Если вы хотите уменьшить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, то есть смысл подыскать более выгодную программу и сменить кредитора. Услуга по рефинансированию кредитов, появившаяся в Москве полтора года назад, становится все более популярной. Кому и на каких условиях сегодня выгодно рефинансировать ипотечный заем, попытался выяснить корреспондент “ЭВ” Олег БАСОВ.
Доходы и преимущества
За последние два года цены на жилье в Москве выросли в два-три раза. Купить квартиру на свои деньги сейчас могут позволить себе только очень состоятельные люди. Подавляющее большинство рядовых москвичей могут рассчитывать только на городские социальные программы и ипотеку. Банки уловили спрос на ипотеку и стали улучшать условия кредитов на покупку жилья. Как отметила руководитель ипотечного центра банка “Агроимпульс” Юлия Ермакова, ставки по ипотечным ссудам в течение последних двух лет значительно изменились: ставки в рублях снизились в среднем с 18—19% до 11—12% годовых, в валюте — с 13—15% до 10—11%, а максимальные сроки займов, напротив, выросли с 15 до 40 лет.
Заемщики с хорошей кредитной историей получили возможность взять кредит с пониженной ставкой для досрочного погашения ипотечного кредита у банков-конкурентов. Первыми полтора года назад программы рефинансирования (перекредитования) ипотечных кредитов предложили Райффайзенбанк Австрия и ВТБ 24.
Минувшим летом программы рефинансирования ипотеки запустили “Хоум Кредит энд Финанс Банк”, НОМОС-банк, Русский ипотечный банк и “ДжиИ Мани Банк”. Сейчас около 20 банков рефинансируют ипотечные займы.
На рынке банковского ритейла существует несколько программ рефинансирования целевого ипотечного кредита: на покупку квартиры, загородного дома или земли другого банка, кроме того, есть рефинансирование кредита на любые цели под залог жилой недвижимости.
Как считает вице-президент по банковским операциям банка DeltaCredit Лора Файнзилберг, клиент может начать процедуру ипотечного рефинансирования, если разница между старой и новой ставками составляет 2—3%.
Самостоятельно разобраться, выгодно вам или нет перекредитование, достаточно сложно. Поэтому лучше обратиться за помощью к финансовому консультанту, который всего за 1 тыс. рублей не только даст вам ценный совет, но и составит финансовый план по погашению кредита. По оценке банкиров, чем “моложе” кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от перекредитования.
Поэтому чаще всего меняют банки заемщики, взявшие ссуду более трех лет назад. В первую очередь они хотят понизить ставку и платежи. Как отметил член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев, при средней сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке 3% экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить более $10 тыс. “Интерес к услуге есть — достаточно много потенциальных клиентов обращается за профессиональными консультациями. На сегодняшний день в Райффайзенбанке доля сделок по рефинансированию ипотечных кредитов составляет порядка 5% от общего объема сделок. Аналитики нашего банка прогнозируют ее рост. Наиболее часто рефинансируют ипотечные кредиты клиенты других банков”, — сообщил г-н Воробьев.
Банкам невыгодно, чтобы клиенты уходили к конкурентам. Им проще смягчить условия кредита, чем потерять клиента. Поэтому, если банк имеет собственную программу перекредитования ипотеки, заемщику есть смысл сначала попытаться договориться о более выгодных условиях со старым кредитором. Как правило, банки идут навстречу своим клиентам и улучшают условия действующих кредитов. Заемщикам это и проще, и выгоднее смены кредитора. Если же переговоры закончились неудачей или банк не имеет собственной программы перекредитования, то тогда можно смело искать удачу на стороне.
Как считает замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов, далеко не все желающие могут получить услугу по рефинансированию. “Помимо того что сама процедура кредитования достаточно сложна, банки-кредиторы не всегда корректно оформляют договоры, большой объем договоров заключается не только на покупку, но и на ремонт жилья. Некоторые банки соглашаются указывать в договорах купли-продажи значительно заниженную цену жилья. Порой не совпадает целевое назначение кредитов.
Некоторые банки под лозунгом ссуды без первоначального взноса выдают кредиты в два приема — как ипотеку и как потребительский под залог жилья. На рынке существует около двух десятков таких корявых схем. Поэтому одобрение кредитного комитета получают далеко не все. Из десяти человек, которые обращаются за помощью, кредит в итоге получают всего трое-четверо”, — пояснил Вячеслав Шаламов.
