В конце сентября по ипотечному рынку прошла очередная волна повышения ставок. Из-за мирового кризиса вновь выросла стоимость денег. Однако большинство россиян пропустили эту новость мимо ушей: у людей нет денег, чтобы покупать безумно дорогое жилье.
Новая волна
Вчера отказался от ипотеки ХКФ-Банк. На днях повысили кредитные ставки “Уралсиб”, “Дельтакредит”, “Жилфинанс”, Оргрэсбанк, БТА-банк, неделю назад — Альфа-банк и Юникредит-банк. В начале месяца — “Союз”, Русский ипотечный банк. Как пояснил аналитик ИГ “Капиталъ” Иван Завадский, “кризис на мировом финансовом рынке добрался и до российских банков. Стоимость фондирования резко возросла, а ликвидность сильно снизилась. В этих условиях банки были вынуждены сократить программы кредитования”. Особенно заметно подорожали кредиты у небольших столичных и региональных банков. “Факт, что банки устанавливают ставки на уровне 20%, говорит о том, что они не хотят выдавать ипотеку”, — считает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев.
Параллельно банки продолжают увеличивать сроки рассмотрения заявок и ужесточать другие условия выдачи кредитов. Вместо одного-трех дней заявки сейчас рассматриваются 10—15 рабочих дней. Крупнейший банк страны — Сбербанк — увеличил срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит до 18 рабочих дней. По сути это означает, что один из основных игроков на рынке розничного кредитования неофициально временно приостановил выдачу ипотечных кредитов.
Из-за того что в сентябре многие банки подняли планку, стало практически невозможно взять кредит с нулевым или 10%-ным первоначальным взносом. Так, в “Уралсибе” и “ВТБ 24” для получения кредита на покупку готового жилья требуют оплатить не менее 20% его стоимости. Альфа-банк приостановил программы с 10%-ным взносом, оставив лишь с 15%-ным. Русский ипотечный банк повысил взнос с 10% до 30%, “Жилфинанс” — с 10% до 15% (строящиеся квартиры).
Растет число отказов — более 10 банков временно прекратили выдачу одобренных кредитов. Банк Москвы готов предоставить кредит на покупку квартиры на первичном рынке только при условии, что в залог банку будет предоставлено уже готовое жилье. Абсолют-банк приостановил выдачу и выкуп закладных по партнерским программам. Хотя напрямую кредиты он продолжает выдавать. Заморозили партнерские программы также банки “Зенит”, “Петрокоммерц”, Первый чешско-российский банк, Московский банк реконструкции и развития, Транскредитбанк. Более 80% банков России испытывают трудности в предоставлении ипотечных кредитов. Сейчас на ипотечном рынке реально работает с десяток крупных федеральных банков. Эксперты винят во всем финансовый кризис, который привел к увеличению стоимости денег.
Как заявил “ЭВ” заместитель председателя правления корпорации “Уралсиб” Илья Филатов, это не последняя волна повышения ставок: в конце года мы можем увидеть очередное повышение ставок по кредитам на 0,5—1 процентный пункт. С такой оценкой согласен и гендиректор “Фосборн Хоум” Василий Белов. По его прогнозу, до конца 2008 года ипотека подорожает в среднем еще на 0,8 процентного пункта (с начала года ставки выросли в среднем на 1,8 процентного пункта), а в I квартале 2009 года — еще минимум на 0,5 процентного пункта.
По всем вышеперечисленным причинам банкиры не советуют инвестировать средства в недвижимость, используя накопления как первоначальный взнос: жилье не дорожает такими темпами, как раньше.
Первые прогнозы
Тем не менее говорить о начале ипотечного кризиса, по мнению Ивана Завадского, пока рано: он вообще вряд ли доберется до российских граждан, и число дефолтов по ипотечным кредитам вряд ли превысит докризисные значения. Отечественную ипотеку удерживают на плаву небольшие объемы кредитования, фиксированные ставки (их величина не зависит от конъюнктуры рынка), рублевые кредиты (большинство кредитов выдается в отечественной валюте) и довольно хорошее качество самих кредитов.
По прогнозу ряда экспертов, ситуация с ипотечными кредитами может измениться к лучшему к весне 2009 года в связи с приходом на российский рынок западных банков. Чаще всего называются крупные сингапурские, японские и американские банки, которые имеют отработанную систему ипотечного кредитования. Мировым гигантам, не испытывающим особую нужду в наличных деньгах, не составит особого труда предложить россиянам весьма выгодные условия кредитов. В частности, выдавать кредиты на первых порах под 10% или даже меньший процент. Как считают специалисты, окончательно отойти от кризиса российский рынок ипотеки сможет через 2—4 года. При этом на нем останутся только крупные банки, а мелкие свернут ипотечный бизнес.
Удар по ценам
Ставка кредита для рядового российского заемщика является важным, но отнюдь не главным параметром. “Нашему заемщику куда важнее сумма кредита, сроки кредитования и цена квадратного метра. В настоящее время стоимость квадратного метра в Москве — более $6 тыс., что вкупе с другими причинами делает ипотеку недоступной даже для среднего класса. Однако у этого явления есть и обратная сторона. Недоступность ипотечных кредитов становится одним из существенных факторов, которые будут тянуть вниз цены на московском рынке жилья. Цены на жилье могут опуститься на 15—20% уже в ближайшем будущем”, — считает руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко.
“Сейчас цены на рынке столичной недвижимости могут немного упасть. Но потом рост доходов москвичей и резкое замедление ввода нового жилья эконом-класса в Москве заставят цены расти. Все будет зависеть от глубины финансового кризиса. Если доходы россиян не пострадают существенно, то коррекция цен может продолжаться два-три месяца. Если же кризис произойдет по полной программе и доходы населения серьезно упадут, то тогда рост цен на жилье произойдет через год-полтора. Я надеюсь, что такого пессимистического сценария у нас не будет и весной мы увидим возобновление роста цен на рынке недвижимости”, — отметил руководитель Центра стратегического анализа “Росгосстраха” Алексей Зубец.
Некоторые эксперты считают, что рынок недвижимости оторвался от реального покупателя. Месячный доход сегодняшнего покупателя однокомнатной типовой столичной квартиры в старом фонде должен составлять $6—7 тыс. Только тогда он сможет взять кредит на 30 лет и купить себе эту “роскошь”. Получается, что обычным работающим москвичам жилье не купить даже с помощью ипотеки.
