Когда обвалятся цены на московском рынке недвижимости? Что лучше делать сегодня? Покупать квартиру? Продавать? Ждать? Кто на рынке жилья больше других рискует пострадать от кризиса? И как надо действовать, чтобы минимизировать возможные потери? Читайте — отвечаем.
Что происходит на рынке жилья?
Ситуация на московском рынке жилья непростая. Это ощущают все: девелоперы, застройщики, агентства недвижимости, ипотечные брокеры, банки, заемщики. Их деятельность взаимосвязана, проблемы одного влекут за собой сложности у другого.
Цены встали, стоимость кредитов выросла, застройщикам стало непросто и невыгодно их получать. Новостройки замораживаются, новые проекты откладываются до лучших времен.
Количество предложений выросло. Спрос упал — с одной стороны, большинству людей квартира в Москве стала попросту не по карману, даже с привлечением ипотечного кредита, с другой стороны, многие находятся в ожидании перемен и предпочитают посмотреть, что будет завтра.
— Большинство агентств недвижимости и кредитных брокеров ждут непростые времена: падение выручки им гарантировано, — говорит заместитель начальника департамента продаж одного из немногих выдающих сегодня ипотечный кредит столичных банков Дмитрий Шапочкин.
Ряды московских агентств недвижимости уже поредели. На днях бюро недвижимости “Агент 002”, которое привлекло было внимание клиентов низким тарифом за свои услуги (всего 2%), объявило о приостановлении своей деятельности на неопределенный срок в связи с кризисом.
Другие агентства оповещать общественность о проблемах не спешат — держатся.
— Под ударом большие компании недвижимости, которые контролируют сегодня 30% рынка, — замечает руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко. — Офисов по всей столице у этих компаний разбросано немало. За них надо платить. А где взять деньги, если совершать сделки никто не торопится?
Компании связывают свои надежды с сотрудниками (простыми риэлторами), которые живут на процент. За стенами офисов их сегодня активно побуждают искать клиентов и разъясняют, как уговорить совершить сделку.
— Наш принцип работы сегодня прост: “Разведи клиента на все что можешь”, — откровенничает в беседе с корреспондентом “МК” знакомый риэлтор.
Паники среди крупных участников нет. За годы галопирующего роста цен, а также девелоперской (а не только риэлторской) деятельности они накопили солидный запас финансовой прочности. По оценкам спецов, его спокойно хватит на разное время — у кого на полгода-год, у кого на один-два года.
А что дальше, если кризис не кончится?
Риэлторы надеются, что до этого “дальше” дело не дойдет, но принимают меры.
СПРАВКА "МК"
Напомним: все началось с кризиса ипотечного рынка в США, когда миллионы заемщиков не смогли осуществлять платежи по кредитам на фоне падения цен на недвижимость. В результате крупнейшие банки и корпорации США, инвестирующие свои денежные средства в ипотечные ценные бумаги, потерпели колоссальные убытки, а некоторые из них и вовсе были вынуждены объявить себя банкротами. Следом за финансовым рынком пошел вниз и фондовый рынок. Увы, наша экономика во многом зависима от западного рынка.
Взгляд риелтора
— Сейчас ситуация схожа с кризисом рынка недвижимости начала 2007 года, правда, тогда рынок встал сразу после нового года, а сейчас новый год впереди, и вряд ли он порадует нас оживлением, — делится своими наблюдениями риэлтор со стажем Юрий Сергеев. — Квартиры дешевеют довольно быстро. Для примера: если еще месяц назад были шансы продать объект за 8 млн. рублей, то сейчас поиск покупателя можно начинать с суммы не выше 7 млн. рублей.
— Мы уже придерживаемся тактики продаж “идти перед волной”, лучше сейчас потерять меньше, чем потом больше, — продолжает он. — Лучшего времени продавать не будет. Время безумных цен уходит, и это объективный процесс, имеющий очевидные причины.
Что будет дальше?
— Есть три сценария развития событий, — говорит аналитик одной из крупнейших московских компаний недвижимости Дмитрий Таганов.
