Домик в тумане

О чем молчат продавцы загородной недвижимости

12 мая 2008 в 15:49, просмотров: 508

Подмосковные “мини-города на живописных участках” все чаще позиционируются в качестве альтернативы проживанию в шумном мегаполисе.
В агентствах недвижимости покупателю обязательно напомнят о чистом воздухе и тишине, однако скромно “забудут” о многочасовых автопробках, отсутствии многих благ цивилизации и других неприятных сюрпризах.

В последние годы бурный рост цен на столичные квартиры и агрессивная реклама подстегнули интерес горожан к домам за пределами Москвы. Девелоперы загородной недвижимости рисуют красочные картины подмосковной жизни: чистый воздух, тишина и покой, а также завлекают клиентов эксклюзивными предложениями. Например, застройщик одного из подмосковных коттеджных поселков предложил в подарок к домику у озера персональный катер. Мало кто знает, что отсев потенциальных покупателей домов начинается уже на стадии попытки зайти на интернет-сайт проекта. Зачастую с его условиями невозможно познакомиться без высоких технических характеристик компьютера.

Как рассказал “ЭВ” Антон Гололобов из “Инком-Недвижимости”, потенциальные покупатели подмосковной недвижимости делятся на две категории: одни планируют постоянное проживание за городом, вторые интересуются исключительно отдыхом на лоне природы или переселяют на дачный сезон сюда жен-домохозяек с детьми или родителей-пенсионеров с внуками. “Недорогие коттеджи как место постоянного проживания в последнее время сдают позиции в пользу таунхаусов эконом-класса, которые начали активно строиться в ближайшем пригороде”, — добавляет эксперт.

Безусловно, у жилья за городом есть и положительные черты: наличие собственного гаража, часто на две машины, за который не взимается дополнительная плата, отсутствие необходимости “проходить” через десятки согласований и запретов в планировке. Однако укоренившийся в сознании многих стереотип о престижности обладания “домика в деревне” зачастую превосходит здравый смысл.

Во-первых, чтобы “экологический” тезис не оказался мифом, не поленитесь перед покупкой загородного жилья посмотреть карты мусорных полигонов и районов с повышенной радиацией Московской области. Не стесняйтесь спросить у местных жителей и о ближайших вредных производствах. Да и сам город “идет” следом: чем ближе к Москве и больше жителей в поселке, тем больше шума и машин, выше загазованность.

Во-вторых, не стоит забывать о транспортной доступности. Дело в том, что в ближайшем Подмосковье (5—10 км) все нормальные земельные участки застроены несколько лет назад, а на вторичный рынок подобных предложений выходит мало: дома покупались в основном для собственного проживания, а не для перепродажи. Все новые предложения располагаются в радиусе 30—60 км от Москвы, что неизбежно отразится на времени, которое тратят на дорогу работающие в столице. Добавляют головной боли и автопробки на въезде в город по утрам и аналогичные заторы в область по вечерам, что увеличит затраты времен в разы. По словам Александра Стародубцева из компании “Оценка бизнеса и инвестиций”, на особенно перегруженных направлениях, таких, как Ленинградское и Минское шоссе, жители Подмосковья ежедневно вычеркивают из жизни по 8—10 часов. А уж если на двухполосной дороге происходит ДТП, то это и вовсе вызывает коллапс. Более того, ежедневно проделывая путь в 50 и более километров туда и обратно, за три года автомобиль накатывает около 100 тыс. км пробега и вырабатывает свой моторесурс. В свете постоянно растущих цен на бензин такие расстояния становятся и вовсе “золотыми”. Так что альтернатива автодороге в виде электрички будет весомым плюсом для дачного поселка.

Практически все “эмигрировавшие” в область так или иначе остаются привязанными к Москве: ведь за городом почти невозможно установить тот уровень быта, к которому привык москвич, а качество здравоохранения и образования заметно уступает столичному. Чтобы вспомнить “голодные” 90-е, достаточно заглянуть в медпункт поселка, расположенного на престижной Рублевке. На других направлениях ситуация еще хуже. Далеко не каждый дорогой коттеджный поселок имеет детскую площадку, не говоря уже про садик или школу. Так что убивать время от загородного дома до столичного офиса, вуза или больницы семья может в полном составе. По подсчетам аналитиков “Индикаторов рынка недвижимости”, на сегодня только 20% загородных проектов имеют полный объем инфраструктуры. Девелоперам просто невыгодно тратиться на социальные объекты. Вот и получается, что в словосочетание “развитая инфраструктура поселка” в рекламных проспектах без дежурной аптеки и магазина звучит как изысканное издевательство.

Есть еще один негативный момент, о котором редко вспоминают. Жилье в Подмосковье в повседневной эксплуатации обходится заметно дороже столичного. “Площадь дома больше, появляются некоторые новые траты — вывоз мусора, охрана и уборка территории”, — говорит г-н Гололобов. Даже наличие в поселке фитнес-клуба нельзя назвать неоспоримым преимуществом. Ведь в случае, если его жители устанут вращаться в обществе одних и тех же людей и решат сменить спортивный клуб, ежемесячная плата за использование объектов инфраструктуры продолжает взиматься. “В различных поселках они могут составлять от $100 до 1 тыс., не включая платы за газ и электричество”, — комментирует эксперт.

Отдельно стоить сказать о качестве коттеджей. Неквалифицированные гастарбайтеры из стран СНГ нередко нарушают строительные технологии. Особенно это касается электропроводки. Как ни странно, до сих пор больше половины новых проектов штампуются по трафаретам: поляна в окружении леса, 10 стандартных домов, забор и будка со шлагбаумом. Формула “недорогая земля + копеечный труд приезжих рабочих = элитный особняк” работает как никогда. Экспертиза же недоделок обойдется от 30 до 240 тыс. рублей.

Разбивается о риф статистики и распространенное мнение о том, что недвижимость в Подмосковье дешевле столичной. По оценке аналитического центра “Индикаторов рынка недвижимости”, средняя цена 1 кв.м коттеджа в Подмосковье составляет $3,9 тыс., а квартиры в панельном столичном доме на вторичном рынке — $5,8 тыс. Однако не стоит забывать, что площадь коттеджа, даже самого небольшого, порой в разы больше квартиры, а значит, и его цена будет выше. Ипотеку же загородной недвижимости, считают аналитики, нельзя назвать целесообразной — ставки выше, а условия банков жестче.

Таким образом, агрессивная рекламная стратегия девелоперов “работает” лишь в первом приближении. Большинство будущих владельцев коттеджей помимо загородной недвижимости уже имеют квартиру в Москве — мало кто согласится поменять столичную прописку в пользу подмосковной. Окончательно решиться на переезд в Подмосковье можно будет лишь тогда, когда инфраструктура поселка обеспечит высокое качество жизни.



Партнеры