Хозяева квартир выходят на аренду

Купить и сдавать жилье в Москве становится все выгоднее

17 июля 2008 в 15:19, просмотров: 1249

Купить квартиру с целью сдачи ее в аренду до сих пор считалось делом невыгодным: низкие ставки не позволяли такую квартиру быстро окупить. Сегодня ситуация меняется. Арендное жилье уверенно восстанавливает свои недооцененные позиции.

Спрос и предложение

По данным аналитиков одной из ведущих на столичном рынке арендного жилья компаний недвижимости, с начала года средняя ставка в арендных квартирах экономкласса изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подорожали на 6,47%, двухкомнатные — на 5,28%, трехкомнатные подешевели на 7,69% (в долларах).
Вам проценты ни о чем не говорят? Переведу их в рубли. Аренда однокомнатных квартир экономкласса сегодня в среднем стоит 21 270 (6 месяцев назад она составляла 20 825, т.е. рост в рублях составил всего 2,14%), за двухкомнатные хозяева сегодня просят 25 780 рублей (в январе такая квартира обходилась в 25 529 руб.), за трехкомнатные сейчас просят 28 000 (в январе за них просили 29 600, т.е. в среднем они подешевели на 5,4%).
— Количество трехкомнатных квартир экономкласса в столице настолько мало, что мы не исключаем: расчет средней стоимости содержит большую погрешность, — отмечают специалисты.

Средняя стоимость аренды элитных апартаментов и квартир бизнес-класса с начала года повысилась везде: однокомнатных — на 12,67%, двухкомнатных — на 10,92%, трехкомнатных — на 23,93%, многокомнатных — на 31,79%.

Самые востребованные сегодня на рынке — квартиры с ценой аренды 20 тысяч рублей в месяц, расположенные недалеко от станций метро, с хорошей мебелью и ремонтом.

— Такие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом во всех округах Москвы. Однако их предложение на рынке практически отсутствует, — отмечает 1-й заместитель генерального директора известного в Москве холдинга недвижимости Мария Жукова.

Увы, найти относительно дешевое жилье в хорошем районе возле метро крайне сложно. Нельзя сказать, что таких “площадей” нет, но когда они появляются, их расхватывают как жареные пирожки.

— Они даже не успевают попасть в нашу базу данных, — сетуют риэлторы.

Такие квартиры (с оптимальным соотношением минимальной цены, качества и местоположения) у них на особом счету.

Полет нормальный

— В последнее время средний рост цен на рынке городской аренды не превышает 3% в месяц. Однако уже в июле арендные ставки начнут увеличиваться более стремительными темпами. Связано это будет с началом сезонной активности, которая ежегодно приходится на середину лета — начало осени. К концу августа—середине сентября арендные ставки увеличатся примерно на 15%, — говорит Жукова.
Но это будущее. А сегодня...

Минимальная стоимость аренды квартиры уже составляет 20 тысяч рублей в месяц. Средняя стоимость аренды квартир экономкласса — 23 тысячи рублей в месяц. При этом, отмечают аналитики, основная масса предложений экономкласса находится в ценовом диапазоне от 23 до 25 тысяч рублей в месяц.

Заметим: за 20 тыс. рублей в июне 2007 года можно было снять чистую однокомнатную квартиру с мебелью и телефоном, расположенную недалеко от метро. Сегодня такая квартира обойдется вам как минимум в 25 тысяч.

Где дешевле?

— Самые дешевые квартиры сегодня предлагаются в Подмосковье. За $600—740 в месяц можно снять квартиру в Люберцах, Щелкове или Солнечногорске, — утверждает г-жа Жукова.

Также в столичном “ассортименте” сейчас предлагаются “летние квартиры”. Их отличают невысокая цена и ограниченный (на два-три месяца) срок аренды.

Самое дешевое жилье в аренду следует искать в отдаленных районах Москвы. Приводим примеры.

— За 17 тыс. рублей сегодня можно снять 1-комнатную квартиру на улице Борисовские Пруды (в 10 минутах езды на транспорте от метро “Марьино”) без ремонта, мебели, бытовой техники и телефона. За 18 тыс. руб. предлагается другая 1-комнатная квартира на Сивашской улице (5 минут пешком от метро “Нахимовский проспект”), требующая ремонта, и в ней отсутствуют мебель и бытовая техника, — продолжает Жукова.

За 20 тыс. рублей сегодня (читай: на момент публикации) можно снять пустую квартиру в Жулебине без телефона, но хотя бы не требующую ремонта.

Апартаменты для избранных

Хозяева самой дорогой в столице арендной квартиры в столице сегодня хотят ее сдать за 47 тысяч долларов. Они не сомневаются, что их многоуровневые четырехкомнатные апартаменты площадью 200 кв. м, с дизайнерским ремонтом, мебелью, встроенной техникой и джакузи, да к тому же расположенные в дорогом районе — на Пречистенке, на втором этаже шестиэтажного, охраняемого досталинского дома, таких денег стоят.

Чуть дешевле (45 000 долларов в месяц) стоит аренда другой “богемной” квартиры на Ленинском проспекте. Она шестикомнатная, площадью 300 кв. м, с евроремонтом, встроенной техникой, в новом доме с паркингом.

