Сразу три крупных российских девелопера — Mirax Group, “Интеко” и “Система-Галс” — заявили об отказе от реализации новых проектов. И это только начало. Эксперты считают, что в ближайшие полгода цены на недвижимость в России могут снизиться.
Вчера стало известно, что Mirax — один из крупнейших российских девелоперов, предложил компании “Лидер”, управляющей пенсионными средствами “Газфонда”, выкупить несколько строек на западе Москвы. Ранее президент Mirax Сергей Полонский заявил, что замораживает все проектирующиеся объекты общей площадью 10 млн. м2, а в ближайший год не возьмет ни одного кредита и не купит ни одного участка. Причин две: нет денег на то, чтобы строить, и нет спроса на то, что строится. Уже заложенные объекты Mirax обещает довести до конца, но это всего 2 млн. м2. Неважно идут дела и у “Системы-Галс” (входит в АФК “Система”). По сведениям ИАА “К2Капитал”, компания вынуждена распродать 25% проектов на сумму $3,746 млрд. Эти средства необходимы на возврат кредитов и окончание уже начатых строек. Капитализация компании менее чем за полгода упала на 89% — до $279,7 млрд. Проблемы имеют и другие крупные застройщики. У ЛСР долг составляет $981 млн. при стоимости портфеля $5,7 млрд., у ПИК — $867 млн. при портфеле в $13 млрд., у AFI Development — $406 млн. и $5,9 млрд. соответственно.
Оптимизм инвесторов сменился пессимизмом, так как текущая долговая нагрузка российских девелоперов на 25—30% больше, чем у их западных коллег. Как пояснил “ЭВ” Майкл Кнолл, партнер, руководитель группы по сопровождению сделок слияния и поглощения PricewaterhouseCoopers: “Некоторые российские девелоперы и застройщики находятся в сложном положении из-за отсутствия комплексной слаженной финансовой стратегии и дисциплины: в период безудержного роста и дешевых кредитов не все сумели выстроить грамотную финансовую политику, включая разработку четкой политики в отношении долговой нагрузки, какие финансовые обязательства приемлемы при переговорах с банками, а также какие нефинансовые обязательства следует принять. Поэтому существуют предпосылки того, что в ближайшие месяцы некоторые девелоперы будут вынуждены продать часть активов или приостановить некоторые проекты”.
Аналитики Fitch утверждают, что у российских девелоперов высокие объемы краткосрочной задолженности. Рефинансировать ее в нынешних условиях — задача фантастически сложная. “Если банки прекратят кредитование, стоимость коммерческой и жилой недвижимости будет снижаться по мере распространения случаев вынужденных продаж”, — описывает возможный сценарий Fitch. Застройщики надеются, что деньги от продаж жилья позволят им погасить краткосрочные долги. Но при дорожающей ипотеке и отсутствии платежеспособного спроса на жилье в это не верится. Выкрутиться застройщикам тут можно лишь одним способом — начать распродажу со скидками.
Жилье скоро упадет в цене. Но покупать его будет слишком рискованно. Кому нужна скидка на 10% при покупке квартиры в доме, завершение которого под вопросом?
“Покупателям надо с осторожностью отнестись к тем фирмам, которые демпингуют на рынке недвижимости, чтобы не повторилась ситуация с обманутыми дольщиками: те фирмы, которые сегодня будут снижать цены, чтобы привлечь как можно больше дольщиков, посулив им дешевые метры, могут, получив деньги, не реализовать проекты”, — предостерегает председатель совета директоров строительного холдинга “ЭталонЛенСпецСМУ” Вячеслав Заренков.
