«Снизить стоимость жилья в Москве очень сложно»
— Марат Шакирзянович, москвичей, как известно, портит квартирный вопрос, поэтому с него и начнем. Расскажите, пожалуйста, как реализуется в Москве программа ликвидации пятиэтажек? Сколько домов было снесено в прошлом году и сколько еще осталось снести?
— В 2011 году за счет горбюджета было снесено 27 домов площадью 104,9 тыс. кв. м, построено 14 домов площадью 223,2 тыс. кв. м. Остаточный объем сноса составляет 383 пятиэтажки.
— Программа реализуется уже 12 лет, почему стройкомплексу до сих пор не удалось поставить снос хрущоб на поток? Ведь в 2011 году по плану должны были снести не 27, а 63 дома.
— Действительно, программа сноса пятиэтажек последние несколько лет осуществляется не теми темпами, которыми нам бы хотелось. Для этого есть несколько системных причин. Во-первых, надо понимать, что там, где переселение жителей можно было организовать без особых затрат, дома уже снесены. Сейчас нам приходится решать вопросы строительства стартовых домов в наиболее трудных кварталах, за которые раньше просто не брались. В некоторых микрорайонах стоимость строительства таких домов ушла за 150 тыс. руб. в пересчете на квадратный метр. Это огромные расходы, которые город не может себе позволить. Мы поставили планку: при реконструкции кварталов цена квадратного метра жилья с учетом инженерных коммуникаций, строительства объектов социальной сферы и благоустройства не должна превышать 85 тыс. руб. Чтобы вписаться в эту сумму, приходится оптимизировать затраты. В частности, мы отказались от создания в домах, строящихся по социальным программам, подземных паркингов, поскольку их все равно никто из жителей не покупает и даже не арендует. Это решение, в свою очередь, привело к пересмотру проектов планировок кварталов, на что в лучшем случае уйдет 6 месяцев.
Другая проблема связана с отказом некоторых граждан переезжать в те квартиры, которые мы им предлагаем. В результате, пока идут суды (а рассмотрение дел подчас затягивается на полгода-год), пятиэтажка демонтажу не подлежит — и новый дом на ее месте построен быть не может. Это, кстати, достаточно частое явление. У нас много домов, в которых от 1 до 5 семей тормозят реализацию программы сноса.
— Сейчас только город занимается сносом пятиэтажек? А что будет с теми хрущобами, которые должны были сносить инвесторы?
— С инвестконтрактами на реконструкцию кварталов есть проблемы. В свое время в них была предусмотрена плотность застройки с коэффициентом три, т.е. вместо 1 кв. м площади должно было появиться 3 кв. м. Но тогда не было таких транспортных проблем, такого роста количества автомобилей, который есть сейчас. Поэтому принятые
— Иными словами, опять задержка. Вы уверены, что сумеете оперативно разобраться со всеми проблемами и завершить программу до конца 2014 года?
— Основной объем, безусловно, будет выполнен в намеченный срок. В этом году мы активно заходим в стройку. Работы начнутся везде, где есть хотя бы одно «пятно», не обремененное инвестконтрактами. В график сноса включены 57 пятиэтажек сносимых серий, и я уверен, что все они будут снесены. На это сейчас направлены все силы.
— Как вы относитесь к предложению выделять бюджетные субсидии жителям пятиэтажек, чтобы они могли не ждать строительства стартовых домов, а купить себе жилье на рынке?
— В определенных ситуациях эта схема имеет право на жизнь. Например, нам остро не хватает двухкомнатных квартир. Иногда дом не сносится только потому, что несколько семей, которым нужны «двушки», некуда переселить. Если речь идет об
— Вы разделяете мнение о том, что цены на жилье, даже в крупных городах, можно снизить на
— В Москве снизить стоимость жилья на самом деле очень сложно, поскольку невозможно нарастить объем предложения. Многие регионы готовы построить столько жилья, сколько купят, но нет спроса. А у нас обратная ситуация. Спрос превышает предложение, а градостроительные возможности существующих территорий исчерпаны. Цена жилья формируется, во-первых, из стоимости земельных участков. Дешевых участков у нас нет, и они ниоткуда не появятся. Второе — технические условия. В некоторых проектах эти затраты можно оптимизировать, но массово это сделать не получится. Третья составляющая — стоимость строительства имеет достаточно прозрачную структуру. Я, например, посмотрев на объект, больше чем на 10% с его стоимостью не ошибусь. Можно сделать определенное удешевление, изменив технологии и проектные решения, а также сняв избыточные административные барьеры, над чем мы сейчас активно работаем. Но есть другой вопрос — маржа. Себестоимость можно снизить. Но готовы ли девелоперы отказаться от маржи? Я думаю, что нет.
