Не исключено, что совсем скоро мы станем свидетелями уникальной акции на рынке столичного жилья. Покупателям новых московских квартир станут давать в подарок машино-места в подземных паркингах.
По прогнозу аналитиков из центра “Индикаторы рынка недвижимости”, в самое ближайшее время машино-места могут подешеветь в 2—3 раза. На нынешнем уровне цены в дорогих подземных паркингах не продержатся и трех месяцев. Весной можно ждать обвал. Процесс пошел. Предусмотрительные застройщики уже начинают снижать цены, правда, пока не во всех паркингах и понемногу. Кризис делает свое дело: строительные компании с большой долговой нагрузкой уже значительно умерили финансовый аппетит.
…Гаражи всегда были слабым местом Москвы. В начале строительного бума в столице на подземные паркинги вообще махнули рукой, так как их проектирование и возведение требовали не только дополнительных затрат, но и времени, а его, драгоценного, не было. Город требовал типовое жилье, и стройкомплекс его “гнал”. Технологии панельного домостроения позволяют собирать жилые “коробки” за 6—9 месяцев. Без подземного гаража. С гаражом на стройку могло уйти полтора года. Показатели требовали жертв. Поэтому даже по согласованным проектам с гаражами жилье возводилось без гаражей.
Долго так продолжаться не могло. Через короткое время город уже захлебывался от своего автопарка. По данным московской ГИБДД, в городе ежегодно появляется 250—300 тыс. новых автомобилей. Автопарк столицы насчитывает больше 3,5 млн. машин. А дефицит гаражей оценивается почти 1,7 млн. машино-мест. Машины стоят во дворах, на газонах и детских площадках.
Принятая городскими властями целевая программа строительства гаражей казалась своевременной. Город провозгласил повсеместное строительство подземных гаражей-стоянок и многоуровневых паркингов. Но огромный спрос на парковки охладили цены. Цены на машино-места сегодня начинаются от $25—30 тыс. и доходят до $100—200 тыс. (в центре и престижных районах). Горожане, даже из числа тех, кто считал себя “средним классом”, быстро сникли.
В 2005 году в программе появился новый юридический термин “Народный гараж”. Граждане должны были строить гаражи сами (т. е. самостоятельно искать подрядчиков) и за свой счет и получать место для машины по себестоимости. Смельчакам власти обещали помочь с выделением участков и документацией. Люди были готовы. Первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики Константин Королевский уверял, что первые 20 гаражей-стоянок по этой программе будут построены в 4-м квартале 2007 года…
Сегодня москвичи, поверившие в добрые намерения властей, искренне об этом жалеют. Гараж в Олонецком проезде в Северо-Восточном округе, получивший землю на строительство среди первых, не смог открыться, как планировалось, в 2006 году. Работа там идет до сих пор. Как водится, строители периодически заставляют автовладельцев доплатить за труды праведные, которые дорожают гораздо быстрее инфляции.
Между тем в стройкомплексе клялись, что по инициативе жителей выделено аж 88 земельных участков, на 33 из них якобы почти разработана документация. Где эти гаражи? Столичный “боливар” их просто не выдержал. В прошлом году власти города признали программу строительства “народных гаражей” не оправдавшей надежд. Сегодня она практически заглохла. “В прежнем виде программа “Народный гараж” существовать не может”, — признался г-н Королевский.
В мэрии в моду вошла новая идея — возведение многоэтажных модулей на основе металлических конструкций. Предполагалось, что стоимость такого машино-места не превысит $6 тыс. Это в два раза дешевле стоимости места в “народном гараже”, которое в среднем по городу оценивается в $12 тыс. Но наученные горьким опытом граждане ко всем “гаражным” идеям властей уже относятся скептически. Что это за модули? Насколько они удобны и безопасны? И вообще, когда их достроят?
Ситуация ухудшается тем, что, освобождая места под застройку, город стал ломать действительно народные и дешевые гаражи — “ракушки”. Взамен автовладельцам предлагают купить дорогие машино-места или поучаствовать в провальной народно-гаражной программе. Понятно, что “выкручивание рук” только укрепило у автолюбителей негативное отношение к гаражному строительству в городе. Кризис еще не набрал мощь, а планы реализации московских гаражей уже трещали по швам. Ждать по пять лет заветного машино-места охотников мало.
До сих пор гаражный рынок держался благодаря “маленькой” хитрости девелоперов: они искусственно занижали под новостройками число гаражей в паркингах, увеличивая тем самым вероятность продажи всех гаражей. Спасали ситуацию и богатые покупатели, готовые платить за крышу для дорогих иномарок по максимуму. Сейчас в условиях кризиса даже у миллионеров нет желания тратить деньги на гаражи. Продажа машино-мест скоро остановится, утверждают эксперты.
От покупки гаража москвичи и раньше могли легко отказаться, а сейчас, в условиях кризиса, и подавно. Машина — не квартира, она никогда не была вещью первой необходимости, и большой потребности, как в жилье, в гаражах нет. В крайнем случае по соседству с домом можно найти платную стоянку или просто оставить его у дома, не опасаясь угона: ведь многие авто застрахованы. Конечно, такое открытое хранение не полезно для машины и не очень удобно для хозяина, которому зимой ее приходится очищать от снега и наледи, зато есть плюс — никаких расходов.
О ценах на гаражи — разговор отдельный. Столичные паркинги давно считаются самыми дорогими в Европе. Там стоимость машино-места составляет всего около 5% от цены квартиры, а у нас 1 кв. м в паркинге продается по цене 1 кв. м жилья. При этом расходы на паркинг составляют 20% от стоимости жилья. И дело здесь не в высокой себестоимости строительства (она-то как раз и невелика), а в жадности инвесторов-застройщиков.
Как признался “ЭВ” на условиях анонимности один из строителей, себестоимость машино-места в наземных паркингах сегодня составляет около $1,25 тыс. за кв. м, в подземных чуть дороже — около $2,75 тыс. Средня стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы колеблется в районе $7—8 тыс. Таким образом, “квадрат” машино-места в несколько раз дороже жилого.
Плакаты с вывеской “продаются” на гаражных комплексах висят годами. Платить $120—200 тыс. в условиях кризиса за неликвидный товар дураков нет. “Доля людей, отказавшихся на ближайшие полгода-год от покупки квартиры в пользу аренды, начиная с августа, растет с каждым месяцем. Логично предположить, что также возрастет и число людей, которые, покупая квартиру, откажутся от покупки машино-места. Ведь в условиях кризиса платежеспособный спрос ограничен, а ипотека, по сути, прекращена. Денег на покупку гаража у людей сейчас просто нет”, — говорит аналитик Олег Репченко. По его мнению, потенциальные покупатели гаражей сегодня скорее выберут аренду машино-места, которая стоит в среднем около $300—$400 в месяц (всего 3% годовых от стоимости гаража), чем покупку.
— Если исходить из европейских норм, то 1 кв. м машино-места должен стоить в 4 раза меньше 1 кв. м квартиры, — убежден г-н Репченко. — Так как цены на жилье сегодня тоже снижаются и могут “просесть” на 30%, вполне может сложиться такая ситуация, что 1 кв. м машино-места будет стоить в Москве в среднем около $1,5 тыс.
Ожидать, что он опустится ниже $1 тыс., не стоит — это ниже себестоимости строительства, напоминает специалист.
Опрошенные “ЭВ” аналитики пришли к выводу, что продавцам было бы более правильно изменить стратегию продаж: не снижать цены на квартиры, а предлагать их вместе с бесплатным гаражом. По сути, это даст покупателю скидку в те же 20%—30% и позволит значительно активизировать продажи. Такой прием уже используется на рынке коттеджей и таунхаусов.
