Жителей Бутова выселяют в ночлежки за преступления, которых они не совершали

Ситуации, когда добросовестных покупателей квартир лишают собственности из-за халатности чиновников, повторяются с завидной частотой

15 мая 2014 в 18:31, просмотров: 4226

В пятницу, 16 мая, в Общественной палате проходит «круглый стол» на тему «Защита прав собственников недвижимого имущества в многоквартирных домах». Среди участников заявлены председатель Верховного суда РФ Вячеслав Лебедев, председатель Московского городского суда Ольга Егорова, уполномоченный по правам человека в РФ Элла Памфилова и столичный омбудсмен Александр Музыкантский. Собравшимся предстоит разобраться в непростой юридической коллизии. Более 160 семей из московской Щербинки вот-вот лишатся своих квартир по вине мошенников. Преступники через суд приватизировали жилплощадь, затем спешно ее продали и были таковы. По иронии судьбы квартиры принадлежат Департаменту жилищной политики. Ведомство ради очередников готово на все и методично отсуживает спорные квадраты у добросовестных приобретателей. А недавно от него поступило трогательное в своей заботе предложение: выселяемым по решению суда москвичам разрешили пожить в ночлежках.

Жителей Бутова выселяют в ночлежки за преступления, которых они не совершали
Фото: Владислав Нечаев

Как это было?

Летом 2012 года москвичка Оксана приобрела квартиру в одной из новостроек московской Щербинки (Южное Бутово) и уже через год получила повестку в суд. Оказалось, с декабря 2012 года столичные правоохранители расследуют уголовное дело о мошенничестве. Якобы группа лиц, неправомерно действуя от имени одного из министерств, передала квартиры в новостройках московской Щербинки — собственность Департамента жилищной политики (ДЖП) — в социальный найм своим подельникам. Подставные лица затем подали иски в Зюзинский районный суд с требованием признать за ними право собственности в порядке приватизации, и все они были удовлетворены. Спустя еще несколько месяцев квартиры были проданы, а их продавцы исчезли в неизвестном направлении. Так Оксана и ее муж Алексей оказались добросовестными приобретателями, по сути, краденой квартиры.

Узнав о правовых бесчинствах, к истории подключился истинный владелец квадратных метров. Но не для того, чтобы помочь жильцам. Департамент выставил гражданские иски всем недавним приобретателям квартир поименно — всего 168 семей — с требованием освободить жилплощадь. Повестки на эти разбирательства и нашли в своем почтовом ящике Оксана и Алексей.

Кто виноват?

«Эту ситуацию породили три структуры, — считает адвокат Елена Нахимова. — Суд, министерство и ДЖП». Районный суд почти все дела о приватизации рассматривал в отсутствие сторон — такое право у него есть. Ответчиком по таким искам проходило министерство, но на слушания представители ведомства не являлись. Представители ДЖП также не участвовали в заседаниях — опротестовать действия мошенников и выявить преступный умысел было просто некому. Суд же «принял на веру» представленные истцами поддельные документы. «Если даже суд ничего не проверил, то что взять с нас?» — недоумевает Оксана. Не менее интересно, как ДЖП умудрился не заметить пропажу 168 квартир. Совершенно посторонние люди (не очередники) в них въехали, не спеша приватизировали и спокойно продали — на все про все ушло четыре года. И только когда следователи возбудили уголовное дело, департамент забил тревогу. «Люди в данном случае — жертвы бардака», — настаивает Нахимова.

Проблема эта настолько злободневна, что уполномоченный по правам человека в городе Москве Александр Музыкантский в недавнем своем выступлении в Мосгордуме посвятил ей специальный доклад. «С прискорбием можно признать, что добросовестные приобретатели квартир зачастую остаются один на один со своими жилищными проблемами, — констатирует он. — Сегодня не являются редкостью случаи выселения в судебном порядке граждан из собственных жилых помещений по искам государственных органов. И ситуация усугубляется с каждым днем».

Как отмечает Музыкантский и ряд опрошенных «МК» юристов, ключевым моментом в судебных разбирательствах по поводу спорных квартир является понятие воли, ибо ст. 302 ГК РФ не дает права собственнику изымать имущество из чужого владения, если изначально оно было передано добровольно. Поэтому в случае со спорными квартирами в каждом отдельном случае необходимо было установить, насколько выраженным с юридической точки зрения было желание госоргана расстаться с квадратными метрами.

Здесь возможны два варианта (мы, конечно же, имеем в виду только те сделки, что позже были признаны незаконными). По ряду дел Департамент жилищной политики собственнолично заключал договоры передачи квартир с лицами, которые, как потом оказывалось, пользовались подложными документами. Так, в апреле 2007 года ДЖП заключил сделку по приватизации муниципальной квартиры с представителем жительницы Москвы, который незадолго до ее смерти изготовил поддельную доверенность. Чуть позже был оформлен договор купли-продажи с одним из мошенников, после чего квартира несколько раз меняла собственников, пока в декабре 2007 года ее не приобрела семья Пестиных. Спустя четыре с половиной года — летом 2012 года — ДЖП подает иск о выселении Пестиных, но Нагатинский районный суд его не удовлетворяет. «Являясь участником такой сделки, жилищные органы от имени города Москвы выражали свою волю на отчуждение имущества из собственности города», — поясняет Александр Музыкантский. Иными словами, ДЖП был не прочь расстаться с квартирами, но отдавал их не тем, кому следовало. Когда вскрывался подлог, департамент подавал в суд на собственника жилплощади. Ясное дело, за прошедшее время квартиры не раз меняли хозяина, и крайним оказывался добросовестный приобретатель. «К сожалению, судебная практика по спорам данного вида не носит единообразного характера, — отмечает уполномоченный по правам человека. — Нередко по однотипным ситуациям выносятся различные решения, причем процент решений, вынесенных в пользу добросовестных приобретателей, незначителен».

Стоит отметить, что срок исковой давности по ст. 302 ГК РФ составляет три года, но на практике он часто не выдерживается. Например, семья Вагановых в 2011 году решила разменять свою квартиру. Во время слушания о разделе имущества ДЖП сообщил семейной паре, что в 1997 году (через три года после приобретения квартиры) разоблачили банду мошенников, которые проворачивали незаконные сделки по приватизации. Они в том числе незаконно оформили в собственность квартиру, принадлежащую теперь Вагановым. Весной 2013 года, спустя 16 лет после того, как это обнаружилось, ДЖП подал в суд иск о выселении Вагановых, и Таганский районный суд его удовлетворил. «На практике, если сторонами в деле заявлено о пропуске срока исковой давности для применения статьи 302 ГК РФ, суд отклоняет такое заявление со ссылкой на статью 304 ГК РФ, — поясняет Александр Музыкантский. — Статья 304 в отличие от статьи 302 ГК определяет способ защиты прав собственника от действий, не связанных с лишением владения. Это иск действительного собственника имущества к лицу, в результате незаконных действий которого собственник не может пользоваться своим имуществом». На такие иски срок давности не распространяется, и получается, что за основу судебного решения принимается сразу несколько статей Гражданского кодекса — по надобности в каждом конкретном случае».

Немного другую картину мы видим, когда жилищные органы и не знали, что лишились квартир, то есть изначально не давали «добро» на передачу кому-либо квадратных метров. Как раз это и произошло в московской Щербинке. С одной стороны, применение ст. 302 ГК РФ в таких случаях более оправданно, но сразу же возникает два вопроса. Во-первых, почему суды, принимая решения о правомерности приватизации, не проверили документы, которые оказались подложными? (Кстати, иски о выселении сейчас находятся на рассмотрении того же Зюзинского районного суда, что когда-то дал «добро» на незаконную приватизацию.) А во-вторых, опять-таки не ясно, как департамент, отвечающий за распределение жилплощади между очередниками, несколько лет не знал, что квартиры пропали. «МК» попросил ДЖП прокомментировать ситуацию со 168 семьями в Московской Щербинке. В ведомстве подтвердили, что обнаружили пропажу квартир после возбуждения уголовного дела, но пояснять, почему несколько лет квартиры не распределялись между очередниками, там не стали.

На сегодня по Щербинке вынесено 11 решений о выселении, и дальше, похоже, будет только больше. «Несмотря на возможность воспользоваться иным способом защитить нарушенные права, например, путем предъявления требований о возмещении ущерба непосредственно к виновному лицу, — комментирует Музыкантский, — в Москве удовлетворяются иски к добросовестным приобретателям».

Что делать?

Вариант первый — судиться до победного конца. Правда, оптимизма у жителей спорных квартир немного. «Это только оттягивает неизбежное», — считает Оксана. Помощь, как ни странно, пришла из-за рубежа. Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) три года назад вынес решение по аналогичному делу Светланы Гладышевой. Жительница Москвы, уточним, по иску ДЖП едва не лишилась купленной ею квартиры в Новых Черемушках, в которой вместе с несовершеннолетним сыном прожила несколько лет. В своей борьбе она пошла на принцип и подала жалобу в ЕСПЧ, который в итоге встал на ее сторону. Показательны выдержки из его решения: «...Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества», «...риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, они не должны устраняться за счет заинтересованного лица». Но все не так просто. «К сожалению, решение Европейского суда не стало прецедентом для российских судов, — добавляет ложку дегтя Елена Нахимова. — Сложилась неоднозначная ситуация. ЕСПЧ, посчитав, что одного такого дела достаточно, что наши суды примут его к сведению и впредь будут выносить аналогичные решения, какое-то время даже отказывался принимать похожие жалобы. Теперь, правда, возобновил прием».

Вариант второй — сделка с департаментом. Как раз недавно жильцам спорных квартир поступило вполне официальное предложение: мол, заплатите по 2,3 млн рублей, и ДЖП заберет все иски. «Для нас это неприемлемо, — горячится Оксана. — Это равносильно взятке». «Это решение как бы сбоку — получается, никто ни в чем не виноват, а люди при квартире, — вторит ей Нахимова. — Но кто-то из жильцов наверняка пойдет на это, просто чтобы не лишиться того, что есть».

Собственно, остается и третий вариант действий. «На мой взгляд, чтобы цивилизованно закрыть ситуацию, должно быть некое политическое решение», — говорит Нахимова. Адвокат припоминает, как несколько лет назад похожие дела рассматривались в Бутырском районном суде, и после долгих мытарств московские власти оставили квартиры за гражданами. «Это правильный подход, — считает Нахимова. — Пусть ведомства разбираются между собой, а жителей оставят в покое».

«Я считаю справедливым возложить всю ответственность за ненадлежащее исполнение госорганами обязанностей по проверке документов и чистоты сделки по приватизации на государство, — комментирует Александр Музыкантский. — Однако в настоящее время такая позиция не поддерживается органами власти города Москвы. Более того, в официальных ответах сотрудники ДЖП и правительства Москвы настаивают на том, что они и не должны проверять подлинность документов, представленных на приватизацию квартир. Не известно, чтобы ДЖП провел хотя бы одну служебную проверку приватизации, проведенной с использованием подложных документов. А нежелание госорганов взыскивать причиненный ущерб с виновных лиц ввиду «неэффективности такого способа восстановления права» обрекает людей, лишившихся жилья, обращаться с исками к тем самым мошенникам, заведомо предопределяя неисполнимость судебного решения».

Ближайшей осенью в Москве планируется рабочая встреча с участием заинтересованных городских органов, на которой предлагается обсудить все указанные проблемы, а также разработать практические рекомендации и разъяснения для российских судов, которые в том числе учтут решения ЕСПЧ. По словам Музыкантского, в большинстве российских регионов суды принимают во внимание позицию Европейского суда и, как правило, выносят решения в пользу добросовестных приобретателей. Мосгорсуд, однако, пока отказывается от участия в запланированном на осень мероприятии. «Сегодня априори любая сделка с жильем на вторичном рынке представляет собой рискованное мероприятие, — заключает омбудсмен. — Возникшее право собственности может быть прекращено независимо от срока владения, так как первоначальная сделка была проведена госорганами без должной проверки и может оказаться недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями. Если правительство Москвы и городские суды не изменят своей позиции по указанной проблеме, то я настоятельно рекомендую какое-то время вообще воздержаться от приобретения жилья на вторичном рынке».

И все же в Департаменте жилищной политики работают отзывчивые, понимающие люди. «Департамент сообщает вам также о том, что постановлением Правительства Москвы от 06.08.1996 №650 предусмотрено создание в административных округах города Москвы сети домов ночного пребывания (социальных ночлежек) для временного пребывания лиц без определенного места жительства, которые находятся в ведении Департамента социальной защиты населения города Москвы, — говорится в ответе ведомства на одно из обращений жителей. — Учитывая вышеизложенное, при наличии Вашего волеизъявления Вы можете непосредственно обратиться в вышеуказанный орган исполнительной власти города Москвы для рассмотрения вопроса о возможности предоставления вам жилого помещения в одном из домов ночного пребывания». Занавес.



Партнеры