С тех пор как цены на квартиры в Москве пошли вверх, все владельцы недвижимости — нежданно-негаданно — превратились в самых настоящих миллионеров. Шутка ли, если убитая “однушка” на окраине (да что там “однушка”, комната в коммунальной квартире!) сегодня стоит 130 тысяч долларов — больше 3,5 миллиона рублей!
Узнать цену точнее вам поможет наш калькулятор. По просьбе редакции его составил независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
Но прежде чем вы возьметесь за карандаш, мы сделаем несколько важных отступлений, о которых вам следует помнить.
НЕ НАДО ПУТАТЬ МЕЧТУ С РЕАЛЬНОСТЬЮ
1-й совет. В нашем калькуляторе, как, впрочем, и во всех публикациях специализированных газет и в Интернете, указана так называемая цена предложения. Это цена мечты. То есть те деньги, которые продавец хотел бы получить на руки. Мечтать, как вы знаете, не вредно. Получит ли продавец эти деньги? Не факт. Заказывает музыку тот, у кого есть деньги. Этот человек — покупатель, а не продавец.
РЕКЛАМНЫЕ ЦЕНЫ ДАЛЕКИ ОТ РЫНОЧНЫХ
2-й совет. 94—96% всех рекламных объявлений в прессе и Интернете — объявления профессионалов. А это значит, что выставленная в рекламе цена нехило завышена. Она содержит не только цену продавца, но и комиссию, взимаемую риелтором, стоимость сбора и проверки документов, оформления сделки, государственной регистрации. Некоторые посредники включают в цену предложения еще и небольшой процент для проведения торга.
— За 16 лет существования рынка недвижимости и покупатели, и продавцы научились торговаться. Когда в ходе торга покупателю удается снизить цену, это производит на него очень хорошее впечатление. Соответственно, эта скидка (в размере 2—3—5%) изначально бывает заложена в цене предложения, — признается руководитель одного из отделений известной риелторской компании Михаил Раздольский.
Таким образом, цена квартиры, указанная в рекламных объявлениях, в действительности оказывается выше реальной на 10—15%.
ВАС МОГУТ РАЗВЕСТИ
3-й совет. У риелторов есть много разных торговых приемов, предполагающих игру на высокой цене.
Например, в объявлении они могут указать более высокую цену, а позвонившему назвать цену значительно ниже. Прием рассчитан на жадность покупателя, и покупатель клюет. В итоге на просмотре сталкиваются лбами несколько претендентов, на глазах у которых разыгрывается целое представление и устраивается аукцион. В результате цена поднимается до указанной в объявлении.
ЛУЧШЕ ОДИН РАЗ УВИДЕТЬ
4-й совет. Газетные объявления не дают представления о качестве квартиры. Так что лучше один раз квартиру увидеть, чем о ней прочитать или услышать.
Очень часто продавцы квартир и неопытные риелторы (а таких на нашем рынка много) ставят цену по методу сравнительной оценки. Они берут похожие по параметрам квартиры, не учитывая индивидуальность каждой.
На цену квартиры влияет:
1) местоположение (район, близость к метро);
2) тип дома (кирпичный, блочный, панельный);
3) состояние квартиры (читай ее потребность в ремонте);
4) этаж (хороший этаж начинается с третьего, последний не самый лучший, но в домах последних серий котируется наряду с хорошими этажами: над последними этажами располагаются технические помещения, и отсутствие соседей над головой считается большим плюсом; высокие этажи хороши, если в доме несколько лифтов и они хорошо работают);
5) вид из окна (особенно важен для жилья бизнес-класса);
6) наличие дополнительных помещений: лоджий, балконов, кладовок;
7) размер кухни (сейчас котируются кухни от 10 кв. м, маленькие кухни — “достояние” жилья низкого класса);
8) состояние подъезда;
9) наличие консьержа;
10) наличие места для авто (гаражей, парковок, стоянок);
11) соседи (как рядом, так и сверху и снизу — кто они: алкаши, многодетные, пенсионеры? как часто квартиру заливали?);
12) уровень шума;
13) близость к дому автомагистралей и парков;
14) телефон (не забывайте, что в Московской области телефон вместе с квартирой не продается).
— Таких параметров около 40, — говорят оценщики. — В совокупности они способны как повысить, так и понизить цену на 10—30 процентов.
КВАРТИРУ ПОКУПАЮТ СЕРДЦЕМ
5-й совет. Решив продать квартиру, поинтересуйтесь, сколько квартир, подобных вашей, продается в районе. По какой цене. Помните: параметрические данные квартиры важны, но они не главные. Хорошо, когда в вашей квартире есть что-то, что ее отличает от других, похожих по параметрам квартир. Прекрасно, если такой “изюминкой” окажется уникальный паркет, дизайнерский ремонт или интерьер с узаконенной перепланировкой.
Впрочем, можно попытаться ограничиться и доброй романтической историей, рассказом о необыкновенной ауре квартиры и проч.
— Большинство покупателей выбирают квартиры сердцем, а не мозгом. Там, где оно согреется, ту и купит, — говорит риелтор с 10-летним стажем Любовь Якубович-Ясная.
ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ
