Награда для терпеливых

Что нужно знать при рефинансировании ипотечного кредита

31 марта 2008 в 17:44, просмотров: 316

Ипотечный кредит — удовольствие сегодня недешевое. Снять головную боль об общей сумме переплаты в виде процентов заемщикам помогут частично-досрочные погашения либо рефинансирование своего кредита.

Возможность рефинансирования кредита появилась на российском рынке несколько лет назад. Особенно популярным этот финансовый инструмент стал в прошлом году — когда ведущие ипотечные банки значительно снизили процентные ставки. Заемщики, взявшие, например, ранее ссуды под 18—22% в рублях или в долларах по плавающей ставке LIBOR (за три последних года подскочила почти на три пункта), получили возможность перекредитоваться на более выгодных условиях. Сейчас займы в валюте выдаются в среднем до 10—11% годовых, а в рублях — до 12—13%. Правда, сейчас некоторые банки из-за мирового финансового кризиса немного подняли ставки. Но, по мнению экспертов, к осени, если ничего серьезного не случится, падение ставок возобновится.

Клиентом, решившим рефинансировать свой ипотечный кредит, движет прежде всего желание снизить размер ежемесячного платежа, а также ежегодных страховых выплат. По оценкам банкиров, при рефинансировании ипотечного кредита заемщик порой может снизить свои расходы примерно на треть.

Первыми услугой по рефинансированию кредитов воспользовались те, кто брал ипотеку в 2002—2006 годах, когда кредиты выдавались по заоблачным процентам. При этом у них появилась возможность увеличить сумму кредита, сроки его выплаты, а ежемесячный платеж, наоборот, снизить. Однако нужно помнить, что расходы по перекредитованию стоят недешево. Как правило, в районе 1 тыс. евро. При выборе нового банка, если не удастся договориться по-хорошему со своим, стоит обратить внимание на процентные ставки. Разница между старой и новой ставкой должна составлять не менее 2 пунктов. Иначе овчинка выделки не стоит. Ведь придется оплатить много расходов: комиссии за выдачу нового займа, иногда за досрочное погашение текущего кредита, а также за оценку недвижимости, нотариальное сопровождение сделки, перерегистрацию договора купли–продажи. Нужно также оплатить из собственного кармана новые пошлины и сборы за снятие обременения с недвижимости, регистрацию новой ипотечной сделки и права собственности в Федеральной регистрационной службе. Не нужно сбрасывать со счетов и затраченное на это время — оно, как известно, у нас бесценно.

Впрочем, можно не утруждать себя бегом с препятствиями по инстанциям и банкам, а поручить все хлопоты кредитному брокеру. Но за его услуги ему нужно будет заплатить. Обычно около 3% от суммы вновь выданного кредита.

Не забывайте и про время сделки. Помните, что при перекредитовании аннулируется страховка (титул, недвижимость под залогом, жизнь и трудоспособность заемщика). Поэтому не стоит рефинансироваться в апреле, если вы оплатили страховку по ипотеке в январе. Выгоднее было бы перекредитоваться в декабре.
Есть и другие минусы. Например, по действующему законодательству после рефинансирования теряется право имущественного вычета. Так что в первый год ипотечной одиссеи лучше не суетиться. Не совсем удобен этот инструмент и заемщикам, получающим высокую зарплату по-белому. Они теряют право возврата по процентам кредита — 13% от общей годовой суммы подоходного налога.

Помешать перекредитованию может потеря работы или снижение источников дохода, поскольку банк будет тщательно изучать платежеспособность клиента и его прежнюю кредитную историю. Также поводом для отказа проведения данной услуги может послужить снижение стоимости жилья, но это представляется маловероятным, глядя на цены за квадратный метр. Многие банки отказывают в рефинансировании кредита, если с момента его получения прошло мало времени, поэтому решать вопросы о перекредитовании можно, если прошло не меньше года с начала получения ипотеки.

Нужно отметить, что, если банком одобрено рефинансирование кредита, проводить эту процедуру можно неоднократно, запретов тут нет. Нужно только еще раз пройти все процедуры согласования.

Наиболее привлекательно сегодня выглядит рефинансирование ранее взятого ипотечного кредита в рублях привлечением нового кредита в дешевеющих долларах. Во-первых, ставка по ипотечному кредиту в рублях несколько выше, а во-вторых, в ближайшей перспективе рубль будет укрепляться по отношению к доллару, соответственно, реальная стоимость обслуживания долларового кредита с высокой вероятностью будет снижаться. Однако не забывайте, что ситуация на валютных рынках может измениться и доллар может отыграть потерянные позиции.

Таким образом, рефинансирование кредита — вещь трудозатратная и довольно дорогая, но результат не заставит себя ждать. Если выбрать удачное время и верно рассчитать свои действия.



Партнеры