Жилищный запрос

На сколько вырастут квадратные метры в следующем году

24 декабря 2007 в 16:31, просмотров: 342

По мнению специалистов, рынок жилой недвижимости Московского региона на протяжении десяти месяцев находился в застое. Однако несмотря на “топтание на месте”, на любой класс столичного жилья находился свой покупатель. “ЭВ” решил вспомнить основные тенденции уходящего года и заглянуть в ближайшее будущее жилищного рынка.

Перемены

В уходящем году эксперты выделили несколько значительных перемен на рынке жилой недвижимости. Во-первых, перевод цен с долларов на рубли. Практически во всех рекламных материалах цена указывается только в российской валюте. По мнению руководителя аналитической службы “МИАН — агентство недвижимости” Алексея Кудрявцева, переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в Москве к общероссийскому формату, с другой — свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы. В целом по рынку квартир переход на рублевые цены не повлиял на ценовую динамику. Рынок загородной недвижимости переориентировался на рублевые цены только к концу октября.

Еще одним важным событием стал запрет застройки Москвы точечными объектами. Как пояснил аналитик, сейчас весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты приходится на точечную застройку. Очевидно, что сокращение количества площадок под застройку приведет к ограничению предложения и, как следствие, может увеличить цены в этих сегментах.

4 июля 2007 года Госдума приняла Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости”. Документ значительно упростил и сократил процедуру подготовки документов к сделке. Значительно повлиял на рынок жилой недвижимости и мировой финансовый кризис. В результате некоторые банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, подняли ставки, что привело к резкому сокращению в столице и Подмосковье ипотечных сделок.

В 2007 году Москва впервые за несколько лет уступила первенство по объему строящегося жилья, добавил руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании “Домострой” Сергей Куренков. С его слов, сегодня лидерство принадлежит Московской области, где введено 11% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Объемы строительства жилья в Подмосковье, особенно в 30 км от МКАД, за последние годы постоянно растет. Более половины строящегося сегодня жилья составляют монолитные и монолитно-кирпичные дома. Высокие потребительские характеристики подмосковных новостроек по более доступным ценам привлекают потенциальных покупателей и создают конкуренцию московской недвижимости.

“На смену кирпичному домостроению приходит монолитно-кирпичный способ возведения домов. Например, в настоящее время в городе Люберцы в продаже находится 10 объектов новостроек. Среди них 4 дома монолитно-кирпичных, 4 панельных, и только один возводится полностью из кирпича — жилой комплекс “Наташинский парк”, — сообщил Сергей Куренков. По его мнению, заметно сократилась доля инвестиционных сделок на рынке первичной жилой недвижимости.

Цены

Как сообщил Алексей Кудрявцев, за год в среднем 1 кв. м новостроек в столице вырос в цене на 7,3%. Гораздо быстрее росла стоимость “квадрата” в сегменте качественного элитного жилья — на 13%. Новостройки эконом-класса подорожали за прошедшие 11 месяцев этого года на 8%. Рост стоимости кв. м жилья в типовых домах и объектах бизнес-класса составил 3% и 5% соответственно. В Московской области рост цен на новостройки более низкий, чем в Москве. За 11 месяцев цены выросли всего на 2,6% и по итогам ноября составили $1848 за кв. м. По различным направлениям показатели роста стоимости кв. м в новостройках варьировались от 1,5% на Ленинградском и Пятницком направлениях до 3,4% на Дмитровском шоссе.

По мнению Сергея Куренкова, стоимость подмосковной панели с января по ноябрь вообще не претерпела каких-либо изменений. Однако возросла цена квартир в монолитных и кирпичных домах. Покупатели переориентировались на более качественные дома, обладающие более высокими потребительскими характеристиками. Предпочтение отдается домам с охраняемой огороженной территорией, подземным паркингом.

С января по ноябрь 2007 г. прирост стоимости квартир в монолитных и кирпичных домах Подмосковья составил 5—10%. При этом наименьшей коррекции подверглась стоимость “квадрата” в 1-комнатных квартирах. Практически на протяжении всего года средняя цена кв. м в “однушках” не менялась, а по результатам года даже немного увеличилась.

“В первом полугодии, прежде всего в сегменте эконом-класса, наблюдалось понижение цены. Во втором полугодии в этом сегменте мы увидели плавную тенденцию роста. В результате к декабрю 2007 года стоимость квадратного метра вернулась примерно в те же позиции, где она уже была год назад”, — подчеркнула гендиректор УК “БЕСТ-Недвижимость” Лариса Патлух.

А вот рынок аренды в этом году не уставал ставить рекорды. Эксперты связывают это с мировым кризисом. “На рынок аренды пришел отток с рынка продаж — и это, безусловно, спровоцировало рост арендных ставок. По итогам года он составил 20—25%. Средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса выросла на 17%, двухкомнатных — на 27%, трехкомнатных — на 26,5%”, — пояснила Лариса Патлух.

Перспективы

По прогнозу Алексея Кудрявцева, к весне следующего года ожидания столичных потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет. Цены на первичную недвижимость (в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов) будут расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10—12% в год.

Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30—40 тыс. квартир), который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 гг. “Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 8—10% в 2008 г. Подмосковные квартиры будут дорожать в среднем на 5—6% в год, с возможным повышением до 10% по отдельным категориям и объектам”, — заключил аналитик. По мнению Ларисы Патлух, цены в 2008 году будут расти на уровне инфляции. Можно ожидать порядка 15% повышения цены, но определяющим фактором степени удорожания будет ценовая ситуация внутри каждого из сегментов рынка.

С точки зрения инвестиций на сегодняшний день наиболее привлекательными являются вложения в коммерческую недвижимость, например, в нежилые помещения в новостройках. “В сегменте жилой недвижимости частному инвестору имеет смысл вкладывать средства только в том случае, когда цена объекта на самой начальной стадии сильно отличается от цены уже возведенного объекта. Таким потенциалом, на мой взгляд, сегодня обладают подмосковные многоэтажки. Сохраняется тенденция инвестирования в загородное жилье и участки, так как динамика роста цен на них не падает. На загородном рынке сегодня выгодно инвестировать в объекты эконом-сегмента и земельные участки.

Предварительные оценки 2007 года позволяют нам говорить о росте цен до 40% в сегментах загородной и коммерческой недвижимости”, — заключил Алексей Кудрявцев.



Партнеры