Этот бизнес называют бизнесом мечты — при малых затратах он приносит хороший и стабильный доход. Однако пока что представители малого предпринимательства не очень охотно идут в сферу ЖКХ. О причинах и обстоятельствах Александр ПАВЛЕНКО, советник президента Московского центра развития предпринимательства, рассказал корреспонденту “МБ” Анне БРЕЖНЕВОЙ.
— В настоящее время идет большая полемика вокруг реформ ЖКХ. Кто-то считает, что переход коммунальных служб в частные руки открывает большие перспективы для малого бизнеса и частного предпринимательства, а кто-то, наоборот, скептически относится к грядущим переменам.
— Сейчас в Москве принято решение о том, что ДЭЗы будут преобразованы в акционерные общества, а управление многоквартирными домами будет передаваться либо ТСЖ (товарищество собственников жилья), либо управляющей компании по конкурсу. Лозунг таков: “Мы переходим от приватизации квартир к приватизации домов”.
— Что это может означать на деле для малого бизнеса?
— К примеру, в Москве средний дом составляет площадь не менее 5000 кв. метров. Это пятиэтажка, четыре подъезда, — примерно 80—100 квартир. Если заняться простой арифметикой и умножить квадратные метры на $4 тыс., то получается вполне заманчивая цифра — $20 млн. Представьте себе, что вам в чемодане дают эти деньги и вы должны этим капиталом управлять. Только это капитал не финансовый, а в виде недвижимого имущества. Количество этих домов в Москве порядка 40 тыс. По закону эти дома принадлежат конкретным собственникам, и эти собственники являются заказчиками услуг для малого бизнеса. Поэтому возможности, которые открываются в настоящее время для малого предпринимательства, я называю “бизнес мечты”.
— В чем, по-вашему, привлекательность этого бизнеса?
— Когда вы создаете ООО для выпечки пирожков, вам нужен уставной капитал. После того как вы оформили предприятие, к вам приходят СЭС, пожарные и так далее. Конкуренты вас подвигают на рынке. А здесь вы получаете актив управления в $20 млн., и для этого нужно просто договориться с собственниками жилья, которые, в свою очередь, должны принять решение о выборе вашей управляющей компании. Получается, что, имея низкий стартовый порог, будучи умным менеджером в этой области, можно совершенно спокойно получить этот “бизнес мечты”. От вас требуется лишь профессионализм и качественное выполнение услуг, которые вам заказывают. Жители, которые потребляют воду, тепло, электроэнергию, хотят иметь чистый подъезд и благоустроенную территорию, каждый месяц вам платят. К тому же Москва еще дотирует эти услуги: городской стандарт — это 13 руб. 33 коп. на кв. метр в месяц и из них 7 рублей — это дотация города. Раньше они шли ДЭЗу, а теперь будут идти управляющей компании.
— Но ведь нужен какой-то контроль — иначе сейчас все кому не лень пойдут в этот бизнес. А ведь далеко не все хорошие управленцы и менеджеры. Городские власти как-то страхуют жильцов от разного рода недобросовестных управляющих компаний?
— В Москве вводится порядок введения реестра управляющих компаний и подрядных организаций, которые будут предоставлять услуги. Кроме того, компания должна страховать свои профессиональные риски. Сейчас пытаются ввести уставной капитал управляющей компании в размере одного миллиона рублей, чтобы компания отвечала за предоставление услуг своими деньгами. Но это не потребуется, если в страховой компании страхуют ваши профессиональные риски. Или если компания обслуживает не один дом и известна на этом рынке. Также гарантией респектабельности управляющей компании является широкий спектр и качество предоставляемых ею услуг.
— А какие услуги могут быть кроме сантехника, газовщика и уборки подъезда? Дальше этого перечня фантазия простого российского владельца квартиры не работает.
— Я бы начал с системы сбора платежей в многоквартирном доме. Ведь кто платит деньги и контролирует финансовые потоки, тот и заказывает услуги. Например, в вашем подъезде стоит терминал, который позволяет вам через “кэш-приемник” наличными или с вашего лицевого счета оплачивать коммунальные услуги, Интернет, мобильную связь и даже приобрести билет в Большой театр. Вы зарабатываете один процент с каждого платежа. А Сбербанку вы платите три процента да еще сорок минут в очереди простоите. Есть предложение поставить в Москве этот бизнес по системе франчайзинга. Другой пример: мы предлагаем сделать сайт для каждого дома в Москве. Так Московский центр развития предпринимательства может решить одну из главных проблем в этом бизнесе — проблему коммуникаций с соседями. Ведь порой вы не знаете, кто у вас сосед на лестничной площадке. И очень часто бывает почти нереально созвать собрание или распространить какую-то информацию. А если у вас есть сайт дома — каждый может войти и посидеть там в чате и пообщаться с соседями.
— На подъездах очень часто можно встретить объявления, призывающие жильцов выбрать ту или иную управляющую компанию. Все-таки идет вокруг выбора компаний много споров.
— Да, это так. Сложно выбирать, ведь ни в России, ни в Москве нет стандартов, поэтому непонятно, какими критериями руководствоваться при выборе. Для этого мы создали саморегулируемую организацию собственников жилья и землевладельцев Российской Федерации (СО “СОВЛАДЕНИЕ”). Эта организация и должна в государстве управлять рынком частного жилья. Этот рынок должен быть саморегулируемым и управляться самими собственниками.
— Много ли в настоящее время в Москве частных управляющих компаний?
— Этих управляющих компаний нет. В Москве их всего несколько сотен на бумаге. Монстрам строительного бизнеса такие компании нужны только для того, чтобы спихнуть новостройку, подписав акт передачи в управление построенного дома, как правило, без тепла и воды и в “черновом варианте”. А ДЭЗы тоже не могут доказать, что они будут хорошо управлять — они себя дискредитировали. Люди не верят в то, что они смогут работать по-новому и преобразуются.
— То есть старое умирает, а новое еще не создано. Почему же такое богатство никто не может взять?
— Главная проблема — это менталитет. С 1996 года существует закон “О ТСЖ”. Вышел новый Жилищный кодекс РФ. Его отдельные положения робко, но стали действовать на территории Москвы. Реформу проводят уже более 10 лет, но только в прошлом месяце мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков и префекты московских округов на всех подъездах вывесили объявления о том, что мэр поддерживает создание ТСЖ и реформу. Произошла революция! Товариществам обещают выделить бюджетные средства: получайте деньги на капремонт и ремонтируйте свои дома. Беспрецедентная сумма была озвучена: 400 млрд. руб. на капремонт. Это затронет 28 тыс. жилых строений из почти 40 тыс. в городе Москве. Будут задействованы тысячи подрядных проектных и строительных организаций, будут созданы тысячи новых ТСЖ и управляющих компаний для эксплуатации и содержания домов. Однако, чтобы новая система заработала, для этого надо землю под домом отдать жильцам, но чиновники этого не понимают и не хотят понимать: как это отдать землю кому-то, она же городская. Понимание должно прийти, и это непросто. В доме создать ТСЖ — это трудно. Но если все получится, то в итоге люди получат капитал, а малый бизнес — объекты для управления. Формирование системы управления многоквартирными домами — это то, что нам предстоит сделать.
