Резко подорожавшее внешнее финансирование заставляет многие банки создавать ипотечные продукты, привязанные к рыночным индикаторам.
В начале августа ряд банков заявил о намерении запустить ипотечные продукты с плавающими ставками. Первым из крупных игроков банковского рынка объявил о планах внедрить плавающие ставки сразу по всей линейке розничных кредитных продуктов уже с сентября Банк Москвы. Как пояснил управляющий директор блока “Розничный бизнес” банка Алексей Клецко, сейчас решается вопрос, к какому рыночному индикатору привязать ставку: национальному индексу MosPrime Rate или ставке рефинансирования ЦБ РФ. Для банка такая стратегия выгодна: он перекладывает риски дефицита ликвидности на своих клиентов.
Плавающая ставка представляет собой рыночный индекс, увеличенный на несколько процентных пунктов, установленных банком. MosPrime рассчитывается на основе ставок предоставления рублевых депозитов, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам. Ставка рефинансирования устанавливается Банком России для кредитования коммерческих банков.
На Западе кредиты с плавающими ставками пользуются большой популярностью. В Европе до 80% ипотечных кредитов привязаны к тому или иному индексу. В России же ипотеку с плавающей ставкой пока предоставляют считанные единицы. До августа этот инструмент использовали лишь “дочки” западных банков: Райффайзенбанк, DeltaCredit, ОТП-Банк, ДжиИ Мани Банк, Сведбанк — и отечественные Газпромбанк, “КИТ-Финанс” и Московское ипотечное агентство. Да и то кредиты в основном выдавались в дешевеющих долларах. Стоимость займа для заемщиков в этом случае была привязана к ставке Британской банковской ассоциации (LIBOR). Эта ставка последние несколько месяцев упорно снижается: по сравнению с летом 2007 года она упала почти в два раза.
Сейчас плавающие ставки — ниже фиксированных. Рублевые кредиты можно взять по 11%, долларовые — по 8%. При средних фиксированных ставках 12,5% и 10,9% условия кажутся выгодными. Однако ухудшение конъюнктуры рынка может привести к резкому росту стоимости таких кредитов для заемщиков. Например, при сумме кредита $200 тыс., сроке кредитования 20 лет и ставке 9% годовых ежемесячный платеж по кредиту с плавающей ставкой составляет $1799. В случае же роста ставки на 1 п.п. платеж увеличится до $1930. Напомним, что увеличение плавающих ставок на 2—3 пункта в США привело к тому, что сотни тысяч людей оказались неспособными выплачивать свои обязательства по ипотеке.
По мнению экспертов, примеру Банка Москвы вскоре последуют и другие игроки. “Ипотека с плавающей ставкой — коварный продукт, поскольку он привязан к индексам”, — предупреждает зампред правления Абсолют-Банка Олег Скворцов. С ним согласен и гендиректор АИЖК Александр Семеняка: “Учитывая повышение ставок большинством участников рынка ипотечного кредитования, на сегодняшний день наиболее эффективным является фиксированная ставка, т.к. в случае дальнейшего повышения процентных ставок для заемщика ранее зафиксированная ставка не изменяется. А в случае снижения процентных ставок по ипотечным кредитам заемщик может перекредитоваться, т.е. получить ипотечный кредит на погашение ранее взятого ипотечного кредита”.