— Вы говорите, что дешевое жилье негде строить, но ведь у нас теперь есть Большая Москва, где, по оценкам экспертов, может появиться до 60 млн. кв. м только жилой недвижимости. Когда правительство Москвы начнет осваивать присоединяемые территории?
— Предметно об этом можно будет говорить только после утверждения концепции развития и Генерального плана. Прежде чем появятся эти документы, никакие работы форсироваться не будут, поскольку продолжать хаотичную застройку этих территорий мы не намерены. Как известно, там уже выдано большое количество проектов планировок. Если строительство по каким-то из них началось, оно продолжится. Если нет, будем смотреть, как проект планировки вписывается в концепцию развития и Генплан. Кстати, возможности для строительства социального жилья в «новой Москве» тоже ограничены, поскольку почти вся земля находится в собственности.
«Надстраивать дома никто насильно не собирается»
— Некоторое время назад вы выступили с предложением размещать гаражи на первых этажах жилых домов. Реализуется ли эта идея?
— Проектировщики подготовили несколько проектов таких домов, которые мы рассмотрели и утвердили на научно-техническом совете. Сейчас они находятся в экспертизе: я дал поручение посмотреть, как можно оптимизировать их стоимость. Пока расчеты нам дают стоимость одного машино-места в пределах
— Эти проекты планируется применять в городских жилищных программах?
— Если инвесторы решат, что им это выгодно, они тоже смогут использовать. В городских программах выбор проекта зависит от возможностей конкретной площадки. Сегодня для массового применения таких проектов есть ряд ограничений. Нужно вносить поправки в законы.
— Как вы относитесь к надстройке жилых домов, не попавших в программу сноса? Москвичи традиционно выступают против таких проектов (недавно по требованию жителей Кузьминок было отменено распоряжение о надстройке их пятиэтажек), а власти продолжают их навязывать. В новой программе «Жилище» тоже есть про надстройку.
— В программе «Жилище» прописана потенциальная возможность надстройки. Это могут быть любые типы домов, а не только пятиэтажки. В любом случае решение будет приниматься только при наличии согласия жителей. Если не хотят — не надо. Никто никого насильно надстраивать не собирается. На сегодняшний день уже есть обращения, преимущественно по ЦАО, в которых ТСЖ просят разрешить сделать над зданием мансардный этаж и при этом полностью отремонтировать весь дом.
— Разрешите?
— Почему нет? Если инвестор решит все вопросы, связанные с заменой инженерных систем, ремонтом кровли, фасада и прочее, что плохого, если он вместо чердачного помещения сделает жилье?
— Когда в Москве появятся доходные дома?
— Они уже появляются. Понятие «доходный дом» не закреплено юридически, поэтому доходным можно назвать любой дом, сдаваемый в аренду. Сейчас многие инвесторы заявляются на строительство такого формата, как гостиница с апартаментами или гостиница для длительного проживания. Это тоже доходное жилье, т.к. и номера, и апартаменты сдаются в аренду.
— Многие застройщики дают возможность приобрести апартаменты в собственность и использовать как второе жилье, только без прописки.
— Правильно. Поэтому я дал поручение Москомархитектуре разработать нормативы обеспечения таких проектов социальной инфраструктурой. Если у нас гостиница строится не в чистом виде, а состоит, например, из 200 номеров и 200 апартаментов, то на вторую часть социальную нагрузку будем считать как на обычное жилье. Кроме того, при изменении цели предоставления участка с инвестора будет взята большая сумма в бюджет города.
