Смена курса

Рынок ипотеки дождался волны снижения ставок

7 апреля 2008 в 17:37, просмотров: 351

В конце марта на рынке ипотеки был создан важный прецедент. Вопреки популярной ныне кредитной политике по повышению процентных ставок Сбербанк, контролирующий треть рынка, снизил ставки по наиболее востребованным населением ипотечным программам.

По оценке главного экономиста Альфа-Банка Натальи Орловой, в прошлом году российский рынок ипотечных кредитов достиг $30 млрд. При этом на долю Москвы пришлось 22% от суммарного объема ипотечных кредитов, выданных в 2007 г., тогда как рыночная доля Санкт-Петербурга, второго по размеру города в России, составляла в 2007 г. лишь 7% всех кредитов. В целом же популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП (или $211 на душу населения), по сравнению с 10—15% ВВП в Польше, Венгрии и Чехии. Доля просроченных кредитов все еще ниже 1% ипотечных портфелей банков. С использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10—15% жилья, причем половину рынка контролировали Сбербанк и ВТБ. Во втором полугодии 2007-го Сбербанк перестал терять свою долю рынка ипотеки и к концу года контролировал 39,7% рынка. Доля ВТБ выросла в прошлом году с 7,5% до 12% рынка. Москоммерцбанк, занимавший год назад третье место, откатился на девятое. Иностранные банки не смогли укрепить свои позиции на рынке ипотеки в рамках органического роста, но, вероятно, продолжат расширять свое присутствие за счет слияний и поглощений.

Основным событием первого квартала стал пересмотр требований к заемщикам и условий кредитования большинством участников рынка, в том числе и АИЖК. С начала 2008 года ряд банков повысил ставки по ипотеке в пределах 1%.

 “Средний срок ипотечного кредита в России — 15 лет. Из-за отсутствия достоверной статистики в России пока сложно установить реальный срок кредита до погашения. Но, как показывает опыт стран с многолетней практикой ипотечного кредитования, чем более развита и стабильна экономика страны, тем продолжительней реальный срок ипотечных кредитов. Поэтому наиболее выгодными и экономически целесообразными являются кредиты, которые выдаются в валюте получения дохода и с фиксированной ставкой”, — сообщил директор центра ипотечного кредитования банка “Глобэкс” Александр Галкин. В последнее время все больше заемщиков стали ориентироваться на рублевые кредиты, и их можно понять: ведь основная часть населения получает доходы в рублях. Что касается фиксированных ставок, то они, как правило, чуть выше, но зато спокойнее и привычнее для наших граждан. Однако с каким бы видом ставки заемщик с положительной кредитной историей ни взял кредит, у него всегда остается возможность перекредитоваться на других условиях. Причем не только с понижением ставки, но и выбрав другую валюту кредитования.

При расчете, в какой же валюте все-таки выгоднее брать кредит, необходимо смотреть не только на ту процентную ставку, которую озвучивает банк в данной валюте, но также обратить внимание на дополнительные комиссии, связанные с получением кредита. Ведь для разных кредитных продуктов комиссии могут существенно отличаться. Некоторые банки предлагают кредиты в экзотических валютах по ставке ниже 9% годовых, а это означает, что заемщику придется оплачивать налог от экономии на заемных средствах, или с так называемой материальной выгоды. “При выборе валюты кредитования следует также учитывать изменения курса валюты. Так, например, курс евро стабильно растет уже более двух лет, в то время как доллар существенно потерял по отношению к рублю. Получается, что обслуживание кредита в евро за 2007 год выросло бы на 3,5%, а долларового снизилось бы на 6,8%. Для сравнения: курс японской иены снизился за 2007 год на 1,4%. Но поскольку иены менее распространены в обороте, чем доллары или евро, обменный курс этой валюты в банках также менее выгоден. На мой взгляд, долларовые ипотечные кредиты пока еще остаются наиболее выгодными”, — заметил заместитель директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

С ним согласна директор департамента розничного бизнеса МКБ Людмила Салигина. Она напомнила, что курс американской валюты уже длительное время снижается и за последние полгода упал на 6%. К тому же ставки по долларовым и рублевым кредитам практически сравнялись. Что касается экзотических валют, то, по ее мнению, по ним довольно велики валютные риски, динамика курсов этих валют обратно пропорциональна курсу доллара, так, швейцарский франк вырос за последние 6 месяцев на 13%, иена — на 14%.

В конце марта на ипотечном рынке произошло важное событие. Сбербанк России снизил процентные ставки по наиболее востребованным населением ипотечным кредитам. После этого важного события многие игроки ипотечного рынка вынуждены будут начать пересмотр своих программ в сторону снижения процентных ставок.
Добавим, что ряд банков, несмотря на подорожавшее после мирового финансового кризиса внешнее фондирование, сохранил ипотечные программы без первоначального взноса.  Порой для получения кредита требуется оформить два кредита. Первый — на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке на стандартных условиях, второй — на формирование первоначального взноса. Чтобы получить ипотечный кредит, заемщику нужно только подтвердить свои доходы и оплатить комиссионные сборы и страховые выплаты.

По прогнозу специалистов, в 2008 году на российском ипотечном рынке будет увеличиваться доля рынка крупных коммерческих и государственных банков за счет крупных и средних региональных игроков, пострадавших от кризиса ликвидности. Ипотека будет расти за счет кредитования строящегося жилья. “Большие темпы роста возможны в кредитовании на покупку загородной недвижимости как в столице, так и в регионах, — отметил руководитель блока “Ипотечное кредитование” Альфа-Банка Илья Зибарев. — Сейчас не более 10—15% от всех ипотечных кредитов выдается на покупку загородного жилья, в перспективе банки обратят свое внимание именно на этот сегмент рынка”. Как полагают эксперты, из-за роста цен на недвижимость (только в январе—феврале 2008 года цены на квартиры в Москве выросли на 8—10%. — “ЭВ”) увеличится средняя сумма кредита — соответственно на $20 млрд. в этом году вырастет и объем всего ипотечного рынка.



Партнеры