“Преимуществом перекредитования является не только снижение ставок, но и возможность получить больший объем средств. Если, например, три года назад при кредите в $25 тыс. клиент купил квартиру за $50 тыс., то сейчас, заработав хорошие деньги на росте цен на свою недвижимость, которая уже стоит около $150 тыс., заемщик может претендовать на ипотечный кредит до $90 тыс.”, — сообщил руководитель блока “Ипотечное кредитование” Альфа-банка Илья Зибарев. При этом полученные деньги можно потратить на любые цели — к примеру, купить дачу, автомашину, оплатить зарубежное образование детей или сделать ремонт в квартире.
Выдать заемщику большую сумму, чем остаток задолженности по ипотеке, сейчас готовы в банке “Абсолют”, Альфа-банке, БСЖВ, ВТБ 24. Охотно увеличивают объем кредита и в Международном московском банке, правда, лишние деньги разрешается расходовать только на благоустройство жилья. Большинство банков рефинансирует на сумму до 70—80% от оценочной стоимости жилья.
Заемщик может увеличить не только сумму ипотечного кредита, но и увеличить его срок. Сейчас многие ипотечные программы рассчитаны на 30 лет. А если поискать — можно найти и 40 лет. Увеличение срока кредита заметно снижает размер ежемесячного платежа и позволяет заемщику быстрее погасить кредит.
Расходы и проблемы
Перед тем как начать процедуру рефинансирования задолженности по ипотечному кредиту, необходимо взять в руки карандаш или калькулятор и подсчитать не только свои возможные доходы, но и расходы. А они немалые.
По словам Юлии Ермаковой, заемщику необходимо фактически заново пройти всю процедуру оформления ипотечного кредита, вывести свою квартиру из-под залога у прежнего банка, вновь заложить ее и др.
Соответственно, заемщиком уплачиваются комиссии, предусмотренные банками при выдаче кредитов. Каждый банк самостоятельно определяет свои комиссионные за услуги. Как разъяснил Роман Воробьев, комиссия за предоставление кредита обычно стоит 1% от суммы кредита (минимум $250/7500 рублей, максимум $3 тыс./90 тыс. рублей). За оценку квартиры надо выложить еще $150—200. Часто банки настаивают на нотариальном оформлении документов (от 12 тыс. рублей) и госрегистрации. При нотариальном удостоверении договора ипотеки согласно Налоговому кодексу РФ и закону “О нотариате” в случае размера нотариальной пошлины менее 12 тыс. рублей дополнительно оплачиваются услуги по сдаче документов в Федеральную регистрационную службу в сумме до 3 тыс. рублей. Доверенности и нотариальные копии будут стоить от 1,5 тыс. рублей (сумма зависит от количества участников и местонахождения в сделке).
Регистрация в Главном управлении Федеральной регистрационной службы стоит в течение 30 дней — до 1700 рублей; в течение 14 дней — 8705 рублей. Страхование (жизнь, трудоспособность, имущество, титул) будет стоить в среднем 1,0% от суммы кредита, увеличенной на 10% (подлежит уточнению согласно тарифам страховой компании).
Многие банки к тому же берут комиссию за перевод денежных средств предыдущему кредитору. В целом на всю процедуру перекредитования, по оценкам банкиров, уходит $1,5—2 тыс. Как считает Вячеслав Сергеевич Шаламов, в ближайшее время расходы будут сокращаться, поскольку банки отработают механизмы, которые позволят эффективно проверять надежность заемщика.
Кроме того, банк может вводить повышенную кредитную ставку на период перерегистрации залога (см. таблицу) — ведь он фактически выдал клиенту кредит, который временно не обеспечен. Например, Райффайзенбанк Австрия на этот период повышает анонсированный процент по кредиту на 2,1—2,6 пункта независимо от валюты, Банк Москвы — на 1—1,5 пункта, НОМОС-банк — на 2—3 пункта. В дополнение на период перерегистрации могут потребовать поручительства двух частных лиц или залог другого имущества.
