Ипотечная экзотика

Плюсы и минусы кредитов в франках и иенах

18 февраля 2008 в 18:42, просмотров: 262

Наступивший год не сулит ничего приятного желающим купить квартиру по ипотеке: многие банки ужесточают требования к форме подтверждения доходов и поднимают процентные ставки по кредитам в рублях и долларах. В этих условиях “спасательным кругом” для “бездомного” заемщика может стать кредит в швейцарских франках и японских иенах. Главной приманкой этих экзотических для российского рынка продуктов стали низкие ставки.

Сейчас в России можно получить ипотечный кредит в пяти валютах — рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и иенах. В регионах жители больше доверяют рублю, а в столице — американской валюте. Правда, в последнее время рубль все больше укрепляет свои позиции и на рынке Москвы и Подмосковья.

Первая программа по ипотеке в швейцарских франках в РФ была запущена весной прошлого года. Благодаря низкой ставке программа Банка Москвы за короткий срок стала популярной. По словам заместителя начальника ипотечного кредитования банка Вячеслава Шаламова, сейчас франки занимают 35% ипотечного портфеля Банка Москвы. Не так давно процентные ставки по программе банк поднял с 7 до 8—9,5% годовых. Теперь они зависят от суммы первоначального взноса, срока кредитования и формы подтверждения дохода. Для того чтобы оформить кредит под минимальные 8%, заемщику нужно не только подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, но и иметь наличными как минимум 30% стоимости жилья. Расплатиться с кредитом придется максимум за 10 лет. Вторым крупным банком, продвигающим ипотеку в франках стал Инвестсбербанк: более четверти его заемщиков берут займы в этой валюте.

Кредиты в иенах на российском рынке появились довольно давно: несколько лет назад программу кредитования в иенах предложила россиянам “дочка” японского Мичиноку-банка. Правда, имея головной офис в Москве, ипотечные займы от 6% годовых банк выдавал в основном на Сахалине, в Приморье и Хабаровском крае. В прошлом году японцы при закрытии продали этот портфель “ВТБ 24”. Несмотря на то что кредиты в иенах являются одними из самых дешевых в мире, отечественные банки довольно скептически отнеслись к нововведению. Подход не изменил даже мировой кризис с ликвидностью.

В середине января Банк Москвы запустил новую программу ипотечного кредитования в японских иенах со ставкой 6—7% годовых.

При получении кредита на новостройку ставки увеличиваются на один процентный пункт. Ставки также вырастают на полпункта, если жилье приобретается под залог имеющейся недвижимости или кредит взят на строительство под залог земельного участка. Программа будет действовать в экспериментальном режиме в течение трех месяцев, и до 15 апреля банк рассчитывает выдать ипотечных кредитов в иенах на $30—35 млн. До 15 февраля комиссия банка за выдачу кредита была снижена до $350. Теперь плата составляет 1% от суммы (максимум $1 тыс.), как и для ссуды в прочих валютах. Если клиент пришел в банк от ипотечных брокеров-партнеров, то комиссия за выдачу не взимается.

В банке не забывают подчеркнуть главную приманку — низкие ставки. К примеру, сегодня средняя ставка по рублевым займам составляет 12% годовых. Это значит, что семья с доходом 45 тыс. рублей при первоначальном взносе 10% и сроке кредитования 10 лет может взять порядка 2,2 млн. рублей. Если при этом снизить ставку до 6%, то максимальная сумма кредита составит порядка 2,83 млн. в рублевом эквиваленте. Соответственно максимальная стоимость жилья в первом случае составит 2,4 млн. рублей, а во втором — порядка 3,2 млн. рублей. Таким образом, клиент сможет купить жилье подороже. Как считает Алла Цытович, сокращение ежемесячных платежей является важным достоинством программы: “Если предположить, что курс рубля в иене останется на прежнем уровне, то заемщик сможет сэкономить на ежемесячных выплатах. Допустим, вы хотите приобрести жилье за 3 млн. руб. При 10-процентном первоначальном взносе, сроке кредитования 10 лет и ставке 12% годовых аннуитетные выплаты составят 38,7 тыс. руб. При ставке 6% годовых выплаты снизятся до 30 тыс. руб. в месяц”.

Алла Цытович напомнила потенциальным клиентам, что иена является достаточно волатильной валютой, и они будут нести ощутимые валютные риски. Банки установили льготный внутренний курс, который будет использоваться при погашении кредита в иенах. Он равен курсу ЦБ плюс 0,5% (в среднем на 30—40 копеек меньше, чем в обменных пунктах столицы. — “ЭВ”). Поэтому дешевле всего погашать кредит в отделении банка за рубли по льготному курсу.

Главным минусом кредитов экзотической ипотеки являются традиционное недоверие заемщиков в российских регионах к любым валютам, кроме рубля, и некоторые колебания курса франка и иены к другим валютам. Так, например, за прошедший январь иена и франк выросли на 7,31% и на 4,74% соответственно.

При получении ипотечных кредитов под низкую ставку нужно помнить и об особенностях действующего российского законодательства. Как пояснил генеральный директор “Фосборн Хоум” Василий Белов, до 31 декабря 2007 года при получении кредита по ставке, меньшей, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ (для кредитов в валюте — 9% годовых), заемщик должен был во всех случаях выплачивать процент с полученной материальной выгоды. С начала же нового года не облагается налогом экономия на процентах по заемным средствам на строительство или приобретение жилья при условии, что получатель кредита имеет право на получение имущественного вычета. Однако те, кто уже использовал право на вычет, должны платить налог с материальной выгоды по ставке 35%, а не 13%, как было до конца прошлого года.

По мнению профильных аналитиков, программы в иенах и франках идут против рынка. Ряд средних банков из-за проблем с ликвидностью приостановили выдачу ипотечных кредитов. Некоторые крупные игроки ипотечного рынка, как например, “КИТ Финанс”, уже официально заявил о повышении ставок по некоторым ипотечным продуктам. В ближайшее время, по данным “ЭВ”, это намерены сделать и другие крупные банки. Хотя ставки по кредитам вырастут всего на 0,5—1%, учитывая продолжающееся подорожание жилья, это может оказаться довольно чувствительно для заемщиков. По мнению первого вице-президента корпорации “БЕСТ-Недвижимость” Михаила Гороховского, в этом году цены на столичные квартиры могут вырасти на 12—15%. Кроме этого банки ужесточают требования к заемщикам, увеличивают первоначальный взнос до 20%, сокращают объем выдачи кредитов клиентам с “серым” доходом. Таким образом, кредит в относительно “дешевых” франках и иенах может стать удобной возможностью улучшить жилищные условия.



    Партнеры