценка, которую, как правило, делают строители, должна укладываться в 200—300 долларов. Но на практике эта цифра как минимум в полтора раза выше, потому что в процессе строительства возникают все новые и новые обременения.
Прежде всего — это земельная проблема. Сегодня почти вся земля продается на вторичном рынке, а значит, строители платят уже намного больше — даже с учетом того, что на земле, куда приходит строитель, нет электроэнергии, тепла, канализации и воды. И застройщику приходится самому озадачиваться прокладкой коммуникаций — а это очень серьезные затраты.
Еще один, не менее затратный момент — обязательный, законодательно утвержденный “откат”. Часть квартир застройщик обязан передать местной администрации. Как правило, это треть — куда там феодальной десятине! А теперь добавим к этому обязательные выплаты с процентами по кредиту, который строитель взял под производство, и немаленькие суммы взяток, которые необходимо дать чиновникам всех уровней за то, что они и так обязаны подписать в силу профессиональных обязанностей. Из этого и складывается еще как минимум 1500 долларов за квадратный метр.
Все эти проблемы можно решить. Например, передать землю в аренду на время строительства: это совсем небольшие деньги и разница с затратами на покупку и продажу впоследствии могла бы существенно повлиять на стоимость “квадрата”. C аппетитами чиновников вполне можно разобраться законодательными мерами и силами УВД.
Другую проблему пообещал решить Сергей Круглик, выделив из затрат и компенсировав стоимость коммуникаций и внешних сооружений, которые сейчас, кстати, тоже закладываются в стоимость: школ, подъездных путей, трансформаторных будок и т.п.
ЦЕНЫ НЕ ЦЕМЕНТ — НЕ ЗАСТЫВАЮТ
Одной из самых острых проблем остаются цены на стройматериалы, которые также в значительной степени определяют стоимость метра и доступность жилья.
По данным Росстата, отпускные цены предприятий-производителей на основные стройматериалы за последний год выросли в среднем на 15—20%. А цена на различные цементные смеси на рынках страны подскочила в среднем на 20—40%. И, что самое главное, предложение цемента пока растет темпами, которые не могут обеспечить запланированные показатели. По подсчетам экспертов, чтобы выйти на предусмотренные нацпроектом цифры по вводу жилья, производство того же цемента нужно увеличить к 2010 г. с нынешних 65 млн. тонн до 90 млн. Уже сегодня большинство цементных заводов работает на запредельной нагрузке, и такие объемы выдержать в течение длительного периода им не под силу.
Впрочем, цемент — далеко не единственный, хоть и важнейший, составляющий элемент. На уровне верхних эшелонов власти признано, что доступное жилье — это прежде всего панельное домостроение. Следовательно, для успешной реализации нацпроекта необходимы инвестиции и длинные кредиты в производство железобетонных конструкций и строительство новых ДСК (домостроительных комбинатов). А это уже проекты, рассчитанные не на один год. Однако ни из Минэкономразвития, ни из Минрегионразвития не слышно, чтобы кто-нибудь серьезно занялся этой проблемой.
Тенденция удорожания стройматериалов, как считает большинство экспертов, при нынешнем уровне развития строительной индустрии имеет долгосрочный характер: в ближайшие пять лет увеличение объемов строительства приведет к еще большему дефициту стройматериалов и, естественно, их удорожанию. Есть и еще одна потенциальная опасность. Отпускные цены отечественных производителей сейчас растут на 15—20% в год, а вот розничные цены увеличиваются вдвое меньшими темпами. Помимо отложенного потенциального скачка цен это означает еще и то, что на российском рынке укрепляются позиции поставщиков импортных стройматериалов, рост цен на которые сегодня вполне сопоставим с темпами инфляции. На прилавках торгующих организаций отечественные отделочные материалы, краски, лаки, строительное стекло, обои, сантехническое оборудование, ламинаты и паркеты давно заменили импортные аналоги. Таким образом, в стройиндустрии повторяется ситуация с отечественным автопромом, который из года в год уверенно сдает позиции зарубежным производителям.
Чуть более 3 млрд. кв. м
составляет сегодня в России объем жилищного фонда. Средняя обеспеченность жильем — около 21 кв. м на человека, что вдвое меньше, чем в среднем по Европе. Сегодня в России 90% жилья покупают 15% населения.
Проект стратегии массового строительства жилья предусматривает, что средний срок накопления средств для покупки жилья не должен превышать три года, таким же должен быть срок ожидания предоставления жилплощади в социальный наем. Уровень обеспеченности жильем к 2025-му должен составить 30—32 кв. м на каждого россиянина.
