В апреле инвестиции в столичную недвижимость оказались выгодными для частных инвесторов. Однако в мае рынок будет “остывать”. Эксперты разошлись в прогнозах: часть специалистов ждет стагнации и даже падения цен, другие говорят о том, что после тихого лета осенью случится новый скачок цен на жилье.
По данным Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании БДО “Юникон”, в апреле реальная рублевая доходность вложений граждан в московскую недвижимость опередила инфляцию в 1,4% и составила 3,65%. Причем недвижимость продемонстрировала положительную рублевую доходность не только за месяц, но и в годовом исчислении на уровне 5,76%. Итоги апреля показали, что цены на столичные квартиры на первичном и вторичном рынках по-прежнему ползут вверх, правда, не столь резво, как в начале года. Выборы президента практически никак не повлияли на колебание цен. Эксперты связывают снижение покупательской активности с сезонным фактором. Накануне сезона отпусков покупательская активность по традиции падает.
На вторичном рынке столичного жилья наступил период относительного затишья. Цены в апреле притормозили в темпах роста. По оценке “Инком”, средние цены за апрель поднялись на 4,8%, что меньше, чем в марте (+5,1%) и феврале (+5%). Объективных оснований для продолжения бурного роста цен в настоящее время нет. “Спрос на вторичном рынке сократился на 20% по сравнению с мартом”, — отметили в “МИАН — агентство недвижимости”. Быстрее всего дорожает жилье эконом-класса. В апреле квартиры в хрущевках в среднем по Москве прибавили в цене 6,4% и продавались по $5,7 тыс. за 1 кв. м, тогда как современное монолитное жилье подорожало на 5,4% — до $7,9 тыс. С начала года панель, в отличие от других классов жилья, выросла в цене на 25—28%.
Лидерами по росту цен в апреле стали Зеленоград и ЮВАО (8% и 7% соответственно). В остальных округах цены росли в диапазоне 4—6%. Наиболее популярными у столичных продавцов были двух- и трехкомнатные квартиры (до 64% в общем объеме предложения). Объем предложения наиболее ликвидных — однокомнатных — квартир вырос за месяц на 7%, до 23% от месячного объема предложения (7031 объект).
Аппетиты инвесторов подогревает и сокращение объемов возводимого жилья. По данным Росстата, впервые упали объемы ввода в строй новой жилплощади в Московской области, которая является крупнейшей стройплощадкой страны: на нее пришлось в январе—марте 10,2% об общей площади нового жилья в РФ, тогда как на Москву 7%. В первом квартале ввод в строй в Московской области новой жилплощади составил 95,1% от прошлогоднего аналогичного периода. Все отчетливее видна депрессия в стройиндустрии Москвы: в январе—марте ввод нового жилья в строй составил всего 716 тыс. кв.м, или 60% от показателя 2007 года. По мнению экспертов, спад в Москве объясняется дефицитом земельных участков и большими земельными ресурсами в Подмосковье. Если не удастся побороть эти негативные тенденции, то сокращение предложения подхлестнет рост цен на квартиры. Ряд специалистов считают, что рынок столичной недвижимости ожидает вполне мирное лето с незначительным ростом цен. А вот осенью ожидается очередной резкий скачок.
Однако далеко не все эксперты согласны с тем, что столичные квартиры будут дорожать. Некоторые аналитики говорят о том, что последняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на нет вскоре после майских праздников. Сегодня цены на московскую недвижимость все чаще оказываются выше, чем во многих более развитых странах Европы, а также в США. При этом качество столичных квартир, как правило, уступает европейскому и американскому жилью.
На протяжении последних лет спрос на московское жилье обеспечивали не только розничные покупатели, но и инвесторы. В результате по многим показателям рынок приобрел признаки пирамиды. Статистика последних нескольких недель свидетельствует о постепенном “остывании” рынка. Поэтому часть специалистов ждет стагнации и даже снижения уровня цен. Например, эксперты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО) не исключают возможного обвала цен наподобие 2004 года. По их мнению, вскоре цены могут стремительно покатиться вниз.
Аналитики указывают, что в Москве с каждым месяцем все меньше заемщиков получают ипотечные кредиты. За последние месяцы большинство банков из-за подорожания внешнего фондирования ужесточили условия получения кредитов и подняли в среднем займы на 0,5—1%. К тому же платежеспособный спрос населения, судя по всему, достиг своего предела. С конца 90-х цены на жилье в Москве выросли почти в 10 раз.
