Главных жизненных целей у граждан России примерно две — обзавестись собственным жильем и, если оно есть, периодически его ремонтировать. Всем известно, что помочь в достижении первой цели призвана национальная программа “Доступное жилье”. Но вот о том, что и проблема ремонтов в ней названа и рассмотрена, знают уже немногие. А между тем одна из главных задач программы — это “создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания”. За что и отвечает подпрограмма “Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры”.
Что на самом деле означают эти неуклюжие фразы, одними из первых узнают москвичи. Грядет капитальный ремонт столицы. В ближайшие семь лет в каждый многоквартирный дом придут строители. Они поменяют трубы и проводку, утеплят кровли и фасады, поставят новые лифты и отдадут посвежевшие дома в руки собственников. Дальше решать свои домовые проблемы они станут сами, без помощи властей.
Так вкратце выглядят планы по ремонту домов в Москве. А теперь — подробности.
— Пока, правда, трудно утверждать, что конкретно в них будет делаться, — говорит руководитель Мосжилинспекции Владимир Объедков. — Это отдельный, требующий особой проработки вопрос. Но мы можем в случае необходимости заменять до 50% кровли, до 15% инженерных коммуникаций. А это очень много.
В Москве примерно 32 тысячи жилых домов. Им и посвящена городская целевая программа “Ответственным собственникам — отремонтированный дом”.
Свои дома столичные власти предполагают отремонтировать к 2015 году. Но не все. Первыми из списка исключаются пятиэтажки. Их уже давно успешно расселяют и сносят, в 2009 году дело дойдет и до пока не сносимых типовых серий. Вердикт мэра Москвы Юрия Лужкова: “Пятиэтажки морально устарели” — был признан правильным и обязательным к исполнению. В конце концов дома в пять этажей полностью исчезнут из Москвы, а их обитатели заживут в новых современных квартирах.
Кстати, сразу успокоим жильцов пятиэтажек — пока дома стоят, ремонт в них все же будет. Пусть не капитальный, но текущий.
Вернемся, однако, к нашим программам. Не подлежат ремонту малоэтажные дома с деревянными перекрытиями. Их тоже снесут — если они не являются памятниками архитектуры, истории и культуры. А главное ограничение — капитальный ремонт не будет проводиться в домах, построенных после 1991 года. А если точнее — после введения в действие Закона РФ от 4 июля 1991 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. За номером 1541-1, если кому интересно. У них своя судьба, на их ремонт власти города будут выдавать субсидии с 2015 по 2021 год, и детально эти механизмы еще предстоит разрабатывать.
Ну а все остальные перешагнувшие 17-летний жизненный рубеж “многоквартирники” — в 9, 12, 14 и 16 этажей — город начнет приводить в божеский вид с 2008-го. Дома от 30 лет и старше в неудовлетворительном и частично неудовлетворительном состоянии подвергнутся капитальному ремонту c заменой систем тепло-,электро-, водо- и прочего снабжения, обновления кровель, фасадов. В остальных домах пройдет ремонт выборочный — в зависимости от выявленных неполадок.
— В этом случае будут выполнены примерно те же объемы работы, но с учетом прошлого опыта, — говорит г-н Объедков. — Если, например, кровлю или фасад ремонтировали в последние 5—7 лет — заново мы делать этого не будем. Все данные есть в нашей базе. Мосжилинспекция проводит мониторинг технического состояния домов. Данные по каждому жилому дому полностью обновляются раз в пять лет, кроме того, мы каждый год пополняем базу новыми показателями. Таким образом, мы для каждого дома можем индивидуально наметить фронт работ.
А он будет масштабным. Только под капитальный ремонт подпадает почти 13 тысяч строений — по 2000 домов в год! Работы начнутся во всех округах. В 2008-м они будут вестись только в домах типовых серий, а в 2009-м ремонтники возьмутся и за дома c индивидуальной планировкой. На ремонтных работах предполагается занять от 56 до 60 тыс. человек. Еще примерно 40 тыс. человек будут обслуживать этот ремонт, работая на производстве стройматериалов и на транспорте. И действительно, сделать предстоит очень много.
Инфракрасная площадь
Танцевать ремонтники в большинстве случаев станут от фасадов и кровель. С подачи Юрия Лужкова на грядущий ремонт Москвы принято смотреть сквозь инфракрасные очки. В них видна впечатляющая картинка: московские кровли лучатся светом — теплым в буквальном смысле этого слова. Это то тепло, которое утекает из городских домов бесцельно и бесполезно. Мэр Москвы однажды привел яркий пример с японскими гостями.
Те были поражены — столичные дома теряют в 17 раз больше тепла, чем японские. И русские холода таким высоким потерям не оправдание.
Так что у капитальных ремонтов есть сверхзадача — массовое энергосбережение. В первую очередь будут утеплены фасады. За ними Мосжилинспекция, кстати, надзирает особо — с помощью мобильных лабораторий, оснащенных тепловизорами. И, по словам Владимира Объедкова, укутывать фасады будут так: пристреливать к стенке утеплительный материал, а потом уже сверху класть штукатурку. Стена утолщается на 5—10 сантиметров, но так ведь и дом остается “горяченьким”.
Ну а собственно утеплительные материалы могут быть разными — и пенопласт, и жесткие минераловатные плиты. Все зависит от типа домов — для каждого будет подобрана своя “шубка”. Этим сейчас как раз занимаются МосжилНИИпроект и другие отраслевые институты.
Кроме того, ученые прорабатывают варианты утепления кровель. Стоит напомнить, что многоквартирные дома в Москве бывают с чердаками и без оных. С чердаками дела обстоят проще. Нужно утеплять перекрытия над квартирой верхнего этажа. При этом сам чердак обязан оставаться холодным — во избежание образования наледи на крышах и прочих безобразий. Однако самая большая проблема — это дома бесчердачные.
— Есть несколько вариантов их реконструкции, и, наверное, каждый из них будет индивидуально рассматриваться, — говорит г-н Объедков. — Может быть, мы сделаем двускатные кровли. И тогда в доме появится чердачное перекрытие, а там уже можно делать утепление.
Но в таком случае возникает новая сложность. В домах без чердаков водостоки внутренние, проходят через лестничные клетки. А двускатная кровля предполагает водосток наружный. И вот это соединение двух систем — задачка посильнее состыковки орбитальных станций. Просто же наружные трубы на 9-этажном доме, естественно, ставить никто не будет. Первая же оттепель, потом заморозки — и трубу разрывает льдом, а ее куски летят вниз с многометровой высоты.
Есть и другие предложения для ремонта бесчердачных кровель. Например, наращивать по периметру стену и делать ту же кровлю с утеплителем и внутренним водостоком. Одним словом, строительно-инженерной мысли есть над чем биться. Решения должны быть приняты в ближайшее время.
А здания просто обязаны держать тепло. Ведь это связано не только с экономией энергии в отдельно взятой квартире.
— Если здания не будут энергоэффективными, нам придется думать, как к каждому дому провести дополнительные магистрали или изменить сечение трубопроводов, — доказывает Владимир Объедков. — А вот если мы уменьшим потери, то теплоноситель можно будет направлять по уже существующим трубам. Того количества тепла, которое идет в квартиры сейчас, не понадобится. Кстати, будет сэкономлена и электроэнергия, а нагрузка на электросети уменьшится. Они и так перегружены. Приборов в каждом доме становится все больше, в том числе и обогревателей, которые ставят из-за тех же потерь тепла. Этот замкнутый круг необходимо разорвать.
Сложная это вещь — ремонт многомиллионного города. Нет той мелочи, которая не цеплялась бы за большую проблему. Все приходится учитывать.
Два месяца на один подъезд
По словам главы комплекса городского хозяйства Москвы Петра Бирюкова, в программе капитального ремонта собраны и объединены практически все уже принятые в Москве градостроительные решения — от установки шумозащитных окон до подготовки рабочих кадров в возрождающихся ПТУ. Но уж очень много проблем. И чем больше думаешь о капремонте, тем большее число вспоминаешь.
Взять те же фасады. Их ведь не только утеплять, но и красить надо. И желательно в веселые цвета, чтобы один микрорайон отличался от другого. О художественном облике “спальной” Москвы, о борьбе с серостью говорили много. Палитра красок для фасадов насчитывает свыше 500 тонов. Но, как сетовала руководитель ГУ “Энлаком” Татьяна Усатова, строители не спешат выбирать из них что-либо. А предпочитают все те же серые или фиолетовые оттенки. Здесь тоже надо что-то решать.
Или вот лифты. С ними в городе тоже беда, механизмы угрожающе устарели, при капремонте их будут менять.
