Снять в аренду помещение в современном бизнес-центре для небольшой компании — большая удача. И дело даже не в высоких арендных ставках офисов класса А и В+ в столице, многие предприниматели ради престижа готовы раскошелиться. Просто в условиях острого дефицита трудно найти приличное предложение и для мировых гигантов. В этой ситуации многие девелоперы, чтобы избежать лишних хлопот, “не хотят размениваться по мелочам”. По оценке экспертов, очередь в бизнес-центры для малого бизнеса может дойти в лучшем случае через пять лет.
Принадлежность к малому бизнесу по действующему законодательству определяется количеством работающих на предприятии. И далеко не для всех владельцев компаний приоритет представляют рабочие помещения — например парикмахерские, прачечные, пекарни и автомастерские. Большой отряд малого бизнеса оказывает дорогостоящие услуги: завозит в столицу импортные товары класса premium, занимается посредничеством в поставках нефтепродуктов и металлов, предоставляет консультации по экономике, юриспруденции, безопасности и т.д. Многие из них уже имеют “рабочие” кабинеты на окраине столицы, но ради престижа им остро необходим представительский офис в центре города.
Однако найти сегодня приличные помещения на 50—100 “квадратов” считается большой удачей. Спрос на офисные помещения высокого класса на фоне интенсивного развития российской экономики постоянно растет.
“У нас огромное количество запросов на небольшие площади, менее 100 кв. м, но предложение на подобные площади на рынке крайне ограничено”, — подчеркнула руководитель отдела исследований СB Richard Еllis Noble Gibbons Ирина Флорова. По ее словам, предпочтение компаний зачастую зависит от специфики их бизнеса. Например, юридической компании удобнее принимать клиентов в отдельных небольших кабинетах, а крупной финансовой компании предпочтительнее иметь отрытое пространство (open space).
В условиях острого дефицита на качественные офисы девелоперам просто невыгодно заниматься поиском маленьких площадей. Подавляющее большинство владельцев строящихся бизнес-центров классов А и В+ предпочитают сдавать помещения большими блоками или целыми этажами. Стандартный лот колеблется в районе 500—3 тыс. кв. м. “На рынке офисной недвижимости Москвы есть большой неудовлетворенный спрос среди арендаторов из крупных компаний”, — заметила ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук. По ее мнению, владельцам зданий и девелоперам удобнее работать с крупными арендаторами, чем с малыми предприятиями, за которыми нужно следить.
Порой малому бизнесу управляющие компании отказывают по далеким от экономики соображениям. Считается, что присутствие в бизнес-центре маленьких компаний наносит удар по его имиджу и соответственно снижает уровень арендных ставок. Маленькие компании, как правило, стараются заключить короткий договор аренды.
Обычно до года, чтобы избежать его оформления в Мосрегистрации. Им довольно проблематично предоставить дополнительные площади по соседству в случае расширения бизнеса. К тому же малым компаниям чаще всего необходимы кабинеты. Для этого девелоперу нужно провести перепланировку. А при переходе на кабинетную планировку по сравнению с планировкой open space теряется около 10% полезных площадей бизнес-центра. Малые компании стараются избегать договоров, в которых прописываются штрафные санкции за досрочное прекращение аренды. Поэтому удержать их трудно. В общем, с малым бизнесом слишком много хлопот. “Потом маленькие компании ориентируются, как правило, на малые ставки. Малый бизнес недостаточно платежеспособен. Поэтому общий ориентир — на бизнес, который динамично развивается и хорошо развит”, — отметила Лада Белайчук. С ней согласна и Ирина Флорова. С ее слов, большинство девелоперов ориентируется, как правило, на крупных потребителей. Крупные компании арендуют большие площади сразу и на довольно длительные сроки.
Поиском офиса до 200 кв. м консультанты занимаются редко, за исключением ситуации, когда обращается клиент с мировым именем или когда нужно пристроить “остатки”, пояснила Лада Белайчук. По ее мнению, для экономии средств малый бизнес может обойтись без централизованной системы кондиционирования, автоматической системы слежения за этажами, двух телеком-провайдеров, обязательных для офисов класса А.
На что же может в этих условиях рассчитывать малый бизнес? Выходов несколько. Во-первых, по словам Лады Белайчук, сейчас на офисном рынке появилась новая услуга — компании Central Office и “Регус” сдают в аренду не площади, а готовые рабочие места, оборудованные “под ключ” по последнему слову дизайна и техники. “Это особо удобно для тех, кому надо пересидеть несколько месяцев или для тех, кому нужны всего 9 мест. Но стоит эта услуга в среднем выше рынка”, — пояснила госпожа Белайчук. Во-вторых, можно объединиться с одной или несколькими дружественными компаниями и выкупить вместе лот у девелопера в современном офисе. В-третьих, можно подыскать вполне приличный офис в бывших НИИ, промышленных предприятиях, которые после реконструкции переделаны в бизнес-парки и офисы класса С. Один мой знакомый на днях нашел подходящий кабинет на территории бывшего крупного автопарка, переделанного под офисный центр. В-четвертых, можно снять помещение на нижних этажах жилого дома. В районе Третьего транспортного кольца стоимость таких площадей начинается от $4 тыс. за “квадрат”, а внутри Садового кольца — от $5,5 тыс. за 1 кв. м. В-пятых, кабинетная планировка с помещениями по 30— 90 кв. м часто встречается в старых административных зданиях на Таганке и других районах старой Москвы (ставка годовой аренды без НДС — около $500 за 1 кв. м в год). В-шестых, можно купить или арендовать площадь под офис в центре города на открытых аукционах, проводимых Департаментом имущества Москвы. При этом можно хорошо сэкономить — цены на “метры” на торгах ниже рыночных на 10—20%.
Можно также обратиться за помощью в столичный Департамент поддержки и развития малого предпринимательства. Первый многофункциональный деловой центр площадью в 12 тыс. кв. м, ориентированный исключительно на малый бизнес, заработал в Москве в Марьине. Площади в центре по ул. Люблинская, к. 42г, к. 39 сдаются по льготным ставкам аренды. Преимущества имеют предприятия из инновационной сферы и области бытового обслуживания. В 2008 году на юге Москвы будет введена в эксплуатацию первая очередь технопарка “Нагатино-ЗИЛ”. В комплекс войдут офисно-деловые, научно-производственные и торговые корпуса, места общественного питания, выставочный комплекс, несколько гостиниц и многоэтажные паркинги. Технопарк на ул. Автозаводская, вл. 23, будет состоять из 35 зданий, общая площадь которых превысит 1 млн кв. м нежилых площадей. Инвестиции в строительство пяти очередей составят более $2 млрд. Параллельно для малого бизнеса строится в 1-м Стрелецком проезде многофункциональный комплекс для малых предприятий “Марьина Роща”. Общая площадь здания — 22,5 тыс. кв. м.
По прогнозу экспертов, общий объем нового строительства и реконструкции офисных помещений классов А и В в этом году будет на уровне 1,5 млн. кв. м (класс А — 40%, В — 60%). Ожидается, что в 2008 году данный показатель составит 1,75 млн. кв. м. Но эти объемы не ликвидируют острого дефицита на офисы в столице. По мнению опрошенных экспертов, дефицит на офисы в столице исчезнет в лучшем случае через пять лет, только тогда и дойдет очередь до малых предприятий. В этой ситуации вследствие недостатка предложения растет число сделок предварительной продажи и аренды офисных помещений.
