Отельный голод

Москва задыхается от дефицита гостиниц эконом-класса

27 августа 2007 в 17:13, просмотров: 482

Несмотря на огромный спрос в столице отелей всех классов, инвесторы не торопятся строить новые гостиницы. Несмотря на более высокий по сравнению с отелями эконом-класса срок окупаемости, девелоперы по-прежнему ориентируются только на высший сегмент столичного гостиничного рынка. Такая политика, по мнению экспертов, неизменно приведет к сокращению въездного туризма.

Ставка на престиж

Как отметила замдиректора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова, объем рынка гостиниц Москвы составляет, по различным данным, от 165 до 210 гостиниц. Назвать точную цифру невозможно: поскольку нет точного определения отелей, нет и точной статистики. Количество номерного фонда составляет около 35 тыс. единиц, мест, соответственно, около 68 тыс. Наиболее известные гостиницы, активно участвующие в обслуживании клиентского потока, предлагают рынку не более 20 тыс. номеров, которые разделяются на гостиницы верхнего сегмента рынка (отели 5 звезд, примерно 6 тыс. номеров), гостиницы среднего класса (построены в советское время и имеют сертификат 3—4 звезды, примерно 6,5 тыс. номеров).

Остальное приходится на отели класса 1—2 звезды, которые относят к нижнему сегменту рынка. Их главные отличия — отсутствие кондиционеров, лифтов, горничных и ресторанов.

“Спрос на гостиницы не удовлетворен вообще. Нельзя выделить сегмент, где бы предложение удовлетворяло имеющийся спрос. Особенно в течение деловой недели — с понедельника по четверг (с февраля по декабрь, с перерывом на период отпусков и праздники)”, — пояснила Марина Смирнова. С ней согласны и другие эксперты.

“Сегодня Москве однозначно не хватает ни дорогих отелей, ни гостиниц эконом-класса, — заявила старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко. — И в ближайшие пять лет, несмотря на активность глобальных и отечественных операторов, ситуация кардинально не изменится”.

Как считает руководитель отдела гостиничных помещений СB Richard Еllis Noble Gibbons Станислав Ивашкевич, предпочтение отдается дорогим пятизвездочным отелям, срок окупаемости которых колеблется в районе 15 лет. “Строительством недорогих гостиниц отелей на 3—4 звезды мало кто занимается, это непрестижно, хотя их срок окупаемости при надлежащем контроле во время строительства девелопера составляет всего 8—10 лет.

Недавно ввели в эксплуатацию 3—4-звездные “Бородино”, “Петр Первый”. Это мало. От маленьких отелей на 20 номеров проку нет. Подобный перекос в сторону дорогих апартаментов может ввести рынок в ступор, ведь существует ограниченное количество туристов, которые могут заплатить за номер более $500. Обычно за состоятельными людьми должны приезжать туристы, которым по карману менее дорогие номера. Ставка только на дорогие отели тормозит въездной туризм”, — отметил Станислав Ивашкевич.

Основные тенденции гостиничного рынка касаются перераспределения долей сегментов в первую очередь непропорционального расширения наиболее дорогого верхнего сегмента. Последнее “поступление” в этом сегменте — фешенебельная гостиница “Ритц Карлтон”, установившая рекордные для Москвы цены за размещение — от $1 тыс. за стандартный номер.

Количество гостиниц класса 3 звезды пока увеличивалось в основном благодаря повышению классности отелей более низкого разряда. Так, за последние годы повысили классность гостиницы “Восток”, “Восход”, “Орехово”, “Алтай” и др.

Что касается нового строительства, то здесь продолжается “децентрализация” гостиничного предложения. Эта тенденция проявляется в освоении гостиницами высокого класса районов, удаленных от центра практически к границам ЦАО. Соответственно, отели, более доступные с точки зрения цены, сдвигаются к периферии города.

Так, в 2007 году ожидается открытие отеля “Милан” на 300 номеров. Он расположен на пересечении Шипиловского проезда и Каширского шоссе, в районе, еще недавно считавшемся мало подходящем для гостиничных проектов (здесь расположены только 2 апарт-отеля, переоборудованных в гостиницы из жилых домов типовых серий). На первый год работы здесь предполагается установить средние цены продажи номеров (ADR) на уровне 4000—4500 рублей (без НДС и завтрака), что для Москвы можно считать приемлемым уровнем.

Москва отстала от Парижа

“Москва пока уступает ряду европейских столиц как по объему обслуженных туристов, включая и деловой сегмент, так и по количеству гостиниц. Париж принимает 25 млн. туристов, Лондон — 28 млн. Москва — 3,5 млн.”, — отметила Марина Смирнова (см таблицу). Сравнение показывает, что на сегодняшний день Москва имеет минимальное количество гостиниц, хотя по количеству мест гостиничная база столицы РФ сопоставима с другими европейскими городами. Это свидетельствует о неразвитости в Москве сектора малых гостиниц, формирующих значительную часть рынка за рубежом. Гостиницы Москвы в значительной мере ориентированы на корпоративный бизнес-поток, поскольку именно эта клиентская группа предпочитает размещаться в гостиницах средней и высокой вместимости, преобладающих в составе московской базы размещения. При этом дефицит предложения неизбежно стимулирует рост цен на гостиницы.

“Что касается оценки степени развития гостиничной базы, опирающейся на количество постоянно проживающих жителей, то это логический нонсенс. Если опираться на этот критерий, то самая развитая гостиничная база будет в Сочи или Геленджике, — считает Марина Смирнова. — Туристский поток — количество прибытий с туристскими целями с 2002 по 2004 год росло достаточно высокими темпами: 15—25% в год. С 2005 года, по данным ведущих туроператоров, работающих на въезд, количество туристов в Москве постоянно сокращалось.

Разумеется, у правительства Москвы на этот счет другое мнение, поскольку оно считает не туристов, а всех въезжающих, включая транзитных туристов и гастарбайтеров.

По прогнозу опрошенных экспертов, основные тенденции сохранятся еще два-три года. Рост гостиничного предложения будет происходить умеренными темпами, не более 600—1000 номеров в год. При этом рост предложения будет поглощаться растущим спросом. Темпы роста цен продажи замедлятся до 8—10% в год в среднем по городу, загрузка сохранится на примерно том же уровне (70—72%). В верхнем сегменте возможна более высокая динамика по причине ввода гостиниц класса люкс (двух Four Seasons). К 2011—2012 году можно ожидать некоторого насыщения верхнего сегмента рынка в пределах Садового кольца, что вызовет снижение уровня заполняемости объектов и замедления темпа роста цены.

Олигархи бегут из столицы

Интересно, что помимо Сулеймана Керимова (“Нафта-Москва”) и Елены Батуриной (“Интеко”) никто даже на словах не заявлял о желании строить гостиничную сеть в столице. Зато с охотой наши олигархи вкладываются в зарубежные отели. В 2001 году АФК “Система” купила в Карловых Варах (Чехия) курортный дом “Томайер”, где открыла пансионат “Савой Вест-Энд Отель” на 140 номеров, инвестировав $20 млн. Спустя два года представители “Системы” обещали, что еще $25 млн. будет вложено в курорты на побережье Хорватии. В прошлом году Леонард Блаватник стал владельцем отелей Grand-Hotel du Cap-Ferrat на Лазурном Берегу и Hotel Vendome в Париже. Покупка обошлась не менее чем в 215 млн. евро. Весной этого года Тельман Исмаилов объявил о намерении создать международную гостиничную сеть “Сафиса”. Первым проектом станет строительство гостиничного комплекса в Анталье. Сумма вложений составляет более $500 млн. Mirax Group, контролируемая бизнесменом Сергеем Полонским, за $340 млн. купила пятизвездочный турецкий отель Sungate Port Royal у Кемера. Сейчас Mirax Group ведет переговоры о приобретении отелей или их строительстве на популярных курортах Туниса, Черногории и Греции. Инвестиции могут превысить $500 млн. Уже в сентябре корпорация открывает отель Mirax Resort в Камбодже на экзотическом острове Ко-Дек-Куль.

Бегство капитала из России не останавливают даже низкая рентабельность и высокий риск вложений в зарубежные отели. По оценке экспертов, доходность гостиничного бизнеса в курортной зоне ниже, чем в городской (среднегодовая загрузка отеля в городе — 65—75%, на курорте — 55—65%). К тому же инвестиции там более рискованные (сезонность, средиземноморские курорты загружены с мая по сентябрь, в Турции и Юго-Восточной Азии — угроза терроризма и землетрясений). Добавим, что все больше банков в Москве предоставляют проектное финансирование, что позволяет спокойно осуществлять масштабные проекты. И последний довод — за рубежом конкуренция между отелями очень высока, а московский рынок испытывает острый дефицит гостиниц всех классов, и тот, кто первым построит здесь крупную сеть отелей без особых проблем, сорвет крупный куш.

Много шума наделал так и не реализованный проект по рождению Объединенной гостиничной компании (ОГК).

Однако мэрия Москвы и бизнесмен Сулейман Керимов так и не договорились о механизме создания первого столичного оператора-отельера. По мнению экспертов, реализация этого проекта требовала серьезных инвестиций и, что также значимо, серьезных профессиональных усилий. “Создать сеть из гостиниц, имеющих различные рыночные характеристики, достаточно сложно. Кроме того, значительная часть активов, передаваемых в ОГК, требовала реконструкции. Очевидно, “договаривающиеся стороны” не совсем четко представляли масштабность работ и достаточно оптимистично оценивали конечный результат. Были к тому же некоторые иллюзии относительно возможностей правительства Москвы передать в ОГК лучшие гостиничные активы города в обход стандартных процедур”, отметила Марина Смирнова. Этот проект не был окончательно “похоронен”, поскольку даже такие отели, как “Алтай”, “Турист”, “Останкино” и “Золотой колос”, сохраняют привлекательность для инвесторов. Последние изменения в правительстве Москвы, возможно, внесут коррективы в последующую стратегию развития города. Очевидно, это же относится и к планам строительства новых отелей.

Гостиничная база Москвы и европейских центров туризма (в формате PDF)



Партнеры