Нищета по-американски

Как сказался кризис в США на российском рынке ипотечного кредитования

10 февраля 2008 в 15:59, просмотров: 712

Ипотека, которую было провозгласили спасением нацпроекта “Доступное жилье”, как будто решила поставить своим кураторам подножку. Рост ставок по кредитам, о победном снижении которых еще полгода назад трубили на каждом углу, стал ушатом холодной воды. 5% — на столько максимально подорожала ипотека на закате 2007-го. Даже крупные банки вынуждены были пойти на повышение в 0,5—2%. Дальнейшее подорожание, а также повышенные требования банкиров и страховщиков, без которых ипотека невозможна, — вот что, по мнению экспертов, ждет в этом году желающих “растянуть удовольствие” от покупки жилья.

Рост ставок в подарок от США

“Гуляла-то Америка, а похмелье наступило у европейцев и даже у россиян”, — шутят участники ипотечного рынка. Отголоски американского ипотечного кризиса докатились до нас еще в августе. Причина подорожания ипотеки уже навязла у всех на зубах: наши банки столкнулись с тем, что дешевых денег, которые они привыкли занимать за рубежом, больше нет. Из-за банальной нехватки средств банкиры заставляют некоторых заемщиков ждать предоставления кредита месяцами.

От глобального катаклизма отечественный рынок спасла только его “недоразвитость”. Ведь объемы отечественной и американской ипотеки несопоставимы: в России это около 2% от ВВП, а в США — более 50%. И все же, столкнувшись с дефицитом “дешевых денег”, некоторые российские банки уже свернули ипотечные программы. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), за прошлый год “дали деру” 4% предлагавших ипотеку банкиров. Для москвичей количество ипотечных программ сократилось на 11%.

СПРАВКА "МК"

Что случилось с ипотекой в США

Давать деньги для покупки жилья американские банки начали первым встречным, пренебрегая процедурой тщательного отбора заемщиков. При помощи многочисленных поблажек и низких ставок в ипотеку удалось втянуть даже нищих. Большинство американцев выбирало “плавающие” ставки по кредитам — то есть те, процент по которым меняется в зависимости от ряда экономических показателей. Но год назад перепроизводство квадратных метров привело к падению цен на жилье, и пузырь рисковых кредитов стал лопаться. Банки подняли ставки, и солидная часть небогатых американцев нововведение не потянула. Банкиры столкнулись с банкротством клиентов и возвратом подешевевшей недвижимости. Общая сумма банковских убытков составила 140 млрд. долларов, около 800 тыс. человек потеряли право на приобретенную по ипотеке недвижимость. В ближайшие месяцы к ним могут присоединиться еще от 1 до 3 млн. американцев.

Улучшить условия по ипотеке сейчас позволяет разве что обращение к экзотическим валютам, которые все еще сулят небольшие проценты. Правда, предлагаемые кредиты, например, в швейцарских франках подорожали с 7 до 8% годовых. Но все же это не 12—14 “рублевых процентов”. Такая банкирская щедрость, конечно, влечет за собой повышенные требования: заемщику нужно не только подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, но и иметь наличными как минимум 30% стоимости жилья. А вот ставка по кредиту в иенах — воистину мечта нацпроекта “Доступное жилье”: всего 6—7% в год.

“А в попугаях я гораздо длиннее”

Теперь сравним, сколько можно выиграть в деньгах. Предположим, вы приобретаете “однушку” в 32 кв. м за 3 млн. 430 тыс. руб. в кредит на 15 лет при первом взносе в 10% стоимости жилья. Кредитуясь под 12% в рублях, вы будете отдавать ежемесячно 37 тыс. руб. При оформлении кредита в долларах под 10,5% — 33,3 тыс. руб. В швейцарских франках (9%) — 32,2 тыс. руб. Самая привлекательная сумма получается при переходе на расчеты в иенах — 26,2 тыс. руб. ежемесячно. Однако предсказать поведение иены на несколько лет вперед невозможно. Ведь любой эксперимент с деньгами, как правило, всегда связан с большими рисками. Курс экзотической валюты может так измениться, что свою ипотеку вы не узнаете. Тот же швейцарский франк показал в январе 5% роста за месяц. Еще больше штормит новинку на ипотечном рынке России — иену, которая за тот же период подросла на 7,3%. То, что эта валюта способна на солидные колебания, доказал, к примеру, опыт 2004 года.

Не случайно склонность к экзотике у большинства российских заемщиков пока незаметна: стал популярен доллар. Число желающих получить ипотечные кредиты в этой валюте увеличилось. Еще бы — это теперь выгодно. К примеру, в декабре прошлого года в долларах было заключено 93,3% всех договоров по ипотечному кредитованию. Народ уверовал, что доллар будет теперь только дешеветь. Но если “зеленый” вдруг станет крепнуть, то именно эта категория заемщиков окажется обманутой в своем желании сэкономить. Впрочем, на самом деле в ближайшие несколько лет каких-то глобальных колебаний и изменения веса валют на мировом рынке ждать вряд ли стоит.

“Будем придираться!”

То ли еще будет: на Западе ожидается очередная волна ипотечного кризиса. В России же на повестке нынешней ситуации — увеличение ставок, по разным оценкам, на 0,5—2%. Кризис ликвидности на нашем рынке может продлиться, по оценкам экспертов, как минимум до лета. Ставка в 15% на рынке не станет редкостью, предсказывают аналитики. И это не все. Серьезный побочный эффект, который наблюдается уже сейчас, — увеличение препятствий на пути каждого, кто хочет получить ипотечный кредит.

— В этом году дешевой ипотеки в России точно не будет. Зато возникнет больше проблем с получением кредита. Если вкратце, то начнем придираться, — поделились с “МК” прогнозом в одном из московских банков.
Все чаще стали отфутболиваться те, кто получает “серую зарплату”: раньше на это зачастую закрывали глаза. Сегодня планка для клиента установлена примерно на следующем уровне: банк наверняка не одобрит предоставление кредита, если ежемесячный доход заемщика составляет менее 80 тысяч рублей. Тогда как обращаются за ипотечным кредитом в большинстве люди с доходом, мягко говоря, поменьше — в среднем в 40—50 тысяч.

Но рост придирок на этом не остановится. По прогнозам, число потенциальных заемщиков, которым откажут в выдаче кредита, возрастет примерно с нынешних 5 до 10—15% от общего количества желающих.
И вряд ли стоит этому удивляться. Даже сейчас степеней защиты от “забывчивых” и некредитоспособных клиентов у банков немало. И они будут, по всей видимости, совершенствоваться. Самым надежным способом всегда была отправка клиента к страховщикам. Которые, конечно, тоже навострили уши в связи с последними тенденциями. Так что придется смириться с мыслью, что рискуют банки, а страховать возможные неприятности придется вам.

Серьезность намерений страховщиков доказывают анкеты-опросники, которые дают клиентам. “Я должен был указать не только количество выкуренных сигарет в день, но и литров алкоголя, который я выпиваю в неделю. Наверное, на алкоголе я и попался, — вспоминает так и не получивший кредит москвич Олег. — Еще страховую компанию интересовало, не слишком ли активно я толстею, а также чем я увлекаюсь и болею. Кроме того, мне пришлось расписать все серьезные недуги моих многочисленных близких родственников!”

Конечно, временные затраты на оформление страховки — ерунда по сравнению с денежными. В целом комплекс страхования для получения ипотечного кредита обходится в 1—3% от всей суммы. Если переводить проценты в конкретные дензнаки, все начинает казаться еще печальнее. Например, при сумме кредита в 200 тысяч долларов за страховку придется выложить еще от 2 до 6 тысяч “зеленых”. Зато должен утешить тот факт, что комплексное страхование производится все же в интересах не только банка, но и заемщика тоже. Например, если наступает страховой случай, то платежи по ипотеке будет выплачивать страховая компания.

Какой критерий для вас наиболее значим при выборе банка для получения ипотечного кредита?

