Торговый приворот

Московский рынок торговой недвижимости к 2010 году увеличится вдвое

24 марта 2008 в 15:42, просмотров: 457

Рынок торговой недвижимости растет вслед за увеличением численности населения и постоянно растущего уровня доходов граждан. В первом квартале на фоне усиления активности западных инвесторов набирают популярность высокодоходные проекты Mixed-use.

В первом квартале этого года на рынке торговой недвижимости московского региона произошел ряд важных событий. Состоялось официальное открытие ТЦ “Облака”. IKEA купила очередной земельный участок земли площадью 50 га рядом с Мытищами.

Все заметнее усиливается конкуренция между торговыми центрами. По оценкам специалистов, главными факторами успеха становятся профессиональное управление, успешное маркетинговое продвижение торговых центров на рынок. Концепции новых торговых центров становятся все более сложными. Они укрупняются и, как правило, имеют помимо торговых залов развлекательные секции. Многие девелоперы с успехом развивают высокодоходные проекты Mixed-use (торгово-развлекательные площади сочетаются с офисными и гостиничными площадями).

По данным департамента консалтинга и исследований компании “МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость”, на 1 января 2008 года площадь помещений торгового назначения составила порядка 7,45 млн. кв. м. При этом объем торговых площадей в торговых центрах составил 2,3 млн. кв. м. В этом году к вводу запланировано около 450 тыс. кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. Однако спрос на качественные торговые площади по-прежнему опережает предложение. По оценкам Jones Lang LaSalle, ситуация на рынке не изменится в ближайшие 2—3 года.

К концу 2008 года предложение таких площадей может достичь 3,57 млн. кв. м, что составляет 329 кв. метров на 1000 жителей города. Тем не менее обеспеченность качественными торговыми площадями останется ниже среднеевропейских показателей (400—600 кв. м на 1000 жителей) и существенно ниже уровня США (1200—1500 кв. м). Поэтому московский рынок остается одним из наиболее привлекательных для инвестиционного развития торговли в Европе.

Не случайно около двух лет московский регион, ранее в основном привлекавший внимание местных инвесторов и девелоперов, попал в зону интересов международных институциональных инвесторов. Оно и понятно, ожидаемая доходность девелопера на собственные средства в столице РФ достигает 20—30% в год, о чем можно только мечтать в Западной Европе. Напомним, в прошлом году на российский рынок вышло несколько новых западных компаний, в их числе Starbucks (кофейни), Tara Jarmon (женская одежда), The Body Shop (парфюмерия и косметика).

Приход международных инвесторов благоприятно отразился на конкурентной среде: сделки стали прозрачнее, приобретаемое имущество юридически чище. При этом международные инвесторы все чаще покупают не только менее рисковые работающие торговые центры, но и строящиеся или проектируемые объекты.

Как сообщили в Jones Lang LaSalle, средние ставки аренды в 2007 году в качественных торговых центрах составили $3—4 тыс. за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов. Реализация более сложных проектов на рынке розничной торговли приводит к снижению ставок аренды в менее прибыльных торговых центрах старого формата.

Несколько иная ситуация наблюдается в сегменте качественных площадей. Сильная конкуренция и дефицит качественных торговых площадей продолжают определять рост арендных ставок. В частности, выход крупных операторов гипер- и супермаркетов на российский рынок, например Carrefour, обусловил рост ставок аренды в этих профилях торговли. В сегменте “Одежда” крупные операторы торговли, такие как Inditex и Maratex, продолжили расширение портфолио развиваемых в России брендов. Это вынуждает девелоперов предоставлять им все большие площади по достаточно низким ставкам. Кроме того, такие компании часто предпочитают использовать процент от оборота взамен большей части фиксированной ставки. Оба этих фактора определили незначительное изменение минимального уровня ставок аренды в данном сегменте. С другой стороны, остальные торговые операторы данного профиля вынуждены конкурировать за меньшее количество торговых площадей, что вкупе с ростом доли расходов потребителей на брендовую одежду обусловило значительный рост максимального уровня ставок аренды.

Как и в прошлые годы, наиболее острая конкуренция наблюдается в сегментах предприятий питания и бытовой техники и электроники, в результате чего значительно выросли ставки аренды в прошлом году и в будущем ожидается продолжение роста.

При этом эксперты предсказывают снижение темпов роста арендных ставок в столичных торгово-развлекательных центрах. “В ближайшие несколько лет факторами, определяющими динамику рынка торговой недвижимости, станут рост оборота розничной торговли и доли современных форматов”, — считают специалисты.



Партнеры