Заложники залога

Ипотека становится штучным товаром

9 ноября 2008 в 15:55, просмотров: 741

— Четыре с лишним тысяч баксов дохода в месяц — этого теперь, оказывается, мало, чтобы получить ипотеку! — возмущается неудавшийся заемщик Николай. Полгода назад кредиторы приняли бы такого клиента с распростертыми объятиями.

А сегодня если и не отфутболивают откровенно, то предлагают заградительные ставки (20—25% годовых).

Всего несколько месяцев назад ипотека обходилась примерно в 13% годовых. Сейчас — минимум в районе 16%, и даже по самым оптимистичным прогнозам экспертов, в следующем году бывшая надежда нацпроекта “Доступное жилье” потянет на 17—18% годовых. Уже сегодня это почти штучный товар — чтобы рассчитывать на ипотеку, будущий москвич должен зарабатывать “в белую” не менее $6—7 тыс. в месяц.

И это лишь одна “заборина” в частоколе требований, которые выставит банк перед потенциальным “счастливчиком”. К чему должен приготовиться желающий купить квартиру в рассрочку и чем рискуют заемщики, уже осчастливленные ипотекой, решил разобраться “МК”.

Ипотечное пугало

Финансовый кризис отсек от рынка практически всех тех, кто собирался с помощью ипотеки решить жилищную проблему. Сейчас, как объясняют риелторы, кредит берут в подавляющем большинстве лишь желающие улучшить жилищные условия.

По данным портала Procredit.ru, доля одобренных заявок на ипотечный кредит теперь составляет лишь 8—10% от их общего числа. К каким же заемщикам благоволят кредиторы?

— Клиент должен сразу оплатить более половины стоимости квартиры и попросить кредит на короткий срок. А также предоставить залог — собственное жилье, — такие почти нереальные требования назвали “МК” в одном из крупных банков. В общем, как говорится, лучший способ убедить банк выдать кредит — доказать, что деньги вам не нужны…

И это еще не все: предпочтение будет отдано семейным заемщикам, долго работающим в одной и той же компании. Персоны же нон грата для банков — не только представители опасных профессий, но даже и юристы, журналисты, ювелиры и малые предприниматели, еще не слишком надежно стоящие на ногах.

Банки как будто намеренно отпугивают заемщика от рискованной в условиях кризиса ипотеки: теперешние суммы ежемесячных выплат и общих переплат отвадят от кредита практически любого представителя среднего класса. К примеру, при нынешних процентных ставках и минимальном процентном взносе суммы месячных выплат за квартиру стоимостью 7—9 млн. рублей будут колебаться от 80 до 120 тыс. рублей.

Ставкой 16% уже никого не удивишь — предлагаются и 20%, и даже 25%. Это заградительные проценты, свидетельствующие о том, что банк не хочет рисковать, — во всяком случае с рублевой ипотекой. На долларовую проценты куда ниже (в среднем — 14—15%), но мало кто из россиян сейчас идет на риск ввиду растущего курса американской валюты.

“Пугалом” для потенциальных заемщиков стали и растущие комиссии за выдачу кредита: “поборы” подтянулись к 60, а в ряде случаев даже и к 90 тысячам рублей.

Все эти факторы и привели к существенному сокращению ипотечного рынка: по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, количество выданных кредитов по сравнению с первым полугодием сократилось на 56%.

Сегодня лишь порядка десятка банков реально выдают ипотечные кредиты, и число смелых сокращается. Ситуация на внушавшем такой оптимизм рынке сползает в 2000 год.

Что случилось с ипотекой?

Наш рынок заразился из-за кризиса американской ипотеки, за которым последовал кризис ликвидности. Российские банки лишились практически единственной своей “кормушки” — дешевых зарубежных займов. Внутри страны “длинных” денег взять было негде, так что кредиторам пришлось переложить проблемы на плечи клиентов и повышать ставки. Происходило это в три приема. Уже в конце 2007 года ряд банков приостановил выдачу ипотечных кредитов.

Начался рост ставок — к лету сдался даже Сбербанк. В августе рынок накрыла вторая волна подорожания, а в октябре ужесточение ипотечных условий стало повсеместным.

“Новонедостройки”

Если ипотека на “вторичке” еще жива, то кредитам на новостройки приходится совсем худо. Они почти вымерли как класс: банки не хотят рисковать, поскольку строительство домов может быть заморожено. Со скрипом кредитуют лишь при условии, что права собственности на квартиру уже оформлены.

Застройщики действительно оказались в затруднительном положении: эра дешевых денег для них закончена. Банковские кредиты для строительных компаний подорожали еще существеннее, чем для физлиц, — в среднем на 20%.