Самое время вспомнить об инвалидах. В нынешний московский лифт они на колясках въехать не могут. Значит, как предложил Юрий Лужков, придется по ходу дела либо лифтовые проемы расширять, либо за счет города покупать людям с ограниченными возможностями коляски с меньшими габаритами.
Ну а одна из самых основных проблем — это водопроводные сети. Нет, с новыми технологиями тут все в порядке. Трубы будут ставить из металлопластика со сроком эксплуатации до 50 лет. По сравнению с 15—20 годами активной жизни нынешних инженерных сетей это практически вечность. Трудности в другом. Капитальный ремонт будут проводить без отселения. Новые стояки придется тащить через каждую квартиру. Успокаивать жильцов, которые укомплектовались своей недешевой сантехникой. Убеждать тех, кто попросту не хочет пускать за порог ремонтников. А таких людей будет не одна тысяча.
И вот здесь вот у программы капитального ремонта пока существуют “белые пятна”. Нормативную базу еще предстоит дорабатывать. Например, с нуля решать вопросы юридической защиты имущества граждан во время капитального ремонта. Отслеживать все случаи злоупотреблений. Петр Бирюков уже заявил, что любые поборы, например, вынос старых труб за отдельную плату, будут строго наказываться — вплоть до лишения строительной фирмы лицензии. Все это прекрасно, но как поступать с теми хозяевами, что ремонтников видеть не желают?
Пока власти могут предложить только одно — убеждение и личный пример. А конкретно — детальную информацию о ходе ремонтных работ и ультрачеткое исполнение ультракоротких сроков ремонта. По стандартным нормам на капитальную перелицовку дома отводится 18 месяцев. В Москве решили укладываться в 11.
— Это не значит, что в том или ином конкретном подъезде жители квартир, расположенных вдоль одного стояка с первого по девятый этаж, должны терпеть неудобства все эти одиннадцать месяцев, — убеждает г-н Бирюков.
— Если все жители будут организованно предоставлять нам возможность вести ремонт инженерных систем, сами работы будут идти достаточно быстро: полтора-два месяца — и мы уходим из подъезда.
Потерпеть, судя по всему, стоит. Ведь в конечном итоге москвичи остаются с новыми стояками. Прилаживать к ним свою, внутриквартирную сантехнику они уже будут сами. Исключение будет сделано лишь для социально незащищенных слоев населения. Как и в каких объемах город им будет помогать — тоже будут решать по ходу дела.
Главное сейчас — запустить саму эту гигантскую машину. Чтобы инспектора выявляли дефекты в зданиях, ремонтные бригады шли из дома в дом, на заводах делали утеплительные материалы, сантехнику, кабели, транспортники их своевременно подвозили, ПТУ выпускало маляров и штукатуров, менеджеры стройфирм размещали во временных гостиницах иногородних рабочих и ремонт делался. Но ради чего?
Победа ТСЖ неизбежна
Ясное дело, ради людей. И — ради реформы ЖКХ. А если уж совсем точно — чтобы облегчить бремя этой реформы. Логика властей была такова. Домами будут управлять сами владельцы квартир — через управляющие компании, ТСЖ и проч. Приватизировали они квартиры в уже не новых домах. И несправедливо было бы перевалить на них бремя обязанностей старых наймодателей по капитальному ремонту. Да люди его и не потянут. Поэтому столичные власти свои “ремонтные” обязательства и решили выполнить.
— На сегодня правительство города все затраты принимает на себя, — утверждает г-н Бирюков. — Даже в отношении тех пяти процентов, которые по решению федерального правительства должны вносить на капитальный ремонт сами жители, мы говорим: эти расходы город тоже берет на себя. Поэтому москвичи не будут платить за капитальный ремонт ни копейки.
Но вот только просто так власти из дома не уйдут. И отдадут его людям, только если они будут объединены в ТСЖ.
— Тогда по действующему закону каждый собственник жилья должен будет делать соответствующие отчисления на будущий ремонт, — продолжает глава комплекса городского хозяйства.
Уже сейчас существующим ТСЖ будет отдаваться предпочтение. В таких домах ремонт станут делать в первую очередь. Их пока немного, около двух тысяч. А к 2014 году должно стать на 30 тысяч больше. И уже они будут отвечать за трубы и наружное освещение, за чистые дворы и работающие лифты. Именно им Мосжилинспекция будет выдавать предписания по новому ремонту домов, как это она делала до сей поры для ДЕЗов. И это будет уже другая Москва и другая Россия. В правильном смысле этого слова.
