Покупка квартиры в Москве по-прежнему относится к рискованным сделкам. Защититься от мошенников и жадных родственников очень трудно. На сегодняшний день для добросовестного покупателя единственная возможность минимизировать риски потери квартиры — это застраховать титул.
Как отметила президент фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева, на сегодняшний день у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано в двух случаях: либо из незаконного владения, любо по признанию сделки недействительной по большому числу оснований — несоблюдение закона, продажа недееспособным лицом, из-за мошенничества и по другим причинам. Как пояснила госпожа Косарева, поправки ГК гарантируют признание добросовестного приобретателя собственником с момента государственной регистрации права на недвижимое имущество за одним исключением: если бывший собственник продал или передал в возмездной форме имущество помимо своей воли.
Такой случай произошел в Москве. Как сообщил юрист, собственник квартиры умер, и его сын — наследник квартиры по закону — получил отказ в органах регистрации в связи с тем, что право собственности находилось у другого человека. Это третье лицо перепродало затем квартиру добросовестному приобретателю. В ходе разбирательств выяснилось, что право собственности получено по поддельной доверенности. И через полтора года судебных тяжб сделка была признана ничтожной, поскольку она была осуществлена помимо воли умершего собственника. Пострадавшего добросовестного покупателя выставили на улицу. Государство вернет ему только часть потраченных на покупку квартиры денег.
“Российская Федерация несет ответственность в полном объеме за счет казны РФ. То есть финансовая ответственность системы регистрации серьезно усилена”, — подчеркнула Н.Косарева. Однако, согласно действующему законодательству, размер реального ущерба определяется не по рыночной, а по инвентаризационной сумме (по оценке БТИ) и не может превышать 1 млн. рублей. Для Москвы — это копейки.
Однако, чтобы получить и эти деньги, придется помучиться в судах. Как отметил первый вице-президент корпорации “БЕСТ-Недвижимость” Михаил Гороховский: “Как это часто бывает в России, по форме правильное решение, по форме правильная процедура, по сути, может стать издевательством над правами граждан: когда люди, утратив свое единственное жилье, годами должны добиваться компенсаций и мало того, что несут материальный ущерб, но еще и большие моральные потери”.
За рубежом юридической чистотой квартир занимаются юристы из титульных бюро. У нас же получить справку о собственнике или расширенную выписку из домовой книги может только собственник. Поэтому добывать достоверные данные страховщики вынуждены полулегальными способами. Осложняет ситуацию и то, что в госорганах, контролирующих оборот жилой недвижимости, царит неразбериха. “К тому же у нас же около 70% государственных регистраторов не обладает должной квалификацией”, — добавил вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
В идеале каждый собственник имущества должен быть уверен в законности своих прав на недвижимость. Но не каждый договор купли-продажи это гарантирует. Существует множество оснований, по которым договор может быть оспорен в судебном порядке, например, наследниками, органами опеки и попечительства, законными представителями несовершеннолетних, надзорными органами. Право собственности у добросовестных покупателей также могут истребовать при возвращении домой безвестно отсутствующие люди или дети, вывезенные за рубеж. Сейчас много случаев, когда родственники, недовольные волей умершего собственника жилья, требуют через суд проведения экспертизы состояния продавца на момент совершения сделки. Как правило, врачи на основании истории болезни обходятся без категоричных выводов, но не исключают, что продавец мог не отдавать отчета в своих действиях. Этой формулировки часто бывает достаточно, чтобы признать сделку ничтожной.
Как сообщила заместитель руководителя управления Федеральной регистрационной службы по Москве Наталья Кожевникова, только в июле 2007 года в Москве было вынесено 27 судебных решений, в результате которых добросовестные приобретатели жилья лишились недвижимости: “от общего числа судебных решений, поступающих к нам, на основании которых мы регистрируем права или прекращаем, 5—7% составляют судебные решения, по которым сделка признается недействительной”. При этом Кожевникова отметила, что по сравнению с 90-ми годами поток таких решений значительно уменьшился.
Титульное страхование призвано решить эту проблему. Страховщик обеспечивает страховую защиту на случай утраты страхователем (выгодоприобретателем) права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество на основании вступившего в силу решения суда. “Средние тарифы по страхованию титула в договоре комплексного ипотечного страхования сегодня на рынке колеблются от 0,2 до 0,5% в зависимости от объекта недвижимости, а также от количества, вида и сроков проведения предыдущих сделок с ней”, — пояснил Алексей Харебов, директор дирекции страхования ипотечных и финансовых рисков компании “Росгосстрах-Столица”.
При ипотечном кредитовании банки обязуют заемщика застраховать жизнь, имущество и титул на сумму, равную сумме кредита плюс 10% (либо плюс годовая процентная ставка по кредиту). По словам господина Харебова, при этом страховая сумма по страхованию риска утраты права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество устанавливается по соглашению страхователя со страховщиком и не может превышать действительной (страховой) стоимости недвижимого имущества. Фактическая стоимость недвижимого имущества определяется на основании заявленной страхователем стоимости, предоставленных им документов, подтверждающих ее размер, либо на основании экспертной оценки, произведенной страховщиком. Поэтому страховая премия, уплачиваемая заемщиком, зависит от страхового тарифа и размера кредита.
При приобретении недвижимости на первичном рынке риск утраты права собственности действительно меньше, но все же он существует. Банк может обязать заемщика застраховать титул, если кредитная программа банка предусматривает страхование титула при приобретении недвижимости на первичном рынке. Хотя на сегодняшний день таких программ у банков.
Как считает Александр Коробов, заместитель генерального директора СО “Стандарт-Резерв”, в России существует только одна система защиты прав добросовестного приобретателя — это страхование титула. “Во-первых, страхуются все виды рисков. Во-вторых, в договоре страхования может быть указана реальная рыночная сумма, независимо от того, какая сумма указана в договоре купли-продажи. В-третьих, в случае возникновения судебных споров страховщик предоставляет своего адвоката, который мотивирован в победе гораздо больше, чем его независимые коллеги. Ведь в случае его проигрыша в суде страховщик выплачивает страховое возмещение. В-четвертых, в договор страхования включается пункт о том, что срок страхования не ограничивается сроком действия договора. В-пятых, услуга недорогая. В-шестых, в страховых резервах компаний аккумулирована значительная сумма”, — заключил господин Коробов.
