Иностранные инвесторы окончательно распробовали московский рынок коммерческой недвижимости. Их больше не смущает его незрелость, непрозрачность и связанные с ними высокие риски. Ожидается, что в этом году инвестиции в строительство торговых центров, складов и офисных комплексов составят $7 млрд. (для сравнения: в 2006 году — $4 млрд.), причем на долю зарубежных инвестфондов в этом объеме придется не менее 60—70%. Аналитики указывают, что иностранцы сменили тактику — теперь они готовы вкладывать деньги даже в строящиеся объекты.
Несмотря на значительное число строящихся и заявленных к строительству объектов, дефицит как офисных, так и торговых площадей в Москве по-прежнему ощутим. Доля вакантных офисных площадей в целом не превышает 4%, а в сегменте класса “А” не дотягивает и до 2%. Для сравнения: в Мадриде и Париже процент свободных высококачественных офисов достигает 5%, в Праге и Лондоне — 6%, в Варшаве — 3%. О высоком уровне спроса говорит большая доля договоров предварительной аренды на помещения, еще не введенные в эксплуатацию, а также увеличение сроков аренды. Проект еще находится в стадии реализации, а 50—60% площадей в нем уже сдана в аренду на срок от 5 лет и выше. Эксперты отмечают, что чем выше класс офисного объекта, тем меньше шансов стать его арендатором после ввода в эксплуатацию.
Аналогичная ситуация складывается и в сегменте торговой недвижимости. Если в Париже на 1000 жителей приходится 350 кв. м торговых площадей, а в Лондоне 200 кв. м, то в Москве этот показатель пока не превышает 157 кв. м. В условиях потребительского бума и быстро растущих доходов москвичей этого явно недостаточно. Существующие торговые центры по выходным и в будни до отказа забиты народом, а доля вакантных помещений в них, по данным Jones Lang LaSalle, не превышает 1%.
Очевидно, что в условиях сохраняющегося дефицита ставки аренды на объекты офисной и торговой недвижимости растут быстрее, чем в целом по рынку. В центре Москвы уже можно найти предложения по $1,5 тыс. за квадратный метр офиса класса “А”. Правда, справедливости ради стоит отметить, что такие расценки устанавливают, как правило, владельцы помещений, находящихся в непосредственной близости от Кремля, а также на последних этажах строящихся небоскребов, а средняя ставка пока еще находится в пределах $850—1000 за кв. м. Что касается торговой недвижимости, то в этом сегменте ставки ежегодно растут на 10% и в настоящее время зашкаливают за $3 тыс.
Несмотря на то что до 2009 года дефицит предложения вряд ли будет преодолен (аналитики связывают большие надежды с окончанием строительства ММДЦ “Москва-Сити”, “Нагатино-ай-лэнд”, а также вводом в эксплуатацию нескольких крупных торговых центров, о которых было заявлено в конце 2006 — начале 2007 гг.), некоторые эксперты полагают, что цены, по крайней мере на офисные проекты, уже сегодня достигли своего потолка. Об этом свидетельствует, в частности, повышенный спрос на помещения класса “В (-)” и “С”, а также уменьшение числа сделок с офисами класса “А”. Например, по итогам сентября в этом сегменте было продано или сдано в аренду всего 10 тыс. кв. м площадей, что в 10 раз ниже августовского показателя. Впрочем, с учетом того, что ряд объектов, намеченных к сдаче в начале делового сезона, в итоге так и не был введен в строй (например, бизнес-комплексы “Серебряный город” и “Легион-II”), говорить об этом как о тенденции пока рано. Аналитики предлагают подождать отчетов о состоянии рынка за октябрь-ноябрь.
Пока же международные консультанты оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость российской столицы как очень перспективные. По данным Knight Frank, показатели развития московского рынка недвижимости опережают показатели Лондона, Нью-Йорка и Токио, а следовательно, инвесторы могут рассчитывать на повышенный процент доходности. Так, в 2006 году доходность коммерческих проектов в Москве составляла 8—12%, тогда как в крупнейших европейских столицах не превышала 5—6% в год. Согласно отчетам консалтинговых компаний (Knight Frank, Cushman &Wakefield, Colliers International), приуроченных к международной выставке Expo Real в Мюнхене, по состоянию на осень 2007 года московские офисы гарантировали своим инвесторам 8% годовых, торговые центры — 10%. Это значительно больше, чем могут предложить развитые рынки Европы. Так, доходность офисной недвижимости в Лондоне, Женеве, Франкфурте, Копенгагене колеблется в пределах 4—5%, торговой — 5—6%. Кроме высокой доходности московский рынок предлагает инвесторам и более быстрые сроки окупаемости.
Все эти факторы заставляют инвесторов более активно вкладываться в московские проекты. Причем последнее время их тактика из осторожной становится агрессивной. Еще в прошлом году зарубежные компании в массе своей приобретали или уже готовые объекты или те, что будут вводиться в эксплуатацию в ближайшей перспективе. Теперь они готовы вкладывать средства на стадии “котлована”, а также покупать доли в новых проектах российских девелоперов. 2007 год пока был отмечен двумя крупными сделками такого рода в сегменте офисной недвижимости — компания AFI Development приобрела права на строительство бизнес-центра “Косинская плаза” в ЮВАО, а ирландская Quinn Group бизнес-центра “Каспий” в СЗАО.
Представители московской делегации на выставке Expo Real рассказали “ЭВ”, что в этом году зарубежных инвесторов больше всего интересовали именно новые, только что заявленные к реализации офисные проекты.
А также земельные участки под строительство торгово-развлекательных комплексов и складов.
Вместе с тем эксперты не советуют иностранцам самостоятельно браться за проект с “нуля”, ссылаясь на высокие административные риски. Решение земельных и других вопросов, связанных с взаимодействием с горадминистрацией, по их мнению, разумнее поручить российским партнерам. Или приобрести на рынке проект с уже согласованной граддокументацией. По неофициальным данным, в таком случае к стоимости земли нужно прибавить $1 тыс. за каждый квадратный метр будущего здания. Дорого. Но перспективы рынка таковы, что игра стоит свеч.
