Стратегия для метра

Исторически сложилось так, что в дни кризисов россияне больше озабочены тем, как уберечь то, что они имеют, нежели далекими перспективами. И потому говорить о необходимости грядущей модернизации России сейчас кажется бессмысленным. На самом деле, перефразируя одного исторического деятеля, кризисы приходят и уходят, а народ и страна остаются. И потому уже сейчас необходимо задуматься над тем, какие задачи стоят перед властью и страной уже в ближайшем будущем. Иначе на выработку способов их решений просто не останется времени. И страна перестанет существовать без всяких там кризисов.

Победа или беда?

Россия стоит на пороге масштабной модернизации — трансформации национального хозяйства для достижения выбранных ориентиров. Сегодняшнее состояние страны таково, что либо через несколько лет Россия снова станет великой державой, либо ее не будет вовсе. Судите сами. По численности населения мы находимся на уровне населения РСФСР 1984 года (в 2007 г. — 142,0 млн., в 1984 г. — 141,8 млн. человек). По ожидаемой продолжительности жизни россияне опустились к уровню 1959 г. (соответственно 66,6 года и 67,9 года). По темпам прироста ВВП мы отчаянно “сражаемся” с 1961-м (соответственно 8,1% и 7,1%). По производству электроэнергии — только преодолели показатель 1986 г. (соответственно 1015 млрд. кВт/ч и 1002 млрд. кВт/ч). Наконец, в области сельского хозяйства по валовому сбору зерновых мы берем рубежи 1962 г. (соответственно 81,8 млн. т и 86,8 млн. т), а по поголовью крупного рогатого скота — аж 1934 г. (!) (соответственно 21,5 млн. и 21,8 млн. голов). Если в предкризисном 1990 г. доля России в мировом ВВП составляла 4,3%, то в “тучном” 2007 г. — всего лишь 2,4%. Так что вряд ли стоит славословить наши успехи, если коров на душу населения в современной России уже меньше, чем к окончанию коллективизации.

Задавшись целью в кратчайшие сроки провести промышленную модернизацию, мы не можем допустить ухудшения качества социальной политики или мероприятий по удовлетворению насущных социальных потребностей людей. А поскольку естественная убыль населения страны в 2000—2007 гг. составляла в среднем 816,2 тысячи человек в год, или 5,7% от общей численности населения за этот период, то кроме пенсионного обеспечения, здравоохранения, образования мы должны говорить прежде всего об обеспечении граждан жильем. Именно собственная крыша над головой становится основным двигателем увеличения рождаемости в стране.

История знает немало способов обретения жилья. Здесь и экспроприация чужой жилой собственности, и госстроительство с последующим распределением квартир среди нуждающихся, и возведение жилья за собственный счет. Однако в нынешних условиях, когда государственное распределение фактически приказало долго жить, а средств на строительство собственного дома у людей, как правило, нет, на первое место выходит приобретение готового или строящегося жилья в кредит. В последние годы ипотека или залог недвижимости как способ обеспечения взятых обязательств превратилась из финансового продукта в отдельный социально-экономический институт, от эффективности которого во многом зависит не только рост численности населения или улучшение жилищных условий, но и развитие многих смежных с жилищным строительством отраслей, а в целом — рост экономики страны.

Цемент — всему голова

Ипотека — это всего лишь инструмент приобретения жилья. Построенного или только находящегося в стадии возведения — второй вопрос. Однако очевидно, что прежде чем что-то купить, нужно это “что-то” построить. Вот почему проблема улучшения жилищных условий наших сограждан упирается в состояние жилищного строительства.

К сожалению, похвастаться нам нечем. В 2007 г. на одного жителя России приходилось 21,7 кв. м общей площади жилых помещений. По этому показателю мы заметно отстаем от развитых стран. Например, в Германии на одного жителя приходится 50 кв. м общей площади, в Великобритании — 62 кв. м, в США — 70 кв. м, при том что минимальный уровень обеспечения жильем согласно социальным стандартам ООН составляет 30 кв. м на человека. В ХХ в. ежегодный ввод жилья в России в среднем не превышал 0,2—0,3 кв. м на человека, тогда как в США — 0,9—1 кв. м, а в Австралии — 1,1—1,4 кв. м.

