По мнению экспертов, очень скоро на столичном рынке новостроек эконом-класса останется один покупатель — город. Многие из тех, кто не успеет до весны собрать на покупку новой квартиры деньги, могут попрощаться со своей мечтой минимум на два года.
По мнению экспертов, на стройрынке России набирают силу новые тенденции. Глобальный финансовый кризис любую экономику из рыночной на время превращает в плановую. Это значит, что главным игроком на стратегических рынках становится государство. Строительный рынок — не исключение. Сейчас происходит смена заказчика строительства — им становятся не девелоперы (многие из которых испытывают дефицит наличных денег) и даже не конечные потребители, которые не в состоянии полностью финансировать возведение домов. Заказывает и оплачивает стройку бюджет — городской, ведомственный, федеральный, региональный. Государство во время финансового кризиса — основной покупатель строящегося жилья. По мнению аналитиков из “Стройинформконсалтинга”, все крупные девелоперские компании, имеющие серьезные производственные мощности, будут работать на бюджетные нужды и на бюджетные же деньги.
Применительно к московскому рынку, на который равняются прочие, ситуация складывается следующим образом: соотношение “рынок жилья — горзаказ” для компаний столичного стройкомплекса в настоящее время уже составляет 40 к 60%. При этом доля горзаказа имеет устойчивую тенденцию к росту. В следующем году она может составить 70% от всего возводимого в Москве жилья. Это жилье пойдет на множественные городские социальные программы. Одна только программа по обеспечению жильем военнослужащих рискует довести долю горзаказа в столичном строительстве до 100%. Помимо военнослужащих у Москвы есть десяток соцпрограмм, которые город собирается выполнить, несмотря на кризис: переселение жильцов сносимых домов, многодетные семьи, молодые семьи и пр. Все это обеспечивает стабильный заказ строительной отрасли независимо от платежеспособности населения.
Напомним, что Москва и в рыночные времена являлась соинвестором строительства. Тогда в проект закладывалась прибыль на уровне 8%. В условиях бешеного роста рынка, который наблюдался 2—3 года назад, многие застройщики предпочитали не связываться с госзаказом из-за низкой рентабельности подобных проектов. Однако в нынешних условиях, когда для строительства нужны деньги, а взять их неоткуда, девелоперские компании сочтут за честь работать с бюджетной рентабельностью, вместо того чтобы наблюдать, как быстро обесцениваются активы.
В рамках городской стратегии бюджетного строительства конечному потребителю будет крайне сложно конкурировать с государством, пытаясь купить то, что после него останется. Уже в следующем году число “квадратов”, попавших на рынок новостроек, будет ничтожным. Более того, это будет заведомо очень дорогое жилье. Основная причина дороговизны — изменение правил игры на аукционах на право застройки территорий. На торги будут выставляться только участки, не интересные городу с точки зрения его социальных программ. То есть земли со значительными обременениями (промзоны, снос и реконструкция ветхого жилья и пр.).
Следствие новых аукционных правил рынок жилья (вернее, то, что от него останется) ощутит уже в 2009 году. Таким образом, стройотрасль находится в состоянии перехода от рыночной экономики к плановой, у простого потребителя есть возможность либо купить квартиру, либо отложить это дело на долгие годы.
Почему именно сейчас? Во-первых, по большому счету, другого выбора нет. В ситуации, когда все прочие институты инвестирования показывают отрицательную доходность, квадратный метр в столице — единственное, что всегда будет только дорожать. Доказательство — динамика цен за сентябрь. Стоимость жилья в Москве — главный индикатор жизни отрасли — продолжила свой рост, несмотря на кризис. Максимальный прирост в сентябре пришелся на трехкомнатные квартиры и составил 6%.
Относительно начала года “однушки” и “двушки” выросли в цене на 49 и 44% соответственно, “трешки” прибавили 37%, цена многокомнатных квартир увеличилась на 34%. Во-вторых, пока есть выбор квартир относительно летнего затишья. За первый месяц осени в продажу поступило свыше десятка новостроек. Застройщики ударно трудились, чтобы получить “живые” деньги для решения финансовых проблем. Плюс жесткая необходимость выполнить план по вводу жилья в столице, который отстает от графика.
По итогам сентября уровень предложения вырос более чем на 10%. Октябрь и ноябрь скорее всего сохранят тренд. Этот период — идеальное время для покупки жилья теми потребителями, которые не могут откладывать решение жилищного вопроса, а также гражданами, планирующими приобрести квартиру в новостройке за счет продажи жилья на вторичном рынке.
Осень и, быть может, первый месяц зимы — тестовый период для выяснения отношений рынка и горзаказа. Бюджет, ориентируясь на текущий уровень спроса, скорректирует свои планы по покупке жилья, который не смог переварить за это время рынок. И тогда в следующем году на московском рынке недвижимости (за исключением премиального сегмента) действительно может остаться только один покупатель — город.
