Чтобы не потеряться в изобилии столичных магазинов, мы выделили для себя пять торговых зон: центр города (Тверская улица, Столешников переулок, Большая Дмитровка), элитные жилые комплексы, обычные городские улицы, площадки за Третьим транспортным кольцом и спