Москва настраивается на большее

Что изменится в столице с окончательным присоединением новых территорий?

21 июня 2012 в 19:01, просмотров: 6122

1 июля заканчивается переходный период по передаче столице областных земель, присоединенных к Москве. Проект получит официальный статус, и площадь столичных земель увеличится на 148 тыс. га (со 107 тыс. до 255 тыс. га). Присоединение Троицка, Щербинки, Московского и двух десятков других муниципальных образований будет закреплено на законодательном уровне. Что изменится для жителей этих территорий с приобретением высокого статуса? Каковы основные проблемы «новой Москвы»? Каким должен быть генплан ее развития? «МК» попросил экспертов ответить на эти и другие вопросы.

Москва настраивается на большее
фото: Александр Корнющенко

Справка МК между тем

Обустройство в бывшем совхозе «Коммунарка» федерального центра может обойтись в 10 млрд. долл. Власти утверждают, что эта сумма покроется за счет продажи и сдачи в аренду нынешних министерских зданий. Однако, по оценке аналитиков, за 22 здания, которые чиновники и депутаты занимают сейчас (в их число входит Госдума на Охотном Ряду, МИД на Смоленской-Сенной, Минсвязи на Тверской), можно выручить не больше 2 млрд. долларов.

— Главная идея создания «новой Москвы» — обеспечить людей новым жильем по доступной цене, — считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сейчас на присоединенных территориях реализуется около 90 домов-новостроек, то есть приблизительно 1,5 млн. кв. м. Общие же объемы возводимого жилья, а также планируемых объектов строительства составляют больше 7 млн. «квадратов». Поэтому недостатка квартир в «новой Москве» точно не будет. Главное, чтобы цены на них к моменту сдачи домов не достигли привычного для Москвы «заоблачного» уровня.

Что и говорить, новостройки на территории «новой Москвы» имеют хороший потенциал для роста цен. Первый заметный скачок стоимости жилья здесь отмечался в первые месяцы после объявления о присоединении земель летом-осенью 2011 года. Например, в поселке Коммунарка Ленинского района средний бюджет покупки квартиры в новостройке вырос с 4,46 млн. руб. в августе-2011 до 4,82 млн. руб. в феврале-2012, а цена квадратного метра — с 84 000 руб. до 90 800 руб. соответственно. Но в последующие месяцы стоимость квартир в Коммунарке не росла, так как уровень цен достиг максимального уровня для сегментов эконом- и комфорт-класса.

— Как только появилась информация о территориях, планируемых к присоединению, застройщики начали повышать цены во многих проектах, — говорит зам. гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. — И хотя ажиотажный спрос достаточно быстро прошел, часть проектов достаточно хорошо продается по сравнению с аналогами благодаря расположению именно на московской территории.

Неизменной популярностью пользуются все проекты, которые строятся на основных «новомосковских» трассах — Калужском, Киевском, Боровском шоссе. В топе населенных пунктов — Коммунарка, Московский, Переделкино. Нельзя сказать, что структура спроса на новостройки «новой Москвы» кардинально отличается от других подмосковных объектов. По-прежнему наиболее востребованы 1- и 2-комнатные квартиры, небольшие по площади и доступные по стоимости.

Что касается дач и земельных участков, здесь большого оптимизма не наблюдается. «Рынок практически замер в неопределенности, как с точки зрения предложения, так и спроса», — констатирует гендиректор МИЦ-Девелопмент Сергей Хорошков.

Пострадали и элитные предложения. «Соседство загородных резиденций за 2–3 млн. долларов с городом и высотными башнями никого не привлекает. Дабы избежать несоответствующего окружения, покупатели активно изучают планы по строительству, чтобы рядом не вырос бизнес-центр или многоэтажка. В результате срывается множество сделок. Люди забирают задатки, оставленные за коттеджи и участки на Калужском шоссе, — говорит руководитель отдела продаж компании «Высота» Татьяна Румянцева.

Ждать элитных квартир за МКАД, пока качество жизни в «новой Москве» не станет идентичным качеству жизни внутри Садового кольца, не стоит, подчеркивает эксперт.

