Бал арендаторов

На рынке офисов Москвы и Подмосковья набирает мощь субаренда

4 февраля 2008 в 17:46, просмотров: 478

Российский рынок офисной коммерческой недвижимости — один из самых быстрорастущих в мире — продолжил свой рост в январе. Но, несмотря на ударные темпы строительства новых бизнес-центров класса А и В, предложение в столице и Подмосковье все равно сильно отстает от спроса. За современными и удобными офисами выстроилась очередь предпринимателей. 

Как считает руководитель отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Ирина Флорова, серьезных событий на рынке офисной недвижимости московского региона в январе не наблюдалось. Ставки на арендные площади почти не изменились. Арендная ставка 1 кв. м офиса класса А в центре города в среднем составляет $1,5 тыс. в год, а для офиса класса В в районе Третьего кольца — около $800 в год. По мнению аналитика, российский рынок коммерческой недвижимости пока не заметил последствий мирового финансового кризиса, который в Европе и США несколько снизил доходность коммерческой недвижимости. Однако перемены, похоже, все-таки зреют. “Если раньше девелоперы предпочитали заключать сделки в долларах США, то теперь все чаще договоры заключаются в евро или в условных единицах, например, 28—30 рублей за 1 у.е., — говорит Ирина Флорова. — Найти небольшие по размеру качественные помещения по-прежнему трудно. Владельцам зданий неинтересно работать с небольшими клиентами, отдача от сдачи аренды площадей в 100 и 1 тыс. кв. м разная, а времени уходит одинаково много”.

Сейчас около 10% объема купленных и арендованных офисных площадей в Москве приходятся на долю мелких арендаторов, отметили в отделе экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle. По мнению специалистов, на столичном рынке существует стабильный спрос на качественные офисные помещения небольшого размера со стороны определенного типа арендаторов. Небольшие офисные помещения для представительств снимают и крупные отечественные компании, базирующиеся в российских регионах и осваивающие московский рынок. Другая категория арендаторов небольших площадей представлена организациями, которые арендуют большие офисы для своих штаб-квартир, но нуждаются также в небольших площадях для учебных центров, дополнительных офисов.

В последнее время отчетливо сформировался еще один фактор, стимулирующий спрос на небольшие офисные помещения. Треть занятого населения Москвы (около двух миллионов человек) сосредоточена в малом бизнесе. Небольшие арендаторы в поиске качественных офисов, как правило, предпочитают помещения классов B+ и B-. Устойчивый спрос на малые площади и их ограниченное предложение на первичном рынке офисной недвижимости стимулируют развитие в Москве бизнеса субаренды. Для некоторых компаний субаренда является основным видом деятельности. “На рынке наблюдается тенденция, когда арендаторы берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдают их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения”, — подчеркнул региональный директор по офисной недвижимости Colliers International Пол Блэкман. “Офисы становятся важной составляющей многофункциональных комплексов: этот формат будет доминирующим на рынке в ближайшие несколько лет”, — считает Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank.

Как считают эксперты, проще всего найти помещения для офиса класса В можно на юго-востоке. Труднее обнаружить свободные помещения класса В и А в Замоскворечье и на юго-западе. По-прежнему самый высокий уровень свободных площадей по классам А и В наблюдается за пределами МКАД, где сейчас заметно растет количество современных бизнес-парков. Как отмечают специалисты компании “МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость”, повышенный интерес девелоперов и арендаторов к поясу МКАД не пропадает до сих пор. Этому способствует ряд факторов. Многочисленные пробки на МКАД являются скорее ее плюсом, нежели недостатком. Ведь плотный автомобильный поток представляет собой потенциальных посетителей торговых центров и бизнес-парков, расположенных в поясе МКАД. Например, помещения первой очереди “Химки-бизнес-парка” пустовали недолго и уже полностью сданы в аренду. В числе арендаторов — автомобильная компания “Форд Мотор Компани”, компания DHL, одно из подразделений “ИКЕА” — “ИКЕА Проперти”, строительная компания Schuco International Moskau, а также российское представительство французской автомобильной компании Renault.

По мнению экспертов, в этом году в столице и ее окрестностях будет введено несколько оригинальных бизнес-центров (см. таблицу). Наиболее яркими обещают стать II и III очередь “Химки-бизнес-парка” (первый офисный проект IKEA), первая очередь “Города столиц” и офисный комплекс в историческом центре города Imperial House (оба проекта “Капитал Груп”), Nordstar Tower (первый крупный офисный проект компании “Дон-строй девелопмент”), “Оазис” (первый проект компании Horus Capital, который не является реконструкцией уже существующего объекта), “Метрополис” (многофункциональный комплекс девелопера Capital Partners). Без сомнения, украсит архитектурное “лицо” города и дом “Парк культуры”. Это интересное офисное здание Садового кольца спроектировано профессором Юрием Платоновым, вице-президентом московского отделения Международной академии архитектуры, автором столичного здания Российской академии наук и ансамбля площади Европы в столице.

Компания AIG Lincoln Russia планирует возвести новый многофункциональный офисный комплекс в районе станции метро “Белорусская”. Новый проект, получивший название White Gardens, включает в себя 63 тыс. кв. м арендуемых офисных площадей. Строительство планируется закончить в 2010 г. Компания “Дон-строй” возведет 190 тыс. кв. м площадей в Оружейном переулке, д. 41, в том числе 80 тыс. кв. м офисных, 10 тыс. кв. м торговых, остальные площади займет шестиуровневая парковка на 1200 машино-мест. Storm Properties разрабатывает проект бизнес-парка класса А. Проект, получивший название бизнес-парк “Калужское шоссе”, будет включать в себя 6 офисных зданий, арендуемая площадь которых составит около 100 тыс. кв. м.

По прогнозу экспертов, в условиях растущего спроса и ограниченного нового предложения низкий уровень вакантных помещений в офисных зданиях классов А и B сохранится. Поэтому предпринимателям, желающим иметь престижный и удобный современный офис, нужно спешить заключить сделку по его аренде или покупке.



    Партнеры