Я не собираюсь брать ипотечный кредит   43,3

Размер ставки   19,4

Соотношение  ставки и срока выплаты кредита  16,2

Наличие условия  досрочного погашения   4,4

Надежность и репутация банка   4,2

Размер первоначального взноса   3

Не надо предоставлять  справку по форме 2-НДФЛ  2,9

Затрудняюсь ответить    2,5

Размер оплаты  за выдачу кредита   1,8

Скорость обслуживания,  рассмотрения заявки    1,2

Другое    1,1

* опрос на rbc.ru

Жизнь стала необязательной

Страховая компания — это тот барьер на пути будущего заемщика, который в любом случае придется преодолевать обязательно. Весьма немалые расходы на страховку обусловлены тем, что практически все банки требуют от заемщиков заключать договоры со страховщиками не только на обязательные виды страхования недвижимости, но и на “факультативные”. Например, общепринятая практика — обязывать клиента страховать жизнь и трудоспособность (утратившим ее считается тот, кто получил инвалидность I или II группы). Недавно по этому поводу разразился скандал, о котором уже писал “МК”. Напомним: Роспотребнадзор оштрафовал Амурское ипотечное агентство за предъявление к заемщикам не соответствующих закону “Об ипотеке” требований. Штраф составил всего 10 тысяч рублей, но важен сам факт наказания, всколыхнувший ипотечный рынок. Высший арбитражный суд, согласившийся с решением Роспотребнадзора, создал прецедент, который, по мнению участников рынка, может существенно затруднить ипотечное кредитование. Казалось бы, нам-то что до их бед. Но банкиры уже выступили с угрозами: если придется отменить такую обязаловку, то еще больше вырастут и без того разочаровавшие всех ставки по кредитам. Причем подорожание произойдет в размере, превышающем нынешнюю стоимость страхования жизни и трудоспособности. Заемщик, как аргументируют несогласные, будет вынужден не только платить больше, но и рисковать. В случае гибели или увечья незастрахованного клиента его семья вполне сможет потерять жилье — в связи с невозможностью выплат по кредиту.

Страхование жизни и трудоспособности — удовольствие, конечно, дорогое. Базовые тарифы в разных компаниях варьируются в зависимости от пола и возраста заемщика. “Мужчины у нас платят примерно в два раза больше, чем женщины, — объяснили “МК” в одной из страховых компаний. — С первых мы берем до 1,4% от стоимости недвижимости, со вторых — до 0,8%”. В другой крупной фирме чрезвычайно привечают молодежь: тарифы для клиентов до 35 лет здесь в три раза ниже, чем для тех, кто постарше. Причем пенсионеры и вовсе не котируются: компания выставила изначальное ограничение на ипотеку: “до 55 лет”.

Будет настаивать банк и на страховании утраты права собственности на квартиру. Этот риск считается особенно высоким, если покупка квартиры производится у застройщика. Тот, как показала практика, запросто может объявить себя банкротом и недостроить дом. Строительство объекта, кроме того, могут признать незаконным. Чтобы не попасть впросак, страховщики зачастую сверяются с существующими на рынке списками добросовестных застройщиков. И если отобранная клиентом строительная компания там не обнаружится, то не редкость, если страховая компания и вовсе откажется страховать клиента. В среднем застраховать эти риски стоит от 0,2% до 0,5% от стоимости недвижимости.

При расчете тарифа страховщики учтут целый ряд факторов: в первую очередь обратят внимание на материалы, из которых изготовлен дом, и, конечно, на его состояние. Меньше хлопот будет с квартирой в новостройке, история которой еще только начинается.

* * *


Многие эксперты прогнозируют снижение выдачи кредитов на покупку жилья — точно так же, как и в Америке. С такой перспективой, кстати, совершенно не вяжутся планы государства, которое ставит задачу выдачи 1 млн. ипотечных кредитов к 2010 году. Замедление темпов развития ипотеки просто не может не сказаться и на реализации нацпроекта “Доступное жилье”. По мнению председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Ивана Грачева, “ипотекой могут воспользоваться 12% россиян плюс-минус 3%”. Если ситуацию не исправить, через семь-восемь лет, полагает Грачев, ипотеку брать будет некому. Но все же, как ни старайся, реальных возможностей, кроме ипотеки, для улучшения своих жилищных условий у большинства россиян нет.

СПРАВКА "МК"

Жилье в каком доме рискует не подойти для ипотеки

— Аварийном.

— Готовящемся к капремонту, сносу или реконструкции с отселением.

— Многоквартирном доме барачного или гостиничного типа. Либо в общежитии.

— Деревянном.

— С деревянными перекрытиями (они должны быть металлическими, железобетонными или смешанными).

— В панельной или блочной пятиэтажке.

— В изношенном более чем на 70%.

— В не подключенном к электрическим, паровым или газовым системам отопления.

* Кроме того, в квартире обязательно наличие горячего или холодного водоснабжения, а сантехника, двери и окна должны быть исправны. Если квартира на последнем этаже, не должна протекать крыша.



    Партнеры