Офисный интернационал

Западные инвесторы повернули головы на восток

17 марта 2008 в 17:21, просмотров: 421

Рынок столичной офисной недвижимости с начала года сохраняет высокие темпы роста. Дефицит качественных офисных площадей будет сохраняться как минимум до 2011 года. Поэтому на нем становится все больше крупных иностранных инвесторов.

По данным “Кушман энд Вэйкфильд Стайлз энд Рябокобылко”, cамые дорогие в Москве офисные здания класса А сейчас находятся в Сити, у Белорусского вокзала и в Замоскворечье. За последний зимний месяц базовые арендные ставки здесь выросли до $1,4 тыс. за 1 кв. м в год (без налогов). Дешевле всего обойдется аренда высококачественных офисов на северо-западе, северо-востоке, юго-западе и юго-востоке. В феврале ставки в этих районах выросли до $600. Значительно выросли за месяц ставки во Фрунзенском, Кутузовском, Басманном и Новослободском районах, на Таганке, Соколе и Шаболовке. Теперь снять офис в этих районах можно за $1 тыс. за один “квадрат” в год. Легче всего найти свободные помещения класса А в районе Сити, Белорусского вокзала и Замоскворечья. А труднее всего — на окраинах столицы.

Противоположная картина наблюдается в сегменте офисных зданий класса В+. Здесь, напротив, больше всего свободных помещений располагается в отдаленных районах, а меньше всего — в центре. Менее всего изменились в феврале базовые арендные ставки офисных зданий класса В-. В центре города они остались на прежних позициях в $500—1 тыс. и до $400 на окраинах. При этом в классе В- наблюдается самый острый дефицит свободных площадей. 

В соответствии с уточненными данными общий объем предложения офисов международного качества на 1 января 2008 года составил 7,9 млн. кв. м. Доля офисов класса А и В составляет 26% от общей площади помещений учрежденческого типа, зарегистрированных МосГорБТИ. Это говорит о наличии существенных резервов для роста офисного рынка Москвы за счет вовлечения в хозяйственный оборот низкокачественных административных площадей.

Как отметили в компании “Миэль—Коммерческая недвижимость”, большинство офисных центров полностью сдаются в аренду еще до ввода в эксплуатацию.

Офисы площадью от 100 до 250 кв. м пользуются наибольшим спросом как среди желающих арендовать помещение, так и среди желающих приобрести офис в собственность. Чем больше запрашиваемая площадь, тем больше желание приобрести соответствующие помещения в собственность.

По мнению экспертов, в начале года на столичном рынке офисной недвижимости наметился ряд тенденций. Во-первых, мэрия ограничивает строительство офисных площадей в центре Москвы, что делает дальнейший рост арендных ставок и цен на помещения в построенных и строящихся бизнес-центрах практически неизбежным. Во-вторых, наблюдается децентрализация офисного рынка. Интерес для девелоперов представляют территории, расположенные в районе строящегося Четвертого транспортного кольца, Звенигородского проспекта, а также территории возле крупных транспортных узлов (например, аэропорт “Домодедово”, аэропорт “Внуково”).

Продолжается активное освоение Подмосковья. Помимо возведения бизнес-парков в непосредственной близости от МКАД идет строительство офисов в районных центрах и городах-спутниках Москвы. Так, например, в этом году были открыты два бизнес-центра сети RIGroup Plaza в Клину и Серпухове, в настоящее время ведется строительство офисного центра этой же сети в подмосковных Мытищах. Все заметнее ведется реорганизация и застройка производственных территорий. В связи с дефицитом площадок под строительство офисных центров эта тенденция сохранится и в 2008 году. Так, например, компания CMI Development планирует построить на территории завода “Московский подшипник” бизнес-парк “Галилей”, Midland Development строит офисный центр “Южный порт” на месте бумажной фабрики “Восход”, компания “Итера” объявила о планах по застройке территории автокомбината №3.

При подписании договоров участники сделок все чаще отказываются от доллара. Неуверенная динамика курса доллара совместно с вновь введенными законодательными требованиями (требование указывать в рекламе стоимостные показатели товаров и иных объектов рекламирования в рублях) приводит к уменьшению практики фиксации арендных ставок и цен продажи в долларах. Все большее распространение получают рубль и частично евро.

Оказал влияние на столичный рынок офисной недвижимости и мировой финансовый кризис. Из-за падения доходности бизнес-центров в крупных западноевропейских городах зарубежные инвесторы обратили свой взор на Москву. Увеличение объемов строительства в столице РФ соседствует с расширением потребительского и инвестиционного спроса. На только что завершившейся во французских Каннах строительной ярмарке финансовая корпорация “Открытие” продала четыре офисных здания класса А общей площадью 101 тыс. кв. м бизнес-зоны “Павелецкая” крупному германскому инвестфонду KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH (KanAm Grund). По предварительным оценкам, сумма сделки может составить $900 млн. “После тщательного анализа московского рынка недвижимости в течение последних двух лет мы рады, что стали первым германским открытым фондом, инвестировавшим в московскую недвижимость. Мы уверены, что выходим на многообещающий рынок российской недвижимости в правильный момент”, — заявил Матти Кройцер, управляющий директор KanAm Grund.

И это только начало. По прогнозу экспертов, дефицит качественных офисных площадей в московском регионе будет сохраняться как минимум до 2011 года. А значит, стоит ожидать усиления активности зарубежных инвесторов.



Партнеры