Ставка без отставки

Стоит ли ждать бури на рынке ипотечного кредитования

7 октября 2007 в 15:55, просмотров: 484

“Ах, испугать меня не трудно”, — примерно так, перефразируя Александра Сергеевича Пушкина, может сказать про себя большая часть наших сограждан. И действительно, стоит только где-то пройти какому-то слуху, будто “знающие люди” предупреждают — “что-то будет”, как с полок по старой памяти сметаются масло, сахар, соль и спички. В такой ситуации, если действительно начинают происходить неприятности, то всегда вслед за ними озвучиваются прогнозы грядущего апокалипсиса. Как это, например, сейчас происходит с ипотекой. А все потому, что в Америке в ипотечном секторе рынка разразился настоящий кризис. Правда, шансы на его приход в Россию вопреки мнениям некоторых экспертов остаются минимальными.

Заграница нас опустит?

Для США все происходящее действительно беда и повод для раздумий. Поскольку речь идет не только об ипотечном кредитовании, но и о кредитном рынке вообще, в том числе и о автокредитовании, и о секторе потребительских кредитов. Если же вспомнить, что “жизнь в кредит” как стиль и образ существования родилась и сформировалась именно в США, где благоденствие подавляющего большинства населения, несмотря на высокие зарплаты, зиждется именно на принципе “товары и услуги сейчас — а оплата в рассрочку”, то картина становится еще более впечатляющей. Как подсчитали эксперты, сейчас более полутора миллионов американцев отказались платить по своим ипотечным обязательствам, а объем непогашенной задолженности уже достиг фантастической для нас цифры в 1 триллион 300 миллиардов долларов.

По большому счету к данному развитию событий привело то обстоятельство, что деньги в Штатах были дешевы. И банки, гонясь за прибылями, снизили критерии оценки своих заемщиков. Взять кредит на покупку жилья мог чуть ли не безработный. Конечно, для такой категории рискованных заемщиков проценты по займам были существенно выше, но это никого не пугало. Ведь цены на дома росли как на дрожжах и перекрывали выплаты по кредитам. Сложилась ситуация, когда заемщик мог, зачастую взяв кредит, через год-два продать дом, выплатить заем банку, и у него еще оставалось, что называется, на жизнь. Правда, когда Федеральная резервная система стала повышать учетную ставку, “сладкая жизнь” у американцев закончилась. Ведь проценты по ипотечному кредиту в США плавающие и привязаны именно к этому показателю. Вот и получилось, что американцам чуть ли не с каждым месяцем приходилось платить по кредитам все больше и больше.

И, наконец, настал момент, когда значительная часть заемщиков просто перестала это делать.

Казалось бы, где мы, а где Штаты. И какое нам, собственно, дело до заокеанских трудностей? “Нет, — возражают на это некоторые из экспертов. — Мы живем в условиях глобальной экономики, которая невидимыми нитями опутывает весь земной шар. И потому кризис из Америки обязательно перекинется и на нас. Вот в Европе-то уже начались финансовые неприятности”. Пророчество в полном соответствии с одним из законов Мэрфи, что если у неприятности есть хоть какая-то вероятность случиться, она обязательно случается. Если нет, то все равно происходит. Просто вы-де чего-то не учли. Впрочем, исповедующему такое правило человеку лучше всего посоветовать сразу после рождения лечь в гроб.
Попробуем прояснить картину, почему нам, к примеру, не стоит этого делать.

Все не так фатально

Начать можно с того факта, что какие бы бури ни бушевали непосредственно на ипотечном рынке, для всей отечественной экономики кризис этого сектора все равно что слону дробина.

СПРАВКА "МК"

По оценкам независимых экспертов, объем ипотеки в РФ в настоящее время составляет от 1,5% до 2% ВВП. В отличие от США, где ипотека занимает порядка 60% ВВП. В России покупается по ипотечному кредиту до сих пор не более 10% от всего продаваемого жилья, а если перевести эти цифры на более понятный язык, то лишь 1% от общего количества российских семей пользуется для решения жилищной проблемы ипотечным кредитом.

Прежде всего стоит отметить, что на тех, кто уже взял ипотечные кредиты, никакие треволнения и финансовые бури не отразятся. Деньги им предоставлены, жилье куплено, и все, что им остается, так это регулярно и в срок вносить платежи, определенные по договору. Более того, если какие-то банки вдруг перестанут существовать, то у них появляется, правда, очень мизерный шанс существенно облегчить свое долговое бремя. Правда, как в свое время заметили знаменитые материалисты, ничто в природе не появляется ниоткуда и никуда не девается. Так что обязанности вносить регулярные платежи скорее всего в такой ситуации сменят адресата.

У такого рода клиентов банка более вероятной можно считать головную боль другого рода. Дело в том, что столичный рынок жилья стагнирует, цены на нем фактически не растут уже в течение 10 с лишним месяцев. А некоторые эксперты уверены, что в силу возможного кризиса на финансовом рынке, который гораздо более вероятен, чем в ипотечном секторе, стоимость квадратного метра вообще может снизиться. Одни дают прогноз снижения цены на ближайший год на 10%, другие уверены, что может случиться и падение на 20—30%. В этом случае банк, выдавший кредит, может потребовать от заемщика “дополнительного обеспечения”, поскольку в большинстве контрактов, особенно тех, где первоначальный взнос отсутствует или составляет не более 10% от стоимости квартиры, существует отдельный пункт, в котором эта возможность предусмотрена “в случае уменьшения рыночной стоимости заложенной недвижимости”.

Вряд ли стоит ждать существенных изменений и в ближайшее будущее. Не секрет, что некоторые банки, работающие в секторе ипотечного кредитования, уже испугались и сделали первые шаги к увеличению процентных ставок. Но эти два-три игрока не делают погоды на рынке, а у большинства, и в первую очередь у лидеров этого сектора кредитования, таких желаний не возникло. Более того, ведущие кредитные организации предпочли успокоить население, объявив, что не собираются следовать примеру испуганных товарищей.

Особенности национального кредитования

Впрочем, если финансовый кризис на Западе не прекратится, то он может коснуться и нашего ипотечного сектора. В той части, что процентные ставки действительно могут вернуться к уровню годичной-полуторагодичной давности. То есть повысятся где-то в диапазоне 0,5—1-процентного пункта. Кстати, в наших условиях такого повышения может и не произойти, скорее ставка зафиксируется на нынешнем уровне и не будет понижаться, как это еще недавно обещали российские власти.

Все дело в том, что у наших отечественных кредитных организаций нет необходимых для широкомасштабного ипотечного кредитования средств. Большая часть их, особенно мелкие и средние банки, до сих пор пользовались дешевыми деньгами, которые брали у своих иностранных кредиторов. А потом пускали их, что называется, в народ под более высокие процентные ставки. Взять у иностранцев под 5% на год-два и тут же всучить их родному заемщику под 9% годовых в валюте или под 12% в рублях лет на 10—20, да еще при дешевеющем долларе — это же ведь так заманчиво. Но дешевые деньги закончились. В такой ситуации именно перед мелкими и средними банками в полный рост встанет сразу несколько проблем. Первая из которых — где взять денег, чтобы закрыть уже взятые кредиты. Расчет перехватить по новой в нынешних условиях не оправдается. А деньги надо отдавать уже сейчас, хотя пик выплат по таким займам придется где-то на 2010 год.

В таких условиях настоящими королями почувствуют себя кредитные организации, лидирующие в этом секторе. На ипотеку им хватает собственных денег, а те займы, которые они берут на внешних рынках, в основном идут на предоставление кредитов отечественной промышленности или покупки отечественными сырьевыми гигантами новых активов как внутри страны, так и за рубежом. К тому же именно в этих банках государство имеет либо контрольный, либо еще более весомый пакет акций и, если понадобится, всегда готово поддержать их собственными ресурсами.
О чем, кстати, весьма недвусмысленно недавно заявил президент страны Владимир Путин на одном из совещаний с членами российского правительства: “Что касается колебаний на мировых рынках и небольшого оттока капиталов, реакция наших рынков на происходящее в Северной Америке, Европе, все это не может иметь серьезного негативного значения для национальной экономики”.

Как считают эксперты, примерно треть российских банков, активно кредитующих покупку жилья по ипотеке, столкнется с теми или иными трудностями. Вот только для большинства заемщиков они останутся либо совсем незаметными, либо неиграющими какой-то роли. К тому же, возможное повышение процентных ставок, если оно произойдет, коснется в первую очередь заемщиков, стремящихся взять ипотечный кредит либо без первоначального взноса, либо оплатить его за счет собственных средств по минимуму: в пределах тех же 5—10%. А остальной части населения беспокоиться действительно нечего.

Пока же отечественные банкиры активно борются не только за вкладчика, но и за заемщика. Их не пугает даже в условиях нынешней нестабильности то обстоятельство, что, по сведениям Банка России, средний срок ипотечного кредита в нашей стране превышает 14 с половиной лет. А все потому, что процент невозврата по таким кредитам крайне ничтожен, с одной стороны. Как подсчитали эксперты, отказываются от своих обязательств менее 1% заемщиков. А очень значительная часть должников, оформляя договоры на длинные сроки, тем не менее расплачивается в ближайшие два-три года.

Более того, банки продолжают соревноваться друг с другом, упрощая порядок выдачи кредитов (просьба не путать это со снижением критериев эффективности заемщика) и минимизируя пакет документов, который необходим для предоставления кредита.




Партнеры