Чтобы поддержать на плаву застройщиков, московские власти заявили о выкупе у застройщиков квартир и существенном увеличении доли горзаказа — до 70% от всего возводимого в столице жилья. Заявлено о подобной мере и на федеральном уровне: до конца года из госбюджета на выкуп квартир в новостройках предполагается выделить 100 млрд. рублей. Жилье планируется с опережением графика передать нуждающимся — очередникам, держателям государственных жилищных сертификатов и т.д. Конечно, не стоит ждать, что очереди на “квадраты” тут же исчезнут: на выделяемые правительством средства можно приобрести около 40—50 тыс. квартир, а очередников, только по данным Росстата, около 3,1 млн. семей.

И даже не в очередниках дело: мера по выкупу квартир грозит остановить снижение цен на столичную недвижимость, на которое сейчас надеются потенциальные покупатели. Ведь в продажу будет поступать еще меньше квартир, чем раньше.

Таким образом, цены на московское жилье, как предсказывает большинство участников рынка, если даже и упадут, то вскоре отыграются. И тогда уж хозяевами положения станут продавцы.

Однако у имеющих деньги покупателей, по мнению ряда аналитиков, еще есть время подсуетиться: по прогнозу Гильдии риелторов, к лету рыночная стоимость столичных квартир упадет на 15—20%. Аналитический центр “Индикаторы рынка недвижимости” дает похожий прогноз: удешевление до 20—25% от нынешних показателей до конца следующего года. Столичная недвижимость дешевеет уже сегодня: скидки до 30% можно встретить в секторе вторичного элитного жилья. Что уж там говорить о новостройках: здесь дисконт попадается куда чаще. На такую меру пошли застройщики вследствие снижения спроса — покупатели отложили планы из-за недоступности ипотеки. Для эконом-класса скидки составляют 5—10%. А в пересчете на рубли это уже не одна сотня тысяч. Кроме того, из-за той же самой “подлянки” с ипотекой застройщики придумывают альтернативы — квартиры в рассрочку. Причем вплоть до беспроцентных — если речь идет о краткосрочном кредите до 6 месяцев. Конечно, понадобится сразу внести определенную сумму — не менее 30% от стоимости квартиры. Все бы хорошо, но вот только такая “небанковская ипотека” в условиях финансового кризиса — дело потенциально весьма рискованное. И такой дом вполне может быть “заморожен”. В Москве, по данным самих застройщиков, встали стройки, готовые менее чем наполовину. А это чревато новыми партиями обманутых дольщиков, банкротством строительных компаний…

Продавай — подешевело!

Казалось бы, в выигрышной ситуации граждане, которые взяли ипотеку еще под докризисные проценты. Однако и им нельзя расслабляться: банк может подложить свинью и даже будет прав по закону. В самой опасной ситуации среди всех банковских заемщиков оказались как раз ипотечники.

— Мне позвонили из банка, где я кредитуюсь, и объявили: ставки для меня выросли примерно на 3%, — жалуется москвич Геннадий Сафронов. — Объяснили тем, что в стране, а следовательно и в банке, сложная финансовая ситуация…

Имеет ли банк право на повышение ставки по договору в одностороннем порядке? Если с вами случилась подобная история, то, скорее всего, в договоре с банком вы обнаружите примерно следующее: “Банк оставляет за собой право потребовать досрочного погашения кредита в случае переоценки залога в сторону понижения”. То есть стоит жилью подешеветь, как заемщик рискует остаться без квартиры — если, конечно, не выложит всю сумму. Право на подобное нелицеприятное требование дает банкирам и Гражданский кодекс. Если заемщик отказывается подписывать допсоглашение (о повышении ставки) к договору, банк может обратиться в суд с требованием его изменить или расторгнуть.

Решить “с потолка”, что ваше жилье подешевело, банкиры не имеют права: должен быть вызван оценщик, который осмотрит жилье и назовет его новую стоимость. Падение цены более чем на 5%, как ни парадоксально, будет расценено как существенное снижение стоимости залога. Если это доказано, то тогда банк получит право требовать досрочного (полного или частичного) погашения долга. В договорах обычно прописывается следующее условие: если жилье подешевело, заемщик может восполнить залоговую стоимость, дополнительно заложив другое имущество — например, дачный участок. Иначе банк вправе увеличить сумму невыплаченного долга в среднем на 20%.

Некоторые банки уже подсуетились заранее: к клиентам обратились с просьбой вернуть треть задолженности. Это пока просьба — скоро могут нагрянуть оценщики.

Прогноз “МК”: Из-за того что ипотека теряет массовый характер, на коне будет аренда, предсказывают аналитики. Покупатели инвестиционных квартир попытаются удержать прибыль за счет сдачи их внаем. Владельцы жилья бизнес-класса в погоне за квартирантами уже готовы снижать цены. Но “простым смертным” ничего не светит и здесь: в эконом-классе скидок не будет — на него слишком большой спрос. Ведь все больше людей, мечтавших о собственном жилье, вынуждены будут решать квартирный вопрос при помощи аренды.

Что делать?

Право требовать деньги назад у банкиров может появиться и в другом актуальном случае, если клиент доводит дело до просрочек выплат по кредиту. Тогда банк потребует досрочной выплаты суммы долга, а также пеней, обычно в размере 0,1% ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

А ведь из-за проблем на финансовом рынке в ряде компаний уже начались сокращения, задержки зарплаты, так что кредитная просрочка растет уже сейчас.

— Платила по кредиту около 2 тысяч долларов в месяц, — рассказывает, например, сокращенная на работе Елена (по совпадению — риелтор: эта категория сейчас активно теряет места). — Теперь не знаю, где брать такие деньги, банку нужно вернуть около 70 тысяч баксов. Вероятно, квартиру я потеряла.

Что можно сделать в такой ситуации? Способы решения проблемы готовы предложить сами банкиры.

Отсрочить платеж. Банк, возможно, даст передышку, пока не будет найдена новая работа. Как правило, тайм-аут не превышает шести месяцев и не распространяется на проценты по кредиту (их в это время все равно придется оплачивать).

Временно уменьшить платеж. То же самое — пока заемщик не решит проблемы с работой. “Мы согласимся уменьшить платеж, но на срок не более 12 месяцев и при условии, что у заемщика нет просрочек”, — сказали “МК” в одном из крупных банков. Есть и подводный камень: после передышки размер платежей будет увеличен.

Увеличить срок кредитования. Соответственно, тогда сократятся и ежемесячные платежи. Правда, одновременно поднимется и процентная ставка, и кредит все равно, скорее всего, подорожает. Вообще, любое перекредитование чревато дополнительными расходами — до 5% от суммы займа.

Досрочно погасить кредит. Придется продавать предмет залога. Чаще всего ликвидационная стоимость ипотечной квартиры составляет 70—75% от рыночной.

Кстати, Госдума уже тут как тут: депутаты от проправительственных фракций внесли в Госдуму поправки в законодательство, позволяющие внесудебную реализацию залогов по просроченным более чем на три месяца кредитам.

Так что для банков существенно расширяются возможности давления на заемщика. А самим клиентам в случае принятия поправок предстоит куда скорее расставаться с заложенным имуществом — в том числе и с жильем. “Взыскание не может быть обращено в случае, если сумма долга составляет менее 5% от оценки предмета залога по договору, а также если период просрочки менее трех месяцев”, — пишут авторы законопроекта. Если подобная процедура заемщика не устраивает, у него есть право отказаться от соглашения и перейти к судебным процедурам.

По мнению же члена думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, принятие поправок ни к чему хорошему не приведет. Ведь если у человека изымается квартира, он должен переехать в переселенческий фонд. Как утверждает депутат, такой фонд существует только в теории.

Понятно, что банки идут на ухудшение условий по ипотеке не от самой хорошей жизни. И как только основные этапы кризиса останутся в прошлом, то вполне вероятно, что изменится к лучшему и ситуация с ипотекой в целом.

Кстати, в банковском секторе все обстоит не так уж и плохо. И нынешняя напряженная атмосфера парадоксальна тем, что предпосылок для массовых банкротств нет.

Кстати, даже если банк испытывает трудности, еще не факт, что его история заканчивается. Например, в прошлом личном счете по банковской тематике мы написали, что “КИТ Финанс” ушел в историю”. Но это оказалось совсем не так. Пока материал готовился к печати, произошли радикальные изменения, о чем сейчас мы с радостью можем сообщить. Консорциум инвесторов в составе ОАО “Инвестиционная группа “Алроса” и ОАО “РЖД” подписал соглашение о приобретении 90% акций Инвестиционного банка “КИТ Финанс”. Как заявил генеральный директор ИГ “Алроса” Игорь Прохоренко: “Сейчас мы уверены в том, что бизнес “КИТ Финанс” способен развиваться и приносить акционерам прибыль”.

А председатель совета директоров банка Николай Орлов выразил надежду, что “появление новых акционеров ИБ “КИТ Финанс” значительно повысит степень финансовой надежности и укрепляет позиции группы на рынке. Финансовый кризис требует от банка проведения ряда мероприятий по привлечению нового капитала, новых акционеров. В первую очередь это делается для защиты интересов клиентов банка и его репутации на рынке. Мы верим, что группа “КИТ Финанс” имеет хорошие перспективы развития и способна принести новым акционерам существенный доход”.

Так что и с большинством других банков, испытывающих сейчас трудности, все будет в порядке. А это дает возможность выпутаться из неприятной ситуации и большинству российских заемщиков. В том числе и тех, кто воспользовался ипотекой.

Что будет со ставками по ипотеке в ближайшие полгода?

Снизятся    5%

Не изменятся    13%

Вырастут    55%

Затрудняюсь ответить    27%

…А с ценами на жилье?

Снизятся    9%

Не изменятся    12%

Вырастут    63%

Затрудняюсь ответить    36%

По данным опросов Национального агентства финансовых исследований.



Партнеры