По опросам ВЦИОМ, “Доступное жилье” — самый непопулярный нацпроект. Лишь 10% респондентов видят положительные сдвиги, произошедшие со времени его запуска. И виной тому многократное отставание предложения от спроса, которое ведет к существенному завышению цен, “вымыванию” дешевых квартир. Собираются ли власти разогнать буксующий нацпроект и сделать жилье не настолько неприлично недоступным? И каким способом? Об этом корреспондент “МК” побеседовал с главой Комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при Президенте РФ по реализации национальных приоритетных проектов и демографической политике Александром Браверманом.
— Какова главная задача для успешной реализации нацпроекта в настоящее время?
— Самое необходимое сейчас — выработать механизм, который позволит значительно увеличить предложение жилья в регионах. Если первоначально в целевой программе “Жилище” стояла задача ввода 80 млн. квадратных метров к 2010 году, то теперь президент поставил более амбициозную задачу: 145—150 млн. И чтобы задать такой темп, который совершенно обоснованно требует президент, необходимо выработать системный поход. Этим и занимается в настоящее время комиссия, созданная в сентябре прошлого года. Мы отобрали 11 пилотных регионов, которые являются моделью страны и географически, и в социально-экономическом плане (регионы-доноры и регионы-реципиенты), а в них отобрали 40 земельных участков с характерными проблемами. На них в рамках пилотных проектов предполагается выстроить 20 млн. квадратных метров жилья.
— Однако недавний тендер Росстроя показал, что в рамках нацпроекта “Доступное жилье” чуть ли не львиную долю госфинансирования получат компании, строящие не просто элитное жилье, а целые города для миллионеров. Наверное, для населения нужны другие проекты?
— Реализуемая программа будет разбита на два массовых направления. Мегапроекты, которые представляют собой площадки с выходом более 1 млн квадратных метров жилья и применение которых объективно ограничено — например, Новое Домодедово, Рублево-Архангельский, Академический… И проекты меньшего масштаба — районы комплексной застройки. Перед комиссией была поставлена задача выработать механизм тиражирования именно таких проектов.
— Какие первые шаги сделаны в этом направлении?
— Сначала мы попытались выявить тот сегмент населения, который при определенных условиях (а их нам необходимо создать) сможет приобретать жилье. Для этого провели маркетинговое исследование с целью изучения платежеспособного спроса. Существует несколько причин — разъехаться с родственниками или соседями, переехать в жилье большей площади и т.д., — по которым люди хотят изменить свои жилищные условия. Откуда же брать деньги? Есть три базовых источника: продать текущее жилье (36% опрошенных), использовать денежные накопления (19%), занять у родственников (6%). Кредитование занимает примерно 15%. Мы выяснили, что спрос на ипотечные кредиты при снижении ставки с 14 до 12% увеличивается вдвое. Есть и другие источники — материнский капитал, наследство. Выяснилось, что потребность в улучшении жилищных условий в регионах колеблется от 44 до 87%. Доля семей, для которых проблема стоит остро и требует решения в течение ближайших пяти лет, — 30%. При текущих ценах только 12% населения готовы с учетом ипотеки приобрести жилье на первичном или вторичном рынке. Они и рассматриваются нами как потенциальные покупатели жилья. Наша задача — увеличить эту небольшую цифру. Расчеты показывают, что к 2010 году она может вырасти до 30—35%, но для этого надо многое сделать. Прежде всего нужно добиться координации действий всех участников рынка. Необходимо выстроить систему, при которой все они двигались бы в максимально согласованном направлении. Насилием здесь действовать не получится — это рынок. Нужно отработать механизм.
Сейчас по каждой из 40 площадок губернаторы утвердили план действий, начиная от выделения земельных участков до оформления прав на жилье. Мы же займемся выявлением недостатков на каждой стадии. В конце года комиссия даст необходимые рекомендации и пошаговый план действий: что должны делать федеральные, региональные власти, естественные монополии в рамках инвестиционных программ. В механизм должны быть встроены девелоперы, финансовые институты и т.д.
Часть губернаторов стремится к тому, чтобы к ним приходили компании из других регионов. Они хотят разбить региональный монополизм, потому что, когда пять застройщиков определяют цены, последние зашкаливают. Но в ряде регионов власти с монополизмом не очень-то хотят расставаться, поэтому мы постараемся создать такой механизм торгов, который разобьет эту тенденцию. Планируем, например, систему электронных торгов.
— Чтобы в пилотных регионах (а потом и во всей России) реально началась стройка, наверняка надо разобраться с массой проблем?
— Трудности, с которыми мы столкнулись, в основном сводятся к нескольким блокам. Первое — подключение к электрическим и газовым сетям. Главное, что сейчас сдерживает, — отсутствие планов развития городов и муниципальных образований. Из-за того, что они тянут, цена подключения растет кратно и становится труднодостижимой для потребителя. Вторая проблема касается выделения земельных участков. Здесь позиция должна быть крайне жесткой. Те земельные участки, которые используются не по целевому назначению, должны быть возвращены в строительный оборот всеми доступными законными способами. Потому что земли в РФ хватает, но той земли, на которой можно строить и которая может удовлетворить платежеспособный спрос, не так много, чтобы ею разбрасываться. Если земельными участками, обеспеченными инфраструктурой, увеличить предложение, то цены будут приведены к уровню, приемлемому для тех самых 30—35% населения. Тогда это будет реально доступное, массовое жилье. Таковы целевые параметры для комиссии.
— Социальная инфраструктура ложится на плечи “муниципалов”?
— Социальная инфраструктура — это заведомо их функции. И когда от некоторых мэров мы слышим, что хорошо бы из федерального бюджета получить деньги на детские сады, поликлиники и школы, возникает вопрос: на что же расходуются средства муниципального бюджета?
— Когда население перестанет относиться к нацпроекту скептически?
— Когда будет реализовано то, что мы задумали, доступность расширится и оптимизма прибавится.
