Департамент имущества намерен выдержать баланс интересов собственников и арендаторов таким образом, чтобы и город был при доходах, и малому бизнесу была выгодна городская аренда, и москвичи не страдали от нехватки социально значимых услуг.
О том, что аренда выгоднее собственности, о вредности 108-го федерального закона, о социальных функциях Департамента имущества города Москвы “МБ” рассказывает первый заместитель руководителя Департамента имущества города Москвы Валерий Ануприенко.
— Можно ли говорить о том, что в Москве не ущемляются интересы малого бизнеса в отношении его права на аренду городского имущества? Каков объем площадей, находящихся именно в аренде у малых и средних предприятий?
— В аренде у московского среднего и малого бизнеса находится почти 2,1 млн. кв. м. Много это или мало? Для сравнения. На текущий момент у Москвы примерно 152 млн. кв. м нежилых помещений. Из них приблизительно 50 млн. кв. м нежилых помещений — собственность РФ, а 45,7 млн. кв. м — это суммарная общая площадь нежилых помещений, которые принадлежат городу Москве и которые в основной своей массе используются учреждениями, организациями социальной сферы для оказания публичных услуг населению. В основном это образование, здравоохранение, социальная защита. При этом из этих 45,7 млн. кв. м 5,7 млн. кв. м отданы в аренду. Из них — 2,1 млн. кв. м находятся в пользовании именно малого и среднего бизнеса.
— Москва заняла принципиальную позицию — не приватизировать недвижимость, принадлежащую городу. Таким образом, у нас не будет сформирован определенный пласт малых собственников. Каким образом вы намерены компенсировать малым компаниям их право на выкуп?
— Начнем с того, насколько выгодна приватизация именно малому бизнесу. Сперва хоть и в рассрочку, но малым компаниям придется серьезно вложиться для того, чтобы выкупить арендуемые помещения. Став собственниками, малые и средние предприятия автоматически подпадают под обязанность платить налог на недвижимость. А это 2,2% ежегодно от стоимости их имущества. На сегодняшний день арендная плата для объектов малого бизнеса в Москве практически в два раза меньше налога на недвижимость. Т.е. мы видим явную экономическую выгоду аренды для компаний небольшого размера. Таким образом, город и малый бизнес (продовольственные магазины и “бытовку”) в шаговой доступности от мест проживания москвичей сохраняет — он не вымывается из дорогостоящей недвижимости и конкурентные преимущества поддерживает между небольшими и крупными предприятиями.
И еще раз говоря о приватизации. Ведь это разовая и временная акция, рассчитанная только на тех, кто является арендатором свыше 3 лет. При этом норма 159-ФЗ явно ограничена по времени, она предусматривает преимущественные права СМП на приватизацию только до 1 июля 2010 г. т.е. реально она сможет работать лишь 1,5 года.
Планы правительства Москвы более долгосрочны. Я должен напомнить, что в тех же самых направлениях политики арендной платы на 2009—2012 гг. предусмотрено расширение практики оказания имущественной поддержки в виде установления льготных ставок арендной платы для СМП. Это не одномоментное решение, мы его реализуем в жизнь аж с 2001 года. Последний раз у нас принималось 797-ПП еще в сентябре 2007 года.
— В редакцию “МК” начиная с июня регулярно звонят и жалуются предприниматели–арендаторы. С принятием ФЗ №108 приостановлены пролонгации заключенных ранее договоров аренды. Получается, что договор заканчивается, а следующие отношения между Департаментом имущества и предпринимателем будут формироваться только на условиях выставления помещения на конкурс или аукцион. Так много говорилось о поддержке интересов малого бизнеса, что взяли и одним законом перечеркнули все права предпринимателей на те помещения, которые они арендовали на протяжении нескольких лет, в которые они вкладывались — ремонтировали, улучшали. Не учитывается даже тот факт, что арендатор попросту “раскрутил” помещение, у него появились свои клиенты, наработки. А теперь все разом обрывается, и за свой же кровный бизнес придется бороться. И тут как повезет: выиграешь аукцион — получишь свою аренду обратно, проиграешь — извини, закрывай бизнес и ищи что-то новое…
— 108-й закон не подменяет собой Гражданский кодекс. К сожалению, у многих субъектов малого предпринимательства очень слабые юридические познания. Грамотный юрист подскажет субъектам малого предпринимательства, если они были добросовестными арендаторами, как им действовать в данном случае.
Со своей стороны, мы также не намерены бросать добросовестных московских арендаторов на произвол судьбы. Департамент сейчас отрабатывает юридические аспекты защиты законных интересов добросовестных арендаторов при соблюдении законных интересов города Москвы в рамках действия 108-го закона. Т.е. мы пытаемся понять, как правильно применять 108-й закон, не ущемляя законные интересы добросовестных арендаторов.
Правительство в своих нормативных актах предусматривает прежде всего защиту добросовестного арендатора. И мы, в свою очередь, смотрим, как, не создавая ажиотажа и конфликтных ситуаций, защищать добросовестного арендатора.
Хотелось бы подчеркнуть, что 108-й закон очень опасен для города Москвы. Я поясню. Сейчас мы освобождаем территории под строительство Четвертого транспортного кольца. Часть зданий, попадавших на эту территорию, подлежит сносу. В том числе и те здания, которые принадлежат городу, но там есть арендаторы. Арендаторы добросовестные, они платят арендную плату, вложили немалые средства в капитальный ремонт и реконструкцию помещений, улучшили их, приспособили под бизнес. Возникает законный вопрос: что делать? Арендатор вполне адекватно отвечает, что он согласен освободить сносимое здание, если город предоставит ему равноценное помещение в аренду. И это правильно и справедливо. Но сегодня 108-й закон нам не позволяет это делать. Согласно предыдущей практике, мы занимались подбором аналогичных помещений, переселяли туда арендаторов. И только после этого расселенный объект шел под снос. Сегодня благодаря 108-му закону такой возможности мы лишены.
Или еще одна ситуация. Есть какой-то действительно уникальный субъект малого предпринимательства. Для его нормальной жизнедеятельности необходима маленькая нежилая площадь — всего 15—20 кв. метров. Раньше все было просто. Предприниматель обращался в префектуру. И та, видя пользу от уникального бизнеса городу, данному району, ходатайствовала за начинающего бизнесмена по предоставлению ему в аренду городского помещения. Департамент самостоятельно подбирал нужную площадь и выделял ее арендатору. Теперь же у нас только два варианта решения подобной ситуации. Первый — в любом случае необходимо провести конкурс или аукцион. Даже если речь идет о явной социальной значимости бизнеса и минимальной арендуемой площади. При этом сами административные затраты согласно процедурам, определенным законом на подготовку этих торгов, могут оказаться значительно выше суммы арендной платы, которая будет получена в бюджет даже в расчете на год. В результате и исключительный бизнес остается без помещения, и город несет убытки. Второй вариант — за арендой 15—20 кв. м нежилой площади предприниматель обращается к президенту. И президент своим распоряжением решает судьбу вот этого 15—20-метрового помещения. Это нонсенс. Такого не было даже во времена централизованной, плановой экономики.
— Насколько нам известно, благодаря 108-му закону сейчас многие арендаторы оказались в буквально подвешенном виде. Неизвестно, что с ними произойдет: продлят договора аренды либо выставят помещения на конкурсы. А ведь бизнес не может стоять на месте. На сколько может затянуться данная ситуация?
— Да, многие договора сегодня в подвешенном виде. Не исключаю и того, что все продлится и до конца года. 31 июля этого года мэром Москвы было внесено предложение на имя председателя Правительства РФ о внесении некоторых редакторских правок в 108-й закон, которые очевидны и не соответствуют в том числе и Конституции РФ и которые, как нам кажется, позволят выправить ситуацию. Когда будут приняты поправки, я сказать не могу.
— Давайте раскроем секрет заключения новых арендных договоров. Как будут выглядеть конкурсы и аукционы по размещению аренды? Каким образом будут отбираться участники? По каким-то определенным отраслям бизнеса, по размеру компании?
— Любое помещение, прежде чем оно будет выставлено на конкурс или аукцион, готовится к данным процедурам. В рамках подготовки определяется возможное функциональное назначение объекта. И здесь нам помогают префектуры. Руководителям на местах точно известно, исходя из планов социально-экономического развития территории района, улицы, квартала, обращений населения и т.д., что должно быть расположено в данном помещении — магазин шаговой доступности, предприятие бытового обслуживания и т.д. Таким образом, к этому аукциону или конкурсу будут допускаться только хозяйствующие субъекты, работающие по данному направлению, т.е. только магазины шаговой доступности или только предприятия, оказывающие населению бытовые услуги. Затем происходит еще одна фильтрация участников. Если определено, что в данном сегменте у нас работают в основном субъекты малого предпринимательства, мы оговариваем, что к участию в торгах допускаются только субъекты малого предпринимательства для последующего использования указанного объекта недвижимости под магазин шаговой доступности или мультисервис. Вся информация о конкурсе или аукционе открыта и доступна, публикуется в СМИ.
А соответственно, участники должны предоставить документы, указывающие на их принадлежность к субъектам малого предпринимательства, а также к указанному сегменту бизнеса. После подтверждения всей документации предприятие допускается к процедуре торгов или конкурса. Они подают заявки по ставке арендной платы в закрытом виде — запечатанном конверте. На конкурсе все конверты вскрываются, и выигрывает та компания, которая предложила наибольшую ставку арендной платы. Таким образом, мы избегаем традиционного аукционного ажиотажа, в результате которого арендная плата взвинчивается до астрономических размеров, который может просто в разы превысить не то что среднегородскую ставку, но и рыночную.
С выигравшим конкурсантом заключается договор аренды исключительно под предусмотренное конкурсной документацией функциональное назначение помещения. Несоблюдение функционального назначения автоматически означает расторжение договора аренды и выселение арендатора.
— Может ли Департамент имущества обещать московскому предпринимательству свою поддержку?
— Мы, как и раньше, будем поддерживать приоритетные и социально значимые отрасли бизнеса. Сохраним систему льготных арендных ставок. Тем предпринимателям, которые принципиально хотят быть собственниками, предлагаем принимать участие в долевом инвестировании новых объектов городской недвижимости в рамках Городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями.
