Январь ознаменовался масштабной корректировкой ипотечных программ. В среднем за месяц ставки выросли на 1%. Изменения коснулись всех направлений ипотеки: первичного и вторичного рынка, кредитования загородной недвижимости и залогового кредитования. Произошло это потому, что банки поняли: в ближайшее время рассчитывать на окончание кризиса ликвидности и стабилизацию финансовых рынков не приходится.
В начале года многие банки ужесточили требования, предъявляемые к заемщикам, повысили ставки или вовсе свернули свои ипотечные проекты. На днях, например, прекратил прием заявок по двум действовавшим ранее программам банк “Агромпромкредит”. “Снижение объемов ипотечного кредитования — это естественная реакция, связанная с кризисом ликвидности. Не секрет, что многие банки вообще приостановили выдачу кредитов”, — сообщила начальник отдела ипотечного кредитования банка “Возрождение” Татьяна Чепенко.
Банки вынуждены не только искать ресурсы на продолжение реализации программ по кредитованию населения, но и защищать себя от возможных потерь. Так, ставки повысили Городской ипотечный банк (ГИБ), Русский ипотечный банк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), РосЕвроБанк и “КИТ Финанс”. Как отметил заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов, в среднем повышение ставок в январе произошло на 1%. По мнению начальника кредитного управления Росавтобанка Анны Анохиной, на увеличение ипотечных ставок в январе и феврале также повлиял рост ставки рефинансирования ЦБ РФ, рост ставок по депозитам и всплеск инфляции. Оказали влияние на коррекцию программ и неблагоприятные прогнозы на рынке ипотечного кредитования в США.
Как отмечают эксперты, в конце прошлого года количество программ по кредитованию заемщиков с “серой” зарплатой и заемщиков, желающих взять кредит без первоначального взноса, на рынке резко сократилось. В то же время в банки стали обращаться люди “с деньгами”, придерживавшие накопления в ожидании падения ипотечных ставок и цен на недвижимость. Но произошло обратное: ставки в начале года стали повышаться, цены на жилье тоже поползли вверх. И это на фоне традиционного для января сокращения предложения на рынке недвижимости. Если в середине минувшего лета на одного продавца приходилось два-три покупателя, то теперь — больше десяти. “В результате средняя цена квадратного метра в Москве с 1 января выросла примерно на 7,5%”, — говорит Анна Анохина. По ее словам, рост цен на недвижимость будет влиять на принятие решения о покупке квартиры в долг.
В большей степени изменения затронули кредитование новостроек, загородную недвижимость и залоговое кредитование — лучшие ставки по этим программам в большинстве своем увеличились. Однако говорить только о повышении ставок неверно. Например, лучшие ставки в иностранной валюте по самому популярному направлению ипотечного кредитования в столице — в долларах США на вторичном рынке жилья на срок 10—15 лет — остались на уровне декабря 2007 года. По данным кредитного брокера “Фосборн Хоум”, по-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95,4%), и только 4,6% договоров приходится на первичный рынок. В настоящий момент в Московском регионе, по оценке брокера, средний процент по ипотеке составляет 9,96% в долларах США и 11,48% годовых в рублях, что практически равно годовой инфляции.
“Около 90% клиентов в Москве и Подмосковье предпочитают доллары США. Во-первых, это вызвано привязкой доходов многих жителей этих регионов к американской валюте. Во-вторых, доллар США имеет достаточно распространенное хождение на территории Москвы и области”, — сообщил директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. Чуть менее 10% приходятся на кредитование в российских рублях и около 1% — в швейцарских франках. Таким образом, несмотря на прогнозы западных аналитиков о возможном в скором времени росте курса доллара по отношению к другим валютам, в Московском регионе доля долларовых заимствований остается очень высокой. В регионах, напротив, преобладают сделки в российских рублях: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, по данным “Фосборн Хоум”, доля ипотечных кредитов в рублях составляет 55% среди всех подобных заимствований. В Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях доля рублевой ипотеки находится на уровне 85—95%. “На сегодняшний день с уверенностью можно говорить о том, что доверие к национальной валюте — рублю — существенно возросло. 7 из 10 клиентов, берущих ипотечный кредит в РФ, предпочитают национальную валюту”, — отметил Олег Скворцов.
По словам Дмитрия Галкина, в январе большой популярностью пользовались “умеренные” сроки. Так, по статистике Бинбанка, кредиты по продукту “Залог квартиры” выдаются на более короткие сроки (7—10 лет), а по продукту “Покупка квартиры” — на более длительные (10—15 лет). По данным “Фосборн Хоум” (см. график), по сравнению с декабрем 2007 года снизилась доля заемщиков со сроком кредитования до 5 лет, постепенно выравниваются доли заемщиков, кредитующихся на сроки 5—10 лет и 15—20 лет. Люди стали брать больше кредитов сроком до 10 лет, а доли заемщиков по остальным категориям — на сроки более 10 лет — немного сократились. Кредиты на короткие сроки и с большим первоначальным взносом, как известно, выдаются по более низким ставкам, чем на длительные сроки и с мизерным первоначальным взносом либо без такового. Таким образом, данная статистика подтверждает известный факт, что типичный российский заемщик старается в отличие от большинства американских заемщиков как можно быстрее выплатить свой долг банку и меньше заплатить процентов за пользованием кредитом. Поэтому повторение американского сценария развития рынка ипотеки, когда населению выдавались высокорискованные subprime-кредиты, в России в ближайшем будущем вряд ли возможно.
Интересные события произошли на ипотечном рынке и в феврале. “С 1 февраля АИЖК ужесточил требования к заемщикам, теперь первоначальный взнос по ипотеке должен быть не менее 20%”, — напомнила Анна Анохина. “ВТБ 24” пересмотрел условия предоставления ипотечных кредитов и впервые на российском рынке увеличил максимальный срок кредитования до 50 лет. Напомним, что ранее российский рекорд по срокам кредитования (до 40 лет) принадлежал РосЕвроБанку.
Опрошенные эксперты осторожны в прогнозах на будущее ипотеки в РФ. По мнению специалистов, мировой рынок ипотечных займов должен прийти в себя после кризиса в США и Англии. Только после этого можно будет говорить о перспективах российской ипотеки.
