Купить квартиру с целью сдачи ее в аренду до сих пор считалось делом невыгодным: низкие ставки не позволяли такую квартиру быстро окупить. Сегодня ситуация меняется. Арендное жилье уверенно восстанавливает свои недооцененные позиции.
Спрос и предложение
По данным аналитиков одной из ведущих на столичном рынке арендного жилья компаний недвижимости, с начала года средняя ставка в арендных квартирах экономкласса изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подорожали на 6,47%, двухкомнатные — на 5,28%, трехкомнатные подешевели на 7,69% (в долларах).
Вам проценты ни о чем не говорят? Переведу их в рубли. Аренда однокомнатных квартир экономкласса сегодня в среднем стоит 21 270 (6 месяцев назад она составляла 20 825, т.е. рост в рублях составил всего 2,14%), за двухкомнатные хозяева сегодня просят 25 780 рублей (в январе такая квартира обходилась в 25 529 руб.), за трехкомнатные сейчас просят 28 000 (в январе за них просили 29 600, т.е. в среднем они подешевели на 5,4%).
— Количество трехкомнатных квартир экономкласса в столице настолько мало, что мы не исключаем: расчет средней стоимости содержит большую погрешность, — отмечают специалисты.
Средняя стоимость аренды элитных апартаментов и квартир бизнес-класса с начала года повысилась везде: однокомнатных — на 12,67%, двухкомнатных — на 10,92%, трехкомнатных — на 23,93%, многокомнатных — на 31,79%.
Самые востребованные сегодня на рынке — квартиры с ценой аренды 20 тысяч рублей в месяц, расположенные недалеко от станций метро, с хорошей мебелью и ремонтом.
— Такие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом во всех округах Москвы. Однако их предложение на рынке практически отсутствует, — отмечает 1-й заместитель генерального директора известного в Москве холдинга недвижимости Мария Жукова.
Увы, найти относительно дешевое жилье в хорошем районе возле метро крайне сложно. Нельзя сказать, что таких “площадей” нет, но когда они появляются, их расхватывают как жареные пирожки.
— Они даже не успевают попасть в нашу базу данных, — сетуют риэлторы.
Такие квартиры (с оптимальным соотношением минимальной цены, качества и местоположения) у них на особом счету.
Полет нормальный
— В последнее время средний рост цен на рынке городской аренды не превышает 3% в месяц. Однако уже в июле арендные ставки начнут увеличиваться более стремительными темпами. Связано это будет с началом сезонной активности, которая ежегодно приходится на середину лета — начало осени. К концу августа—середине сентября арендные ставки увеличатся примерно на 15%, — говорит Жукова.
Но это будущее. А сегодня...
Минимальная стоимость аренды квартиры уже составляет 20 тысяч рублей в месяц. Средняя стоимость аренды квартир экономкласса — 23 тысячи рублей в месяц. При этом, отмечают аналитики, основная масса предложений экономкласса находится в ценовом диапазоне от 23 до 25 тысяч рублей в месяц.
Заметим: за 20 тыс. рублей в июне 2007 года можно было снять чистую однокомнатную квартиру с мебелью и телефоном, расположенную недалеко от метро. Сегодня такая квартира обойдется вам как минимум в 25 тысяч.
Где дешевле?
— Самые дешевые квартиры сегодня предлагаются в Подмосковье. За $600—740 в месяц можно снять квартиру в Люберцах, Щелкове или Солнечногорске, — утверждает г-жа Жукова.
Также в столичном “ассортименте” сейчас предлагаются “летние квартиры”. Их отличают невысокая цена и ограниченный (на два-три месяца) срок аренды.
Самое дешевое жилье в аренду следует искать в отдаленных районах Москвы. Приводим примеры.
— За 17 тыс. рублей сегодня можно снять 1-комнатную квартиру на улице Борисовские Пруды (в 10 минутах езды на транспорте от метро “Марьино”) без ремонта, мебели, бытовой техники и телефона. За 18 тыс. руб. предлагается другая 1-комнатная квартира на Сивашской улице (5 минут пешком от метро “Нахимовский проспект”), требующая ремонта, и в ней отсутствуют мебель и бытовая техника, — продолжает Жукова.
