За I квартал текущего года квартиры в новостройках Москвы в среднем по рынку подорожали на 14%. Таким образом, к концу I квартала за 1 кв. м жилья на первичном рынке давали в среднем $6809. Быстрее всего дорожали квартиры эконом-класса.
Как сообщил Борис Флексер, руководитель Исследовательского центра компании “МИЭЛЬ-Новостройки” к концу I квартала 2008 г. на первичном рынке жилой недвижимости Москвы предложение насчитывало 280 объектов, что на 42 проекта меньше по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года. Таким образом, объем предложения за год сократился на 13%.
На рынке новостроек эконом-класса наблюдается устойчивая тенденция смещения объемов панельного домостроения в Подмосковье. В столице недорогое жилье практически не строят, в то время как в области его объем постоянно увеличивается. Лидерами по объему возводимого жилья являются Красногорск, Балашиха и Подольск. Вслед за панельными новостройками за МКАД переезжают москвичи, желающие улучшить свои жилищные условия. Сейчас средняя стоимость квадратного метра здесь составляет порядка $2690, что значительно ниже московского уровня.
Самым дорогим городом области является Реутов, стоимость 1 кв.м — около $4000, минимальный уровень цен наблюдается в Луховицах — порядка $1300 за кв.м.
Сегодня, по данным экспертов, порядка 55% покупателей жилья в области составляют москвичи, улучшающие свои жилищные условия, и лишь порядка 30% — это жители Подмосковья. “Тенденция сокращения объемов строительства панельного жилья эконом-класса в Москве и увеличения объемов в Подмосковье в ближайшем будущем продолжится.
Предпосылок для изменения ситуации сегодня нет. Поэтому стоит ожидать роста цен на жилье в области, развития инфраструктуры в подмосковных городах, появления новых центров активности”, — резюмирует руководитель исследовательского центра.
“Новые тенденции обозначились не только на рынке новостроек, но и на рынке вторичного жилья, поскольку по первому кварталу этого года, по данным Росрегистрации, в Москве зафиксировано в три раза меньше сделок, чем за тот же период прошлого и позапрошлого года. И в этом квартале ситуация может повториться. Это говорит о том, что рынок несколько затормаживается, цены растут в связи с недостатком предложения”, — говорит первый вице-президент компании “БЕСТ-Недвижимость” Михаил Гороховский. Специалисты выделяют несколько причин падения числа выводимых на продажу новостроек. Во-первых, это недостаточное количество свободных земельных участков для жилищного строительства. Казалось бы, выходом могло стать освоение промышленных территорий, но высокие затраты на освоение промзон останавливают многих застройщиков. Еще одной причиной послужило увеличение доли социального жилья до 50% от общего объема предложения, что привело к уменьшению количества квадратных метров, поступивших в свободную продажу. Более того, продажи в существующих новостройках из-за оживления потребительской активности завершаются быстрее, чем новые объекты успевают выйти на рынок. Вследствие чего образуется провал в объеме предложения. По мнению эксперта, недостаток предложения на первичном рыке во многом связан также и с мировым ипотечным кризисом, банковскими проблемами, которые возникают у заемщиков при получении ипотечных кредитов. Все это влияет на уменьшение количества сделок с недвижимостью. Как считают эксперты, все вышеперечисленные факторы могут сказываться на рынке недвижимости еще в течение 2 лет.
Стоит также отметить резкое сокращение доли панельных новостроек, находящихся в открытом предложении, а именно на 8%. Строительство жилья эконом-класса смещается в область.
Сокращение объема предложения на рынке первичного жилья столицы повлекло за собой рост цен. В целом прирост средневзвешенной цены за I квартал текущего года на рынке новостроек Москвы составил 14%. Таким образом, к концу I квартала 2008 г. средняя стоимость жилья на первичном рынке Москвы составила $6809 за 1 кв. м. При этом из-за дефицита жилья эконом-класса в Москве быстрее всего дорожал именно этот сегмент, прирост стоимости которого за I квартал текущего года достиг почти 22%, а стоимость квадратного метра в среднем составила $4097. Цена на новостройки бизнес-класса выросла до $6441 за 1 кв. м. Стоимость элитных новостроек за первые три месяца 2008 г. выросла на 16,7% и достигла $21 638 за 1 кв. м.
С точки зрения географии цен по-прежнему лидирует ЦАО. Здесь средневзвешенная цена квадратного метра на сегодняшний день составляет $16 621. С довольно большим отрывом за Центральным округом следует ЗАО, где цены на жилье в новостройках достигли $6916 за 1 кв. м. Более низкая стоимость квартир наблюдается в ЮЗАО и САО со средней стоимостью за “квадрат” $6017 и $5537 соответственно. Наименьшая средневзвешенная стоимость первичного жилья зафиксирована в Южном административном округе, она составляет $4702 за 1 кв. м.
Несмотря на то что жилья не хватает, реализация квартир в новостройках идет не так активно, как хотелось бы застройщикам. “Так, уже на прошедшей недели стоимость квадратного метра в эконом-классе снизилась на 6%. Это свидетельствует о том, что безудержное завышение цен не соответствует реальной рыночной ситуации на рынке, когда у покупателя появились сложности с ипотечными кредитами. Плюс психологический фактор: людям трудно смириться с такими ценами”, — говорит вице-президент компании.
Ряд экспертов сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Цены на жилье таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру даже с помощью ипотеки. Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и комфортных странах Европы, а также в США. Значительную долю покупателей все последние годы составляли инвесторы, что и привело к астрономическому росту цен с $600 за метр до $6,8 тыс., то есть более чем в 10 раз. Так или иначе по многим показателям рынок недвижимости Москвы имеет признаки пирамиды, а значит, коррекция цен в том или ином виде более чем вероятна.