«В метростроении с нами могут конкурировать только китайцы»
— Несколько месяцев назад вы пообещали разработать интегрированный план организации дорожного движения по всем поставленным на реконструкцию магистралям. Он готов?
— Он готов, прошел все необходимые согласования. Хочу подчеркнуть, что практически все реконструируемые магистрали мы будем делать без сужения проезжей части. На уже начатых трассах — Варшавке, Каширке, Большой Академической улице — нет ни одного участка, где движение ограничено. Разумеется, это решение сильно осложнило работу строителям и, соответственно, повлияло на сроки выполнения работ.
— Насколько они увеличатся?
— С учетом проекта организации движения на каждую магистраль поставлен срок не более 2 лет, хотя по заключению экспертизы такие проекты должны реализовываться за три года. Мы будем стараться максимально ускориться. Какие-то дороги удастся модернизировать за 15 месяцев, какие-то за 18, все зависит от конкретной ситуации. В идеале надо было, конечно, закрыть вылетную магистраль, навалиться на нее и закончить за один год.
— Такие варианты просчитывались?
— Просчитывались, но расчеты показали, что транспортная ситуация в таком случае значительно ухудшится, что впоследствии повлияет на соседние вылетные магистрали и в конечном итоге может привести к транспортному коллапсу. Поэтому было принято решение реконструировать дороги с большими проблемами для строителей и с меньшим неудобством для граждан.
— Почему правительство Москвы так жестко настаивает на строительстве метро через Битцевский лес? Разве нет возможности провести эту ветку, не затрагивая природоохранную территорию?
— То, о чем идут споры, — это 3 вентиляционных киоска, которые выйдут в парк, для того чтобы забирать воздух для вентиляции метрополитена. Строительство метро под Битцевским лесом — это самый оптимальный и дешевый вариант. В 2 раза дешевле, нежели обходные варианты, и в 2 раза быстрее, а сами понимаете: метро для москвичей — это очень важно. Строительство будет вестись на глубине
— А заключение государственной экологической экспертизы на эту ветку есть?
— В марте проект прошел Главгосэкспертизу, которая не выдается без положительного заключения экологической экспертизы.
— В конце 2010 года мэр потребовал снизить стоимость строительства подземки как минимум на 20%. Сколько сейчас стоит километр метро?
— Так ставить вопрос некорректно: стоимость 1 км — это очень условный показатель. Многое зависит от конкретной ситуации — глубины залегания, количества станций, депо, затрат на снятие обременений, перекладку коммуникаций и т.д. Строительную себестоимость мы жестко контролируем на рабочей группе. За счет оптимизации проектных и технических решений первоначально заявленную стоимость удается снижать как минимум на 10%, на некоторых участках — на 20%. Например, на Кожуховской линии за счет строительства тоннелей мелкого заложения экономический эффект ориентировочно составит 40 млрд. руб. экономии.
Сейчас рассматривается вариант строительства одного тоннеля диаметром 10 м вместо двух для движения поездов в разных направлениях. Он точно увеличит скорость проходки, осталось посчитать, насколько это выгодно экономически. По прогнозам специалистов, себестоимость удастся снизить где-то на 30%.
— Когда начнете строить по 15 км метро в год?
— В 2014 году будет почти 20 км. Мы уже вошли в стройку 45 км новых линий, а до конца года войдем по всем 75 км. В конце прошлого года под наши гарантии метростроители заказали 10 тоннелепроходческих щитов. В Братееве уже сейчас строительство ведется одновременно тремя щитами — такого в Москве никогда не было. Могу с гордостью сказать, что по объемам метростроения мы сейчас самые передовые в мире, с нами могут конкурировать только китайцы.
— Вы видели проекты, участвовавшие в творческом конкурсе на развитие территории Зарядья? Вам что-то из них понравилось?
— Есть несколько интересных работ, но, на мой взгляд, там пока недостаточно прописан функционал. Мы проводим такой конкурс, чтобы узнать мнение общественности, но пока основная масса проектов основана на эмоциональном восприятии и не содержит конкретных предложений. Я считаю, что застройка этой территории должна быть минимальной, преимущественно в подземном исполнении.