За 20 тыс. рублей сегодня (читай: на момент публикации) можно снять пустую квартиру в Жулебине без телефона, но хотя бы не требующую ремонта.
Апартаменты для избранных
Хозяева самой дорогой в столице арендной квартиры в столице сегодня хотят ее сдать за 47 тысяч долларов. Они не сомневаются, что их многоуровневые четырехкомнатные апартаменты площадью 200 кв. м, с дизайнерским ремонтом, мебелью, встроенной техникой и джакузи, да к тому же расположенные в дорогом районе — на Пречистенке, на втором этаже шестиэтажного, охраняемого досталинского дома, таких денег стоят.
Чуть дешевле (45 000 долларов в месяц) стоит аренда другой “богемной” квартиры на Ленинском проспекте. Она шестикомнатная, площадью 300 кв. м, с евроремонтом, встроенной техникой, в новом доме с паркингом.
Следует помнить, что, устанавливая стоимость аренды, владелец жилья, как правило, опирается на рыночные цены и свое представление о том, сколько его квартира должна стоить. Некоторые, перед тем как определиться с ценой, предварительно консультируются с риэлторами. Короче, торг на рынке жилья уместен.
Комнаты для бедных
Зацикливаться на отдельных квартирах тому, кто хочет жить в Москве, необязательно. Они могут снять комнату.
— Самая дешевая комната сегодня сдается недалеко от станции метро “Красногвардейская” (10 кв. м) — 6 тыс. рублей в месяц. За 4—4,5 тыс. рублей в месяц можно снять койкоместо в районе м. “Щелковская” или “Петровско-Разумовская”, — рассказывает г-жа Жукова.
У хозяев свободных комнат фантазия не дремлет. Если площадь позволяет, они стараются превратить свою квартиру в пансион. В сдаваемых комнатах делают евроремонт и даже выделяют арендатору отдельный туалет. Ясное дело, таких квартир в столице пока немного, но начало их появлению уже положено.
• Самая дорогая в столице комната сегодня сдается около станции метро “Полежаевская”. В ней — евроремонт, отдельный санузел. Арендная плата — 22 тыс. рублей в месяц, — говорит риэлтор.
• В целом на рынке недвижимости отмечаются такие тенденции:
• меньше всего квартир предлагается на северо-западе, востоке и северо-востоке Москвы;
• дефицит в квартирах экономкласса испытывают Юго-Западный, Западный, Северо-Западный и Центральный округа (по сравнению с другими округами в этих округах арендных квартир экономкласса меньше всего);
• элитные квартиры и квартиры бизнес-класса практически отсутствуют в Восточном округе;
• чуть больше, но также очень невелико предложение квартир высокого класса в Северо-Восточном округе;
• самыми дорогими по-прежнему остаются районы Центрального и Западного округов.
Доходные дома и аренда
Снизит ли арендные ставки появление в Москве доходных домов?
Многие специалисты считают: нет, не снизит. Как раз напротив: под влиянием рынка станут выше цены в доходных домах.
— На мой взгляд, появление в Москве доходных домов не понизит арендных ставок, — считает Мария Жукова. — Дело в том, что найти участок земли для строительства такого дома в Москве довольно сложно. Кроме того, земля в городе дорогая, и реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно.
По мнению специалистов, быстро окупаться доходные дома однозначно не будут. Срок окупаемости квартиры при коммерческой аренде (если купить ее сейчас и сдать) составляет порядка 20—25 лет. И это если сдавать ее по среднерыночным ценам.
— Такая же ситуация складывается и с доходными домами: если сдавать в них квартиры по 500—600 долларов (чтобы составить конкуренцию рынку), то срок окупаемости у них будет такой же — 20—25 лет, — продолжает Мария.
По ее словам, для того, чтобы проект стал прибыльным, цены придется поднять, и в этом случае квартиры в доходных домах не будут составлять конкуренции рынку.
СОВЕТЫ АРЕНДАТОРУ
