Более чем десятикратный рост цен на жилье за последние пять лет, а также очевидный недостаточный объем вновь возводимого жилья до предела обострили жилищную проблему для многих жителей московского региона. “ЭВ” попросил экспертов рынка недвижимости рассказать, каким образом можно хотя бы сгладить этот больной вопрос, особенно для наименее защищенных слоев населения.
По оценке экспертов, в Москве существует значительная категория граждан, которым важно жить в комфортных условиях. При этом вопрос владения недвижимостью для них не принципиален. В этих условиях наиболее оптимальной формой жилья являются так называемые доходные дома. “Строительство арендных домов интересно не традиционным девелоперским компаниям, но и западным фондам или компаниям, ориентированным на IPO. Для них гораздо важнее увеличивать свою капитализацию за счет имеющихся в собственности надежных активов в виде недвижимости, чем получить кратковременную высокую прибыль, при этом среднегодовой доход с каждого арендного дома может составлять 7—8%, и так на протяжении долгих лет”, — пояснила гендиректор компании “МИЭЛЬ-Брокеридж” Наталья Кирпиченко. Что касается типов домов, то это могут быть как дома панельного типа, так и кирпичные, состоящие из 1-комнатных квартир-студий и 2–комнатных квартир. Интересно, что мэрия и сама не прочь строить доходные дома, которые могли бы пополнить городской кошелек. Об этих планах ранее писал “ЭВ”. Однако этот социально значимый проект практически не развивается.
Специалисты обращают внимание властей на программы по обеспечению жильем малоимущих и слабообеспеченных слоев, действующие в зарубежных столицах. Они обычно реализуются путем строительства социального жилья. Как разъяснил первый вице-президент корпорации “БЕСТ-Недвижимость” Михаил Гороховский, как правило, это современные быстровозводимые панельные задания на окраинах мегаполисов, хорошо связанные с городом скоростным транспортом. Такое жилье, безусловно, выгодно и удобно для людей, работающих на заводах и в сервисе: уборка территории, домов. Этим людям надо где-то жить, а при высоких ценах в столичных мегаполисах люди реально найти самостоятельно жилье не могут. Кроме того, что таким малообеспеченным семьям предоставляется такого рода жилье на правах найма, как правило, муниципалитеты европейских столиц также имеют программу поощрения арендодателей, т.е. собственников частного жилья, которые сдают его по социальным ценам. “Например, в Париже такая программа дает возможность собственнику жилья, который сдает его по устанавливаемым ценам, достаточно демократичным и разумным, получить немалую сумму на ремонт этого жилья для подержания его хорошего санитарного состояния”, заключил г-н Гороховский.
По другому пути решения жилищной проблемы пошли власти Калуги. На окраине города почти построен первый поселок Молодежный, предназначенный для молодых семей. Себестоимость дома снижена сведением к минимуму жилой площади. Двухкомнатные дома со всеми удобствами цивилизации, построенные по канадской технологии, общей площадью 36,5 кв. м стоили владельцам всего по 330 тыс. рублей. То есть 1 кв. м стоил чуть более 9 тыс. рублей. Правда, этой осенью цена за 1 кв. м в этих домах увеличилась вдвое — до 18,7 тыс. рублей. Но все равно это считается недорого, так как на калужском рынке 1 квадрат стоит более 45 тыс. рублей.
К тому же к каждому дому прилагается участок земли в 6 соток. При желании домик можно расширить, сделать пристройку или второй этаж. До поселка ходит троллейбус, что для Калуги означает почти то же самое, что метро для москвича. Секрет раскрывается просто — власти заключили с инвестором-застройщиком компанией “ПИК-Регион” договор по фиксированной цене. По контракту прибыль для него будет близка к нулю. Взамен застройщик получил по соседству площадку для коммерческого строительства. Молодые семьи, не попавшие в Молодежный, автоматически получили права на жилплощадь в “Швейцарской деревне”, другом аналогичном проекте. Так что в Калуге строительство малогабаритного жилья для молодых семей считают делом перспективным.
Однако в столице возведение малогабаритного жилья неприемлемо. Другое качество жизни, другая экономика.
На сегодняшний день строительство малогабаритного жилья по типу хрущевок не представляется целесообразным, прежде всего потому, что хрущевки уже давно морально устарели, считает заместитель директора департамента реализации “МИАН-Девелопмент” Наталья Усова. По ее мнению, современные требования к жилью серьезно изменились. Те метражи, которые предлагали дома постройки 60-х годов, предназначались для людей, выселяющихся из небольших комнат в коммунальных квартирах. Сейчас средняя площадь квартиры эконом-класса составляет в среднем 65 кв. м, тогда как в хрущевках она с трудом дотягивает до 40 кв. м. К тому же изменились не только требования людей, имеющих возможность приобрести квартиру, но и социальные нормы, по которым выделяются квартиры очередникам. Они очень увеличились по сравнению с шестидесятыми годами.
Сейчас правительство Москвы реализует несколько программ, которые призваны улучшить жилищные условия сотням тысяч москвичей. По одной из них решено не сносить крепкие пятиэтажки, а “поднять” их на несколько этажей вверх. Но это решение вызвало у экспертов волну пессимизма. “Надстраивать пятиэтажки достаточно сложно технически, и те немногие варианты, которые появились в Москве, доказали свою несостоятельность.
Что касается интереса девелоперов, то на дорогой московской и подмосковной земле строить малогабаритное жилье экономически невыгодно”, — отметила Наталья Усова.