— Оптимистический говорит, что к февралю ситуация нормализуется. Уже весной рынок активизируется, на него вернутся покупатели, и цены снова поползут вверх.
Средний — экономика так быстро не наладится, кризис продлится до лета, рынок активизируется с осени следующего года и начнет выходить из кризиса. На восстановление утраченных позиций ему понадобится год-два.
Пессимистический сценарий — рынок недвижимости рухнет.
Когда случится обвал цен?
Есть мнение, что цены могут упасть на 70%. Однако его придерживаются единицы. Большинство считает, что обвала цен не произойдет. Во-первых, потому, что недвижимость никогда не будет стоить, как автомобиль и уж тем более как хлеб или колбаса. Так что не ждите — ниже плинтуса она не упадет. Во-вторых, ей просто не дают упасть.
Строители уже сейчас предпринимают меры, чтобы удержать цены на новостройки на уровне, близком к нынешнему.
Московские строители уже заручились поддержкой мэра, который пообещал выделить 2 млрд. долларов на поддержку начатых строек и социального жилья. Процесс пошел: власти уже выкупили 500 тыс. кв. метров нового жилья у крупных компаний (а значит, в свободную продажу эти метры уже не попадут).
Дополнительное финансирование получит и Ассоциация строителей России от Правительства РФ. О том, что такая договоренность есть, на прошлой неделе журналистам сообщил президент ассоциации Николай Кошман.
При этом у самих застройщиков имеется свой запас прочности (и немалый), ими пока не израсходованный. Но они заранее бьют в колокола и кричат, что отрасль на лопатках. Потому что если они возьмут подорожавшие кредиты в банке или опустят цены на новостройки, то потеряют свою маржу.
В условиях дружеской взаимовыручки, которую сегодня демонстрируют строителям власти, ждать резкого падения, а тем более обвала цен на новостройки не приходится.
Заметим: если цены упадут, причем достаточно сильно, мало не покажется многим.
Кто может пострадать от кризиса больше всего?
Здесь правило простое и незыблемое: кто больше денег занял, тот больше рискует. Это значит: в зоне риска все граждане, взявшие ипотечный кредит.
Долги надо отдавать. А как это сделать, если доходы падают, работника в любой момент могут сократить, а недвижимость (заложенное имущество) дешевеет?
В Гражданском кодексе есть статья 813 “Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика”. В ней сказано, что “...при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые заимодавец (читай: банк. — Авт.) не отвечает, заимодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором”.
И хотя пока эта статья у нас еще не работала, банкиры подтверждают: если масштабы нашего кризиса будут такими же, как в Штатах, скорей всего она будет использоваться.
— Может случиться так, что, заметив существенное снижение цен на рынке недвижимости, банк потребует от заемщика досрочно погасить часть долга или предоставить дополнительное обеспечение, — говорит Репченко. — В этом случае людям придется искать деньги, продавать (или закладывать) все, что у них есть ценного, — дачу, машину.
Первые ласточки уже появились. Один крупный банк уже предупредил некоторых своих клиентов, что им, возможно, придется досрочно погасить 30% стоимости кредита.
— В крайне сложной ситуации могут оказаться люди, которые внесли первый взнос и на протяжении ряда лет исправно платили взносы. Если дело дойдет до продажи квартиры, а цены будут низкими, такие заемщики могут потерять все, — предупреждает маститый аналитик.
Как быть тем, кто уже получил кредит?
Прежде всего — не паниковать.
— Надо продолжать добросовестно исполнять свои обязательства по кредитному договору, — говорит заместитель генерального директора по ипотеке хорошо известной в Москве компании недвижимости Ирина Кажикина. — А как только вы (заемщик) поймете, что жизненная ситуация изменилась и ежемесячный платеж стал непосильным, следует немедленно идти в банк, объяснять ситуацию и договариваться о кредитных каникулах (если затруднения временные), или об увеличении срока кредита (ежемесячный платеж в этом случае будет меньше), или, если ситуация очень серьезная, о продаже недвижимого имущества, чтобы вырученными средствами погасить долг банку, а оставшиеся денежные средства забрать себе.