«Новая Москва» не поспевает за «старой»

Еще до оглашения планов о присоединении на юго-западных территориях шло (или планировалось) строительство множества домов и жилых комплексов. Однако все эти проекты частично попали в рискованную ситуацию: в них могут внести изменения или не утвердить разработанные планы по застройке. «Некоторые проекты, которые были уже готовы выйти на рынок, затормозились из-за переоформления документов, так что главный результат для рынка недвижимости новых территорий — увеличившаяся волокита с документами», — говорит руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED Ирина Калинина.

Ну а потенциального покупателя квартир в «новой Москве» может отпугнуть плохая транспортная доступность, отсутствие развитой социально-бытовой и торговой инфраструктуры, инженерных сетей. При этом неизвестно, в какие сроки данные проблемы будут решаться, поскольку генплан развития присоединенных территорий будет принят в лучшем случае к 2014 году. Очевидно, что в ближайшие годы «новым москвичам» придется добираться на работу в «старую Москву», теряя по 1,5–2 часа в день, а семьи будут ощущать недостаток свободных мест в детских садах и школах. «Лишь через 10–15 лет они почувствуют себя „москвичами“ и не будут испытывать тех же проблем, что владельцы квартир в других подмосковных городах», — утверждает Ирина Доброхотова.

«Если рассматривать в качестве условий для комфортной жизни наличие социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры, для решения проблемы понадобится 4–6 лет (по окончании строительства крупных жилых проектов), — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. — С рабочими местами ситуация немного сложнее. Конечно, уже сейчас за МКАД образовались целые деловые кластеры, где сосредоточены офисы автомобильных и строительных компаний (Химки), IT-компаний (по Новорижскому шоссе) и прочее. На Киевское и Калужское шоссе переехали или планируют это сделать структуры „Газпрома“ (Регионгаз), Ростелеком, которые притянут за собой многие компании, взаимодействующие с ними. Однако сколько времени потребуется для того, чтобы жители „новой Москвы“ перестали массово ездить на работу в Москву, сказать сложно».

— Привлечь покупателей может только качество жизни: красивые малоэтажные жилые комплексы с хорошей инфраструктурой, с возможностью легко и без пробок добраться до точек притяжения: кинотеатров, школ, — говорит управляющий директор «Первого строительного треста» Алексей Демьянчук. — Многие люди поедут только в районы с развитой социальной инфраструктурой.

«Для того чтобы покупатели начали проявлять больший, чем обычно, интерес к территориям „новой Москвы“, все жители должны получить московскую прописку, а государство должно принять концепцию по застройке участка, — говорит руководитель аналитического центра корпорации „ИНКОМ“ Дмитрий Таганов. — Вряд ли то и другое возможно даже в среднесрочной перспективе. Застройка территорий объектами инфраструктуры также потребует не один десяток лет. Поэтому говорить о возникновении ажиотажа на недвижимость в районе „новой Москвы“ пока рано».

Чем привлечь «переселенцев»

— Не забывайте про московскую прописку и привилегии, которые она дает, — говорит Сергей Хорошков. — Существуют отличия в процедуре переселения граждан из помещений, подлежащих сносу, порядке предоставления жилых помещений взамен помещений, подлежащих сносу, отличаются нормы предоставления площади. Но никакая прописка не соблазнит покупателя, если цены в «новой Москве» поднимутся до уровня «старой».

Кстати, в этом случае возрастет интерес к районам Подмосковья, прилегающим к зоне присоединения, но оставшихся в Подмосковье без московской наценки. Например, город Видное — комфортное место для проживания, и уровень жизни в нем точно не будет уступать присоединяемым районам.

Если федеральные структуры переедут на территорию «новой Москвы», значение жилой недвижимости на расстоянии до 25 км от МКАД, включая Троицк, существенно возрастет. Здесь найдется место и для чиновника самого высокого ранга, ведь в предложении есть коттеджи на берегу реки, лесном участке, земельные наделы для строительства поместья, и для менеджера среднего звена — квартиры в монолитно-кирпичных домах или таунхаусы.

Для развития эконом- и комфорт-сегментов важно создание рабочих мест вблизи жилья, в частности технопарков. Кроме этого потенциальных жителей присоединенных территорий могут привлечь и уже привлекают перспективы создания городской инфраструктуры, в том числе транспортной, включая прокладку новых станций метро. Так, станция метро «Румянцево» Сокольнической линии и хордовая линия вдоль Калужского шоссе на территории «новой Москвы» могут быть построены к 2020 году. Хорда свяжет станцию «Проспект Вернадского» с двумя новыми станциями (их рабочие названия — «Парламентский центр» и «Коммунарка»).

— После того как ряд пригородов будет присоединен к столице и до них дотянутся новые линии метро, цена на недвижимость в бывшем Подмосковье вырастет на 25–30%, — считает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

По мнению эксперта, особенно интересны для вложений новостройки в Сколкове. Во-первых, этот район расположен в экологически чистом западном направлении, очень близко к Москве. По престижности Сколковское шоссе часто сравнивают с Рублевским, но в отличие от последнего на нем почти не бывает пробок. Во-вторых, в Сколкове еще с советских времен сформирована однородная социальная среда, домами на этой территории владели многие государственные деятели. Сегодня в городе также проживают крупные бизнесмены и чиновники. Кроме того, с появлением одноименного российского центра научно-технических инноваций Сколково получил статус особой территории и международную известность.

Будущее пока туманно

— Основная проблема «новой Москвы» — это ее виртуальность, — считает гендиректор компании Galaxy Group Евгений Штраух. — До сих пор непонятно, как будут осваиваться и застраиваться присоединенные земли, где будут проложены новые дороги, где будет жилая застройка, будут ли изыматься под строительство участки, где сейчас расположены дачи, и так далее. Международный конкурс на концепцию развития московской агломерации завершится во второй половине августа. И только после подведения итогов этого конкурса станет понятно, как будет развиваться присоединенная территория.

Необходимо очень взвешенно и грамотно подойти к жилой застройке на присоединяемой территории, — продолжает эксперт. — Масштабное малоэтажное строительство в «новой Москве», о котором сегодня так много говорят власти, на мой взгляд, экономически не рационально. Город-миллионник окажется размазанным по огромной территории, и строительство дорог при таком подходе потребует колоссальных вложений. Ближний пояс нужно застраивать многоэтажками не выше 17 этажей. По мере удаления от МКАД этажность застройки должна постепенно понижаться.

— Я вижу два основных «минуса» «новой Москвы», — говорит руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов. — Первый — соседство жилья разного сегмента: элитных стародачных мест, современных коттеджных поселков и многоэтажных многоквартирных домов. К тому же вполне реальны перспективы строительства многоэтажных кварталов рядом с элитными поселками. А второй явный недостаток — близость к аэропорту «Внуково». Самолеты летают сейчас в коридорах 0–4 км и 11–14 км от МКАД, в основном между Киевским и Калужским шоссе, то есть над потенциальными городскими кварталами. Сейчас в этих коридорах находятся коттеджные поселки и многоквартирные дома.

Возможно, с переходом земель в ведение Москвы будут дополнительно внесены изменения в столичное законодательство для ускорения процедуры выравнивания правового пространства на новых и старых территориях. «Некоторые контролирующие функции могут быть возложены в Москве на органы, которые не имеют таких функций на территории области», — полагает Сергей Хорошков.

— В связи с расширением Москвы будут внесены изменения в 20 городских законов. Изменения коснутся законов об образовании, производстве и потреблении, погребении, наименовании территориальных единиц, а также библиотечно-информационном обслуживании. Кроме того, до 1 июля муниципальные образования присоединяемых к Москве территорий должны принять законы о своих бюджетах, — продолжает Алексей Иванов.

— Не думаю, что помимо формальных изменений статуса в краткосрочной перспективе мы будем наблюдать какие-либо существенные последствия для владельцев недвижимости, — говорит аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. — Очевидно, что расширение границ Москвы — проект долгосрочный. Его реализация займет десятки лет. Инвестиционная и социальная привлекательность новых территорий будет расти только по мере реальных улучшений в тех или иных районах.



Партнеры