Недвижимость-2009: неслучившаяся сенсация

Ожидаемого обвала цен на жилье в этом году так и не произошло

Ожидаемого обвала цен на жилье в этом году так и не произошло
Как всегда, в конце декабря “МК-Недвижимость” подводит итоги уходящего года. От него ждали многого и больше всего — грандиозного обвала цен на жилье. Ждали также крушения крупных девелоперских компаний, задолжавших банкам миллиардные суммы. Ждали мощной государственной поддержки строительного сектора и снижения стоимости кредитных ресурсов. Ни одно из этих ожиданий, как известно, в полной мере не сбылось. Однако жизнь на рынке недвижимости, несмотря ни на что, продолжается, и это, пожалуй, можно считать главным итогом кризисного года.

Сенсацией уходящего года на рынке недвижимости Москвы стал неслучившийся обвал цен. В ноябре-декабре 2008 года, когда кризис показал риелторам свой жадный оскал, многие аналитики со страху предсказали, что уже к лету стоимость московского жилья упадет как минимум в три, а то и в пять раз. Народ затаил дыхание в надежде наконец-то решить жилищные проблемы. Но не тут-то было. Цены на квартиры, конечно, падали, но совсем не такими темпами, как обещали эксперты. За год столичное жилье в среднем подешевело на 30%, и уже осенью его стоимость стабилизировалась в районе 4 тыс. долларов за 1 кв. м.  

Аналитический центр irn.ru отмечает, что ноябрь 2009 года, как и два предыдущих месяца, не принес московскому рынку недвижимости какого-либо заметного тренда. Финалом разгоравшейся в течение года драмы стала немая сцена: незначительный прирост долларовой стоимости квадратного метра на фоне ослабления курса американской валюты, топтание на месте рублевых цен и полное отсутствие ясности в том, что будет дальше.  

Потенциальные покупатели квартир справедливо чувствуют себя обманутыми: сложившийся уровень стоимости жилья по-прежнему недоступен для представителей среднего класса. Особенно для тех из них, кто из-за кризиса дополнительно потерял в зарплате или рассчитывал на ипотечный кредит. Оптимисты еще надеются, что борьба за рынок до конца не проиграна и при неблагоприятном для застройщиков развитии ситуации цены могут продолжить движение вниз.  

Основным аргументом покупателей остаются рассылаемые в регионы установки Министерства регионального развития РФ, каждый квартал определяющего справедливую стоимость жилья для приобретения по различным социальным программам. В 2009 году заданная министерством планка существенно не менялась, и в декабре, так же как и III квартале, составляет для Москвы 73,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что существенно ниже реальной среднерыночной стоимости в размере 115—120 тыс. руб. за 1 кв. м. Примерно так же рассчитывают справедливую цену новостроек и столичные власти. По словам главы Департамента экономической политики Марины Оглоблиной, жилье эконом-класса с учетом прибыли застройщика должно стоить на рынке 80—85 тыс. руб. за 1 кв. м, однако немногие строительные компании согласны на такие условия. “Поэтому, несмотря на обращения префектур и Департамента жилищной политики, мы решили не выкупать квартиры у застройщиков для городских нужд”, — говорит Оглоблина.  

Вместе с тем сами продавцы чуть ли не хором уверяют, что с середины лета дела у них пошли на лад. Продажи существенно — до 70% — просели зимой 2009 года и вернулись на докризисный уровень к началу августа. Некоторые крупные компании, владеющие большой линейкой объектов и не “морозившие” свои проекты, обещают даже процентов на 15—20 перевыполнить “кризисный” план продаж. Кстати, “заморозки” затронули в большей степени дома бизнес-класса и элитную недвижимость, где, по некоторым оценкам, было приостановлено около 40% строек. Эконом-класс худо-бедно достраивали, однако из-за тенденции по вытеснению дешевого жилья за МКАД рынок предложения в этом сегменте сложился в довольно скудном объеме. Из новых крупных анклавов в 2009 году масштабные работы велись лишь в Марфине, а в Кожухове, Бутове, Щербинке, Левобережном, поселке Северный и т.д. инвесторы сумели ввести в строй только единичные объекты. В границах города жилье в новостройке сейчас можно купить в Нагатине-Садовниках, Чертанове, Кожухове, Солнцеве, Новопеределкине, Северном Тушине и т.д. А основные продажи застройщиков по-прежнему приходятся на райцентры Московской области. Причем, как отмечает президент Гильдии риелторов Подмосковья Николай Мазурин, более 80% продаж приходятся на дома, либо уже принятые госкомиссией, либо находящиеся в высокой степени готовности. Напомним, что раньше на рынке господствовала прямо противоположная тенденция (основные продажи совершались на стадии котлована), однако опасность остаться без жилья в случае возникновения финансовых проблем у инвестора заставляет граждан выбирать более надежные, хотя и более дорогие варианты.  