Следует помнить, что, устанавливая стоимость аренды, владелец жилья, как правило, опирается на рыночные цены и свое представление о том, сколько его квартира должна стоить. Некоторые, перед тем как определиться с ценой, предварительно консультируются с риэлторами. Короче, торг на рынке жилья уместен.

Комнаты для бедных

Зацикливаться на отдельных квартирах тому, кто хочет жить в Москве, необязательно. Они могут снять комнату.
— Самая дешевая комната сегодня сдается недалеко от станции метро “Красногвардейская” (10 кв. м) — 6 тыс. рублей в месяц. За 4—4,5 тыс. рублей в месяц можно снять койкоместо в районе м. “Щелковская” или “Петровско-Разумовская”, — рассказывает г-жа Жукова.

У хозяев свободных комнат фантазия не дремлет. Если площадь позволяет, они стараются превратить свою квартиру в пансион. В сдаваемых комнатах делают евроремонт и даже выделяют арендатору отдельный туалет. Ясное дело, таких квартир в столице пока немного, но начало их появлению уже положено.

• Самая дорогая в столице комната сегодня сдается около станции метро “Полежаевская”. В ней — евроремонт, отдельный санузел. Арендная плата — 22 тыс. рублей в месяц, — говорит риэлтор.

• В целом на рынке недвижимости отмечаются такие тенденции:

• меньше всего квартир предлагается на северо-западе, востоке и северо-востоке Москвы;

• дефицит в квартирах экономкласса испытывают Юго-Западный, Западный, Северо-Западный и Центральный округа (по сравнению с другими округами в этих округах арендных квартир экономкласса меньше всего);

• элитные квартиры и квартиры бизнес-класса практически отсутствуют в Восточном округе;

• чуть больше, но также очень невелико предложение квартир высокого класса в Северо-Восточном округе;

• самыми дорогими по-прежнему остаются районы Центрального и Западного округов.

Доходные дома и аренда

Снизит ли арендные ставки появление в Москве доходных домов?

Многие специалисты считают: нет, не снизит. Как раз напротив: под влиянием рынка станут выше цены в доходных домах.

— На мой взгляд, появление в Москве доходных домов не понизит арендных ставок, — считает Мария Жукова. — Дело в том, что найти участок земли для строительства такого дома в Москве довольно сложно. Кроме того, земля в городе дорогая, и реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно.

По мнению специалистов, быстро окупаться доходные дома однозначно не будут. Срок окупаемости квартиры при коммерческой аренде (если купить ее сейчас и сдать) составляет порядка 20—25 лет. И это если сдавать ее по среднерыночным ценам.

— Такая же ситуация складывается и с доходными домами: если сдавать в них квартиры по 500—600 долларов (чтобы составить конкуренцию рынку), то срок окупаемости у них будет такой же — 20—25 лет, — продолжает Мария.

По ее словам, для того, чтобы проект стал прибыльным, цены придется поднять, и в этом случае квартиры в доходных домах не будут составлять конкуренции рынку.

СОВЕТЫ АРЕНДАТОРУ

Искать квартиру можно двумя путями: через агентство недвижимости и самостоятельно. Второй вариант считается более рискованным: можно столкнуться с мошенниками. Как действовать?

• Не соблазняйтесь на низкую (по сравнению с рыночной) стоимость аренды.

• Не заключайте договор и не вносите деньги до того, как посмотрите квартиру.

• С осторожностью относитесь к услугам “информационных агентств”. Помните: эти агентства за небольшую плату предлагают вам помощь в поиске жилья, которая ограничивается представлением информации. При этом данные могут не соответствовать действительности.

• Чтобы после заключения договора аренды не оказаться на улице, проверьте у хозяина квартиры документы, устанавливающие и подтверждающие его право собственности — договор купли-продажи (наследования, дарения), свидетельство о госрегистрации права собственности.

• Выясните: является ли арендодатель единственным собственником жилплощади или только сособственником. Установить это можно, потребовав расширенную выписку из домовой книги. Срок действия выписки — 1 месяц. Обратите внимание на дату ее выдачи.

• Если у квартиры несколько владельцев, все они должны поставить свои подписи в договоре найма или передать право на сдачу жилья одному лицу, выписав ему нотариальную доверенность.

• Составьте договор найма. Делают это в простой письменной форме. Договор не регистрируют и нотариально не удостоверяют.

• В тексте договора помимо паспортных данных сторон, адреса квартиры, документов, на основании которых арендодатель получил ее в собственность, укажите стоимость одного месяца аренды и время, в течение которого хозяин жилья не может ее менять, условия оплаты и другие платежи (оплата электроэнергии, счетов МГТС).

• Отдельно в договоре оговорите вопросы, связанные с износом квартиры и порчей имущества.

• Укажите количество и порядок посещений квартиры хозяином (с предварительным уведомлением или без).

• Предусмотрите условия досрочного расторжения договора найма: в каких случаях это можно сделать и с какими для вас последствиями.

• Составьте акт передачи квартиры и имущества в ней (если оно имеется), чтобы избежать претензий по окончании срока действия договора. Для этого подробно опишите состояние квартиры и составьте перечень передаваемого имущества.

• За помощью в заключении договора аренды можно обратиться в крупное агентство недвижимости. Это станет залогом надежности арендной сделки.



Партнеры