Также необходимо знать, что банки обычно не рефинансируют кредиты на покупку еще недостроенного жилья. Их интересуют только объекты, уже оформленные в собственность. Встречаются и другие ограничения: Райффайзенбанк Австрия, “Хоум Кредит энд Финанс Банк” готовы иметь дело лишь с заемщиками, которые исправно выплачивали кредит не менее шести месяцев. А банк “КИТ Финанс” рассматривает заявки клиентов только нескольких крупных банков, в частности Сбербанка, ВТБ. Интересно, что у таких массовых кредиторов, как Сбербанк, DeltaCredit, вообще нет программ рефинансирования. У ВТБ 24 есть, но, как правило, не для собственных клиентов. Не рефинансируют своих клиентов сейчас и в “КИТ Финанс”. Абсолют-банк рефинансирует, но ставка для своих на 0,5 процентного пункта выше, чем для чужих. Добавим, что срок перекредитования должен заканчиваться не позднее наступления пенсионного возраста заемщика: 55 лет — для женщин, 60 лет — для мужчин.
Можно также обратиться за помощью в поиске выгодной программы по рефинансированию кредитов к ипотечным брокерам. Вам наверняка поднимет настроение тот факт, что лидеры московского брокериджа возьмут комиссию за эту услугу не с клиента, а с банка-партнера.
После перекредитования банки обычно устанавливают временный мораторий на досрочное погашение займа и штраф за его нарушение. “Если человек знает, что обязательно будет гасить полностью, то нет особого смысла использовать рефинансирование. При досрочном частичном или полном погашении кредита возможная экономия сокращается”, — подчеркнул Вячеслав Шаламов.
Налоги и выводы
Согласно действующему законодательству ипотечные заемщики имеют право на налоговый вычет со стоимости приобретаемого жилья и суммы уплаченных по кредиту процентов. Государство за счет уплаченного гражданином подоходного налога может возместить заемщику 13% стоимости квартиры — но не больше, чем 1 млн рублей. Таким образом, по налоговому вычету за приобретенное жилье можно вернуть 130 тыс. рублей. При этом если не удалось получить вычет полностью за один год (маленькая официальная зарплата, декретный отпуск, потеря работы и т.д.), то заемщик может дополучить вычет и в последующие годы. Надо только каждый год при подаче декларации писать новое заявление в налоговую инспекцию. Кроме того, заемщик имеет право возмещать ежегодно 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту. Учитывая, что сумма процентов сопоставима с размером самого кредита, налоговый вычет с процентов по кредиту — весьма приличная экономия.
Естественно, налоговые органы не возместят вам больше того, что вы сами уплатили в бюджет в качестве подоходного налога. Например, заемщик, получающий зарплату в размере 20 тыс. рублей в месяц, за год отдает в бюджет 31,2 тыс. рублей подоходного налога. Больше этой суммы ему не вернут. Поэтому, чтобы не прогадать на налогах, белым заемщикам нужно знать важную деталь — при рефинансировании кредита теряется право на налоговый вычет с процентов по кредиту. По закону рефинансированный кредит перестает считаться кредитом на покупку жилья. Считается, что это кредит на погашение прежнего кредита. А налоговая льгота распространяется только на жилищные кредиты. Поэтому, если вы собираетесь перекредитоваться, лучше заявить в налоговую вычет после рефинансирования. Тогда получите вычет и с основного долга, и с процентных платежей. Чем меньше разница между ставками старого и нового кредитов, тем принципиальнее вопрос, когда воспользоваться вычетом. Если разница ставок меньше 2 процентных пунктов, то экономия вообще окажется отрицательной — за счет потери льготы по процентным платежам.
Парадоксально, но, по мнению экспертов, пока что рефинансирование невыгодно для тех заемщиков, которые имеют высокие белые доходы и пользуются правом на налоговый вычет. И наоборот, для тех, кто имеет низкие официальные доходы, рефинансирование выгодно. Правда, для белых заемщиков ставки по кредитам в среднем на 0,5—1 процентный пункт ниже, чем для граждан, получающих зарплату в конверте, — так что не ленитесь считать.
Как считают банковские аналитики, конкуренция на банковском розничном рынке заставит многих игроков сокращать расходы клиентов. “Однако снижение ставок по рефинансированию ипотечных кредитов напрямую будет зависеть от уменьшения ставок по “классической” ипотеке”, — заключил Роман Воробьев.
Условия рефинансирования ипотечных кредитов вы можете прочитать в формате PDF