Отчасти благоприятную для строительных компаний статистику поддерживают продавцы вторичного жилья: они, как и покупатели, тоже не знают, что делать, однако, боясь потерять время и в итоге продешевить, постепенно выводят на рынок свои объекты. Еще летом количество выставленных на продажу квартир существенно превышало число желающих стать их владельцами. Однако с началом сезона деловой активности и появлением благоприятных вестей о тенденциях развития российской экономики люди снова начали вкладывать деньги в приобретение жилья. Если летом средний срок экспозиции квартир на рынке составлял более трех месяцев, то к осени он сократился до двух месяцев, а самые дешевые квартиры продаются максимум за 45 дней. По данным столичного управления Федеральной регистрационной службы, в октябре 2009 года в Москве было зарегистрировано почти столько же сделок купли-продажи квартир, сколько в октябре 2008-го, — 5,5 тыс. против 5,7 тыс. Причем по сравнению с сентябрем рост числа сделок увеличился примерно на 20%. Риелторы полагают, что рост сделок — это заслуга в первую очередь участников альтернативных цепочек. По этой схеме сейчас продается до 80% общего числа квартир. Постепенное возвращение покупателей наряду с приостановкой падения цен эксперты считают основным признаком стабилизации рынка жилой недвижимости. В ближайшей перспективе они не ждут крутых перемен, ожидая, что в первые месяцы 2010 года стоимость квадратного метра будет по-прежнему топтаться в районе 4 тыс. долларов.

Ипотека возвращается

В первые дни кризиса казалось, что ипотечным программам в среднесрочной перспективе пришел конец. Напуганные возможными невозвратами, банки вновь ужесточили требования к заемщикам, а также свернули кредитование новостроек. На весенней выставке недвижимости в ЦДХ, которую проводил Московский союз строителей совместно с правительством Москвы, обычно оживленный банковский сектор был пуст и тих. Кредитным учреждениям предложить покупателям жилья было нечего, а сами москвичи, напуганные нестабильной ситуацией на рынке труда, не спешили связываться с кабальными условиями банкиров.  

В итоге, по данным Центробанка, в 2009 году спрос на ипотеку упал в 6 раз: с января по сентябрь банки выдали жилищных кредитов на общую сумму 91,5 млрд. руб., тогда как за аналогичный период 2008 года заемщикам было предоставлено 537,5 млрд. руб. Объем рублевых займов при этом уменьшился в 5,4 раза, валютных — в 13,6 раза. Однако после того, как ЦБ взял курс на постепенное понижение ставки рефинансирования, интерес к ипотечным программам у банков проснулся вновь. Впрочем, предлагаемые ими ставки пока еще далеки от докризисного уровня. А традиционное собеседование, предшествующее решению о предоставлении кредита, больше напоминает чистилище, нежели дорогу в рай.  

Средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке в ноябре 2009 г., по данным ЦБ РФ, составляла 14,6%, а ставка по ипотеке в иностранной валюте равнялась 13,1%. Однако банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, предлагают этот продукт уже как минимум на 3—4 процентных пункта дороже, утверждается в обзоре агентства финансовой статистики StatBanker.ru. Средняя объявляемая банками кредитная ставка по ипотечному кредиту в рублях сегодня составляет 18% годовых, а в долларах и евро — 15% годовых. Тенденция к снижению стоимости жилищных кредитов пока несопоставима с аппетитами банкиров. В ноябре 2009 года по сравнению с октябрем среднерыночная ставка снизилась всего на 0,68 процентного пункта. И, что самое неприятное, сейчас конечная стоимость займа напрямую зависит от тех документов, которые в пользу доказательства своей благонадежности может представить заемщик. Так, например, в случае отсутствия у заявителя справки 2-НДФЛ банк запросто может добавить к объявленной процентной ставке около 1% годовых.  