Главное — не затягивать, а быстро принимать решение. В указанной выше ситуации время работает не на заемщика.
Продавать или покупать?
Активность на рынке упала, но не прекратилась. На днях ко мне подходил коллега. Он искренне верит в то, что цены обвалятся. Поэтому сегодня он торопится продать свою квартиру, чтобы выждать несколько месяцев и купить на вырученные деньги другое, более просторное жилье. Таких людей немного. Они — игроки.
— Продавать квартиру надо было один-два месяца назад. Сейчас это сделать сложно, — отмечает Олег Репченко.
Сложно продавать, но не поздно. Придется дать дисконт (скидку). Но она того стоит.
— После нового года продавцы окончательно поймут, что продать квартиру по нынешним ценам у них не получится. Тогда они и начнут снижать цены, — продолжает Репченко.
По его прогнозам, рынок “просядет” в общей сложности на 25%. Причем больше всего (почти на 20%) цены снизятся к весне.
Ясное дело, это только прогноз. Но, как бы то ни было, с покупкой жилья сегодня лучше повременить.
Справедливости ради отмечу: есть эксперты с другим мнением. Они говорят: сегодня самое хорошее время покупать квартиры. Причем для себя.
— Цены сильно не просядут, и в абсолютном выражении они по-прежнему будут высокими. Так, “двушка”, которая сегодня стоит 500 тыс. рублей, со временем будет стоить 480 тысяч, — говорит Таганов.
Кому верить и как поступать — выбор за вами.
Шансы удачно инвестировать
По поводу инвестирования среди экспертов редкое единодушие. Вкладывать деньги в московскую недвижимость резона нет. Наш рынок спекулятивной привлекательности не имеет.
Другое дело — зарубежная и загородная недвижимость, земельные участки по невысокой цене с коммуникациями и новостройки Подмосковья.
“Эти направления до сих пор остаются перспективными для вложений, — утверждают эксперты. — Москва с Подмосковьем сливаются все больше, а квартиры в Подмосковье в 3 раза дешевле, чем в Москве. Эта разница цен в перспективе будет сокращаться”.
Как “просел” наш рынок
По сравнению с другими городами мира московская недвижимость до сих пор остается в плюсе (смотри таблицу). Эксперты говорят: кризис до нашего рынка жилья еще не дошел. Обычно он начинается спустя время после кризиса на фондовом рынке.
— Впрочем, даже на развитых европейских рынках, где кризис продолжается уже год, цены на недвижимость снизились незначительно, — говорит заместитель директора отдела исследований международной консалтинговый компании Наталья Пронина. — Например, на массовом рынке Лондона годовое снижение цен составило около 10%. Это при условии, что в Лондоне 95% жилья приобретается с привлечением банковских средств.
Самая плачевная ситуация — в Нью-Йорке. По объявлениям цена предложения массового жилья здесь опустилась всего на 2%, но по фактически заключенным сделкам она “просела” на 34,7% (а к моменту публикации, возможно, и больше. — Авт.). При этом сегмент элитной недвижимости Нью-Йорка до сих пор держится на плаву.
Перспективы
У столичного рынка жилья перспективы самые радужные.
Практически все специалисты уверены: кризис непременно пройдет, и тогда квартиры в Москве снова будут дорожать.
— Уже в 2009 году можно ожидать стабилизацию, а затем в 2009—2010 годах — значительный рост цен на жилье вследствие сокращения объемов строительства, — прогнозирует Пронина.
“Рыночные цены в городе еще не достигли своего максимума”. За последние несколько недель это утверждение мне пришлось услышать не раз.
Какой он — максимум?
— Для Москвы — 10 тысяч долларов за кв. метр, для ближнего Подмосковья — 5 тысяч, — утверждает гендиректор московского агентства недвижимости Сергей Жидаев. Его логика проста: цена наших квадратных метров должна приблизиться к ценам ведущих столиц мира.
В то, что когда-нибудь, возможно, такие деньги придется платить за квадратный метр, сегодня трудно поверить. Но очень хотелось бы столько зарабатывать. Прямо сейчас.