И все же в условиях самой большой демографической ямы за последние несколько сотен лет стране нужно массовое жилье, а не квартиры бизнес-класса. Сравните количество комнат во вновь построенных домах в 1980—2007 гг.

Таким образом, со времен позднего СССР в России почти в два раза увеличился не только метраж построенного жилья в расчете на одного человека, но и в разы выросло число квартир с большим количеством комнат. Нужна ли такая застройка в нынешней демографической ситуации? Конечно, нет.

Еще несколько фактов из текущего положения жилищного строительства в России. В 2000—2007 гг. рост цен на первичном рынке жилья составил 5,5 раза, на вторичном рынке — 7,2 раза. Заметим, что за тот же период инвестиции в основной капитал возросли в 5,7 раза. Иными словами, инвестиционный климат в стране настолько неблагоприятен, что многие инвесторы все последние годы предпочитали вкладываться в жилье, а не в производство.

Стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилого дома в 2007 г. составила 16,4 тыс. рублей, или 34,5% стоимости жилья на первичном рынке. Остальные 65,5% стоимости — спекулятивная составляющая.

Наконец, необходимо коснуться подорожания стройматериалов. За период 2005—2007 гг., только по официальным данным, цемент подорожал на 72,4%, раствор — на 65,7%, бетон — на 58,1%. При том что основная часть мощностей по производству стройматериалов расположена в европейской части России. И вновь ничего удивительного: удельный вес инвестиций в жилищное строительство к концу ХХ в. в России составлял 11,6%, тогда как в США — 21,4%, в Германии — 31,8%. По итогам 2007 г. объем инвестиций в строительство был еще меньше — всего 3,5%. В этом заключается одна из причин того, что за восемь месяцев этого года при годовом плане в 72,5 млн. кв. м введено всего 29,3 млн. кв. м жилья.

Кому ипотека нужнее

По данным Банка России на конец 2007 г., суммарная задолженность по выданным ипотечным жилищным кредитам составила 556 млрд. рублей, кредиты предоставляли 587 кредитных организаций (45,3% от общего количества действовавших в 2007 г. банков), а 78,1% всех кредитов было выдано в рублях.

В течение 2007 г. средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях составляла 12,6%, в валюте — 10,9% годовых. Усредненный портрет заемщика, чей кредит рефинансировало АИЖК, выглядит так.

Как видно, ни о каких программах ипотечного кредитования молодых семей речь не идет. Ипотечные кредиты берут, как правило, уже состоявшиеся люди, причем когда они расплатятся, их средний возраст будет достигать 53—54 года. О каком продолжении рода может идти речь?

Еще один интересный момент. Средняя площадь приобретаемого с помощью ипотечного кредита жилья — 50 кв. м, что лишний раз подтверждает вывод: ипотека крайне редко используется для приобретения отдельного жилья, а берется для доплаты при совершении операций обмена меньшей жилой площади на большую.

Мы не зря упомянули в качестве рефинансирующего оператора, то есть организации, замещающей банку выданные по ипотечному кредиту средства, государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В 2007 г. основным рефинансирующим оператором впервые за последние годы стало не АИЖК, а банки, на долю которых пришлось 41,6% общего объема рефинансирования (еще 22,6% рефинансирования осуществили иностранные финансовые компании, а 4,5% — фонды ипотечного жилищного кредитования и управляющие компании).

Не секрет, что значительная часть средств для рефинансирования ипотечных кредитов была позаимствована на Западе, и сегодня перед большинством рефинансирующих организаций стоит задача возврата взятых средств. А поскольку денег для возврата нет, ипотечные программы закрываются в десятках банков, растут проценты по кое-где еще выдаваемым кредитам (за первую половину 2008 г. рост составил по рублевым кредитам до 4%, по валютным — до 3% годовых), ужесточаются условия выдачи.

Известно, что часть международных резервов Банка России в размере приблизительно $100 млрд. была размещена в кризисной американской ипотеке. По итогам размещения главный банк страны получит доход порядка 2% годовых. А теперь покажем, на каких условиях в 2007 г. АИЖК привлекало средства для рефинансирования российских ипотечных кредитов.

При этом государство на весь год выделило АИЖК всего 60 млрд. рублей и лишь недавно подкинуло еще 64 млрд. рублей. Сравните: $100 млрд. в американскую ипотеку и $5 млрд. в ипотеку российскую! Кроме того, около почти 2 трлн. рублей российских институциональных инвесторов (страховые компании, НПФ, ПИФы и другие) остаются практически незадействованными.

Что делать?

В действующие в России жилищную и ипотечную системы необходимо вносить кардинальные изменения.

• Во-первых, создать режим наибольшего налогового благоприятствования вплоть до освобождения от ряда налогов инвестиции в жилищное строительство и производство стройматериалов.

• Во-вторых, во исполнение Федерального закона от 24 июля 2008 г. №161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” осуществлять продажу или безвозмездную передачу земельных участков только для осуществления массового жилищного строительства по стандартам ФЦП “Жилище” (54 кв. м общей площади квартиры на семью из трех человек) либо исходя из существующей жилищной обеспеченности (21,7 кв. м), что означает общую площадь стандартной квартиры 65,1 кв. м на семью из трех человек. При заключении инвестиционного контракта определять максимальную цену строительства и норму прибыли строительной компании. Исходя из конечных показателей осуществлять продажу построенного жилья, в том числе при помощи ипотечного жилищного кредитования.

• В-третьих, при заключении инвестиционного контракта на жилищное строительство предусматривать в строящемся доме не более 10% четырехкомнатных квартир. Это условие не должно распространяться на возведение жилых домов за счет собственных или привлеченных средств населения.

• В-четвертых, запретить приобретение жилой недвижимости организациями для любых целей за исключением обеспечения жильем своих сотрудников. Освободить от всех видов налогообложения взносы заемщиков и их работодателей, направляемые на погашение ипотечных жилищных кредитов и процентов по ним. Кроме того, предусмотреть предоставление налогоплательщикам повторных имущественных налоговых вычетов при улучшении жилищных условий (в настоящее время имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется лишь один раз).

• В-пятых, одновременно с введением рыночной оценки жилой недвижимости для целей налогообложения имущества физических лиц (с сохранением всех соцгарантий семьям с незначительными доходами) ввести повышенное налогообложение (до 35% рыночной стоимости) для обладателей нескольких объектов жилой недвижимости. Во многих городах удельный вес жилого фонда, используемого для сдачи в аренду, — до 30%. Эта мера не приведет к повышению арендной платы за жилье, так как после ее введения в данном сегменте возникнет избыток предложения, а часть жилья поступит в продажу.

• В-шестых, предусмотреть за счет средств Фонда национального благосостояния частичное погашение ипотечных жилищных кредитов при рождении двух детей — в размере 50%, трех детей — в размере 75%, четырех детей — в размере 100%.

• В-седьмых, обеспечить в полном объеме потребности АИЖК в средствах для рефинансирования выданных кредитными организациями ипотечных жилищных кредитов по ставке не более 4% годовых. Масштабы, а с ними проблемы американской ипотеки России пока не грозят, так как размеры ипотеки в США в 2007 г. составляли 90,3% ВВП, а в России — 1,7% ВВП. Также необходимо предусмотреть налоговые льготы для институциональных инвесторов, вкладывающих временно свободные денежные средства в агентства, рефинансирующие ипотечные жилищные кредиты.

Возможно, кто-то скажет, что часть предлагаемых мер нерыночные. Но великой нации присущи великие стремления. России действительно не будет, если мы будем сидеть сложа руки.

Количество комнат во вновь построенных домах (всего 100%) 

Источники: Госкомстат РСФСР,
Росстат.

Средние эффективные процентные ставки по процентным обязательствам АИЖК
в 2007 г.

Облигации     9,04%
выпущенные
Финансирование,
обеспеченное     11,83%
закладными
Кредиты банков    8,78%

Источник: АИЖК.