Самая доступная ипотека на столичном рынке жилья — социальная. Однако воспользоваться ею пока могут лишь 146 тыс. семей, стоящих в Москве в очереди на улучшение жилищных условий. Осенью этого года Юрий Лужков вручил ключи от квартиры в новостройке 10-тысячному заемщику, а с 1 декабря городские власти, спонсирующие программу за счет средств горбюджета, объявили о возвращении ставок по жилищным кредитам для очередников на докризисный уровень — 10,5%. Премьер-министр РФ Владимир Путин недавно заявил, что планка 10—11% является справедливой в том числе и для коммерческих ипотечных продуктов. Поскольку к словам Путина в России, как правило, прислушиваются, можно ожидать, что в 2010 году ипотечные ставки начнут постепенно двигаться вниз, однако за 12 месяцев вряд ли успеют достичь социально ответственного уровня.

Навстречу цивилизации

Наибольшим спросом в 2009 году пользовалось жилье эконом-класса в качественных панельных многоэтажках, а также монолитные дома бизнес-класса. Однако покупатели, не придающие большого значения качеству квартир, могли существенно выиграть в цене за счет более четкой, чем в докризисный период, диференциации по принципу “ликвид—неликвид”. Если в 2007—2008 годах жилье в новостройке и убитой “хрущобе” имело почти одинаковую стоимость, то сейчас они находятся в принципиально разных ценовых категориях. Некоторые эксперты полагают, что в этом смысле кризис даже помог рынку, сделав его более понятным и цивилизованным. “То, что происходило в Москве раньше, не вписывается в общепринятые стандарты. Не может жилье разного качества стоить одинаковых денег. Теперь этот нонсенс устранен”, — отмечают они.  

Стоимость неликвидных объектов в начале 2009 года опускалась даже ниже 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Раньше подобные цены можно было найти только на рынке соседней области. Вместе с тем даже самое убогое жилье в Москве по-прежнему доступно лишь миллионерам: например, стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры, обнаруженной в базах данных риелторов, превышает 3 млн. руб., самой дешевой двушки — 4 млн. и так далее.  

Элитная недвижимость, несмотря на смелые прогнозы начала года, в Москве по-прежнему в цене. И в немалой. Снижение стоимости в этом сегменте не превысило 10%, а вторичное жилье и вовсе подешевело менее чем на 3%. Самыми дорогими районами в 2009 году оставались кварталы “золотой мили”, а также вырвавшиеся в лидеры рейтинга Арбат и Якиманка. Средняя цена квадратного метра элитных новостроек столицы варьирует в пределах 15—16 тыс. долларов, отдельные объекты поднимаются в цене до 20 тыс. долларов и выше. Объем первичного рынка элитного жилья сейчас составляет чуть более 1000 квартир. Аналитики компании Knight Frank утверждают, что, несмотря на кризис, распродажа “золотых” квадратных метров идет активно: в готовых комплексах покупателей нашли порядка три четверти квартир, в строящихся объектах этот показатель составляет 55 процентов. Однако по итогам года количество проданных квартир будет на треть ниже уровня 2008 года.

То ли еще будет

В официальных заявлениях городские чиновники уверенно обещают восстановить строительный рынок до конца 2010 года. Однако в кулуарах горадминистрации прогнозы звучат прямо противоположные. Мало кто верит, что по итогам следующего года в Москве будет сдано в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья (официальный прогноз — 3 млн. кв. м). Средства городского бюджета должны обеспечить строительство 750 тыс. кв. м новостроек, оставшиеся объемы — это задача инвесторов, однако ни одна из строительных компаний пока громогласно не заявила о своих планах. Более того, многие застройщики постепенно избавляются от своих обязательств — в течение 2009 года мэрия выпустила несколько десятков постановлений о разрыве ранее заключенных с городом инвестконтрактов.  

“На смену инвестконтрактам в 2009 году должны были прийти договоры об аренде земельного участка под цели капитального строительства или договоры на развитие застроенных территорий”, — напоминает источник “МК” в горадминистрации. Однако с января по декабрь на земельные аукционы не было выставлено ни одного жилого объекта. Из-за правовых и финансовых проблем практически остановилась комплексная реконструкция кварталов, дававшая хорошие объемы как коммерческого, так и социального жилья. Дефицит новостроек может привести к новому скачку цен на московскую недвижимость, если отложенный покупательский спрос вернется на рынок раньше, чем застройщики решат свои проблемы с банками и законодательством, полагают эксперты. Напомним, что цикл строительства панельного жилья при условии наличия всей разрешительной документации составляет 9 месяцев — 1,5 года, монолитного — 2—2,5 года.

Что еще почитать

В регионах

Новости

Самое читаемое

Реклама

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру