Несколько лет назад Земельный кодекс разрешил в России частную собственность на землю. Однако в Москве и сейчас гражданам отдают ее со страшным скрипом. Людей, ставших латифундистами, можно перечислить по пальцам.
Но, возможно, все изменится, когда Мосгордума примет новый закон о землепользовании. Уже на днях думцы обсудят его в первом чтении. Об основных положениях закона и о проблемах, возникающих при оформлении земли в собственность, рассказал “МК” депутат Мосгордумы, член фракции “Единая Россия” Иван НОВИЦКИЙ.
— Иван Юрьевич, вы долгое время занимаетесь в Думе вопросами земельных правоотношений. В чем, на ваш взгляд, главные проблемы земельного законодательства?
— Земельное законодательство в нашей стране одно из самых сложных не только в юридическом, но и в политическом плане. Еще в 1993 году указ Ельцина прекратил действие половины статей Земельного кодекса, велась политическая борьба за право на приватизацию земли. Результатом стало и то, что в принятом в 1998 году Гражданском кодексе действовали все главы, кроме одной — 17-й, которая была посвящена земельным отношениям. Она вступила в силу лишь в 2002 году, с принятием Земельного кодекса РФ. В итоге в течение всех 90-х годов прошлого века существовало всего несколько законов, регулирующих вопросы земельных отношений.
Частично они отражались в указах президента. А дальше все сводилось к тому, признавали руководители субъектов РФ эти указы или нет. Был указ, предоставляющий право отдавать землю в собственность гражданам. Когда в конце 90-х годов в одной из областей на его основании людям разрешили приватизировать землю, началась дикая шумиха в прессе. В Москве земельные участки в собственность граждане и юрлица стали получать и приобретать совсем недавно…
— Тем не менее раздача земли в собственность гражданам в столице идет, мягко говоря, вяло. Почему?
— Уже несколько лет город проводит межевание земельных участков — чтобы впоследствии можно было оформлять их в собственность. Где-то год назад Юрий Лужков спросил на заседании правительства чиновников: сколько участков под многоквартирными домами размежевано? Оказалось, всего 800 — на 10 тысяч домов! А потом выяснилось и вовсе странное: земля зарегистрирована в собственность всего под тремя домами!
Принципиально ситуация не изменилась до сих пор. Межевание проводили архитекторы в соответствии с существующими нормативами. И оказалось, что если им (нормативам) следовать, то домам отходят огромные участки с детскими, спортивными площадками, автостоянками… Теоретически жители могут огородить их и заявить: все, это наше, никого сюда не пустим. И тогда мэр попросил все перемежевать заново. Но как сделать так, чтобы, с одной стороны, и нормативы соблюсти, а с другой — сохранить все детские площадки и прочее?
Есть и другой вопрос: как жители смогут обеспечить финансирование отошедших им территорий? Да-да! Ведь, получив частную собственность, они будут обязаны содержать не только дома, но и участки. А значит, ремонтировать асфальт за свой счет и прочее…
— Проблема не только в этом. Но и в том, что решение о согласии оформить землю в частную собственность должны принять все без исключения члены ТСЖ, так?
— Да. После проведения межевания по закону жители должны собраться и принять решение, что они готовы приватизировать землю. А если кто-то против? Вот в чем маразм ситуации! Положим, на первом этаже дома — магазин, но юридические лица в отличие от жителей должны будут за право собственности заплатить. А вдруг они не захотят? Логично было бы позволить им взять эту землю в аренду. Но! Это невозможно, ибо Жилищный кодекс трактует все однозначно: либо вы берете землю в собственность, либо никак. То есть, с одной стороны, люди обязаны оформить это право собственности, с другой — не смогут выполнить закон. Поэтому я разрабатываю законодательную инициативу об изменении федерального закона, которая позволит в таких ситуациях оформлять землю в аренду.
— Что все-таки будет, если жители не согласятся приватизировать землю? Их оштрафуют?
— Нет, земля останется в собственности города. Просто за нее никто не будет платить. И Налоговая инспекция начнет спрашивать земельные платежи не с кого-нибудь, а с жителей. С 1991 года землепользование у нас платное. И предполагается, что если у вас есть частная собственность, вы обязаны оформить землю под ней.
Не оформили — ваши проблемы. Все равно вам придется вносить за нее земельные платежи. Такие случаи известны.
— Из-за этого и тормозится процесс передачи земли в частную собственность физическим лицам?
— Не только. Есть еще одна проблема. Наши органы власти, принимающие решения о предоставлении участков, не договорились с федеральным органом, который регистрирует право на землю, Росрегистрацией, о формах и содержании документов, с помощью которых можно все это осуществить. То есть никому не ясно, какие должны быть бумаги. Поэтому очень часто Росрегистрация заворачивает документы, уже подготовленные для приватизации столичными префектурами, — Росрегистрацию не удовлетворяют формы документов.
Колоссальными усилиями 13 гражданам Москвы, имеющим частные дома, удалось оформить землю в собственность (речь идет о дачном товариществе “Здоровый отдых” в ЗАО). Эти 13 человек мучились несколько лет и в итоге стали подопытными кроликами, на которых отрабатывали механизм этой бюрократической бумажной работы.
— Чем вызвана необходимость принятия нового закона о землепользовании в столице?
— После принятия Земельного кодекса Москва приняла закон о землепользовании и застройке. Однако теперь все то, что касается застройки, будет регулироваться Градостроительным кодексом Москвы. А все, что касается земельных отношений, мы пропишем в законе о землепользовании. И это очень важно в свете роста конфликтных ситуаций, которые возникают вокруг строительства ряда объектов города. Речь идет о нормах, регулирующих право собственности на землю, аренды, резервирования и изъятия земель, сервитутов… Однако законопроект, внесенный в Думу правительством, нуждается в серьезной доработке.
Например, до сих пор не ясно, куда граждане, желающие оформить землю в собственность, должны подавать документы, — это не написано ни в одном законодательном акте города! Надеюсь, мы внесем такие поправки в новый закон, чтобы была хоть какая-то ясность. А пока советуем всем желающим готовить сразу по три комплекта документов и относить их в префектуру, правительство Москвы и территориальный орган Департамента земельных ресурсов города Москвы. Еще один момент, который мы хотим прописать в законе, — сроки рассмотрения таких документов. Сейчас федеральный закон предполагает, что решение по ним должно быть вынесено в течение двух недель. Однако зачастую оно растягивается на несколько месяцев. Мы даже видели документы, где было написано: “Срок рассмотрения — 5 месяцев”. В таких ситуациях приходится вмешиваться лично и даже писать запросы важным чиновникам.
— Помнится, пару лет назад вы вмешивались в разрешение весьма пикантной ситуации, которая сложилась в Подрезкове, в садоводческом товариществе “Метростроевец”, где жители не могли оформить собственность на землю. Все уладилось?
— Нет, там все так и продолжается и по сей день — они были у нас буквально на днях! Получилось так, что граница между Москвой и областью проходит по центральной улице их садоводческого товарищества. И земля под 2/3 домов юридически принадлежит Москве, а под остальными — области. Однако после обращений граждан выяснилось: ни Москва, ни область признавать эту землю своей не хотят! И хотят, чтобы с ситуацией разбирался соседний регион. Это фантастика! По некоторым территориям с неясной принадлежностью идут ожесточенные многолетние споры, а тут земля просто никому не нужна. И из-за этого право на землю садоводы оформить не могут до настоящего времени.
— Сейчас много говорят о “дачной амнистии”. С какими проблемами сталкиваются москвичи, которые хотят оформить свои земли в собственность по установленному федеральным законом упрощенному порядку?
— Да примерно с такими же. Надо отметить, что сей закон распространяется не только на дачников и садоводов, но и на всех, кто имеет в пользовании дома, земельные участки, гаражи — как в составе дачных товариществ, так и индивидуально. В Москве этот закон лишь недавно начал потихоньку работать. Хотя еще никто не оформил землю в соответствии с ним. Как я уже говорил, не определен орган, который был бы уполномочен принимать решения по этим вопросам и нести ответственность по этим решениям. По этому поводу я не раз обращался в правительство города. Установленные законом двухнедельные сроки для принятия решений по таким обращениям также не соблюдаются — в Западном округе сейчас рассматривается 91 обращение граждан, многие из них подали их еще в феврале! Но ни одного решения пока не принято.
— А как же те 13 человек, которым удалось выбить право частной собственности на землю?
— Они получили его в соответствии с другим законом — “О садоводческих, огороднических и дачных объединениях”, который действует с 1998 года. А закон о “дачной амнистии” вступил в силу всего год назад.
— Вы не раз поднимали еще одну важную проблему — до 2009 года столица должна определиться с принадлежностью недвижимости, которую сейчас город сдает в аренду…
— Это архиважная проблема, которую столичные чиновники, по-моему, недооценивают. С 1 января 2009 года, согласно федеральному закону, столица должна будет освободиться от всей недвижимости, которая не используется для госнужд. То есть передать ее либо муниципальным образованиям, либо федералам, либо продать в частную собственность. Иными словами, все, что сейчас сдается городом в аренду, должно обрести хозяина. Сегодня Москва сдает в аренду порядка 7 миллионов квадратных метров площадей. Есть сильное подозрение, что упомянутый закон был пролоббирован людьми, которые просто хотят расхватать дорогую московскую собственность. А город лишится доходов примерно в 10 миллиардов рублей в год — столько приносит аренда. Только в трех странах мира города не имеют в своей собственности помещений, чтобы сдавать их в аренду! В лучшем случае нам удастся оттянуть срок этого “часа икс”. А если не удастся? Я не раз выступал на сей счет, в том числе на заседании правительства Москвы, писал чиновникам, но ничего не делается!
— Недавно на думской комиссии вы приоткрыли завесу тайны еще над одной проблемой — почему не выполняется в столице программа строительства доступных гостиниц. Расскажите об этом подробнее…
— Действительно, Москва приняла программу строительства гостиниц — до 2010 года их должно стать втрое больше. Ведь сейчас в нашем городе обеспеченность гостиницами в 3—4 раза ниже, чем в европейских столицах. Однако программа серьезно тормозится из-за чиновников. Изначально город выбрал правильную тактику — чтобы инвестор вложил деньги в строительство трехзвездочной гостиницы, которая окупается 8 лет (это одни из самых медленно окупаемых объектов недвижимости!), его нужно заинтересовать. И город пошел на беспрецедентные меры стимулирования бизнеса — например, уменьшил стоимость выкупа права аренды и размер арендной платы на землю в два раза в течение первых трех лет работы гостиницы. Однако инвестор должен подготовить и оплатить всю исходно-разрешительную документацию, сделать за свой счет проект. В действующем законе существует и норма о том, что если земельный участок формируется по предложению инвестора и за его счет, то решением правительства Москвы он может быть предоставлен ему на бесконкурсной основе. И вот, положим, инвестор находит участок, согласовывает его с префектурой, делает проект… И тут в дело вмешались другие московские чиновники, Мосинвестконтроль, которые заявили: все участки в городе должны разыгрываться по тендеру (хотя этот постулат опровергнул арбитражный суд!).
Представляете себе инвестора — он выложил уже кучу денег и подготовился строить, а ему предлагают поучаствовать в конкурсе на этот участок! На основании этих не соответствующих закону аргументов Мосинвестконтроль приостановил строительство нескольких десятков гостиниц в городе. И весь трагизм ситуации в том, что Мосинвестконтролю удалось убедить в своей правоте мэра. Но мы очень надеемся, что разубедим Юрия Михайловича. Ведь уже сейчас можно прогнозировать, что из 100 заявленных (в том числе и на международных форумах) к вводу в 2008 году гостиниц будет введено, дай бог, 30. Наносится не только ущерб инвесторам, добросовестно выполняющим свои обязательства перед городом. Город превращается в недобросовестного и непредсказуемого партнера, меняющего правила в период исполнения взаимных обязательств.
— Как вы считаете, чего сегодня не хватает московскому законодательству о земле?
— До определенного времени законодательство Москвы в области земельных отношений опережало федеральное. Сейчас, мне кажется, мы начинаем отставать. С одной стороны, на то есть объективные причины — федеральные законы все более полно регулируют вопросы, связанные с землепользованием. С другой стороны, мы перестали заниматься законодательным регулированием наших местных проблем. И это наша задача на ближайшие годы. Нам уже нет нужды переписывать нормы федерального законодательства, нам необходимо московскими законами решать свои специфические проблемы. Решать их в интересах как каждого москвича, так и в интересах всех жителей Москвы и города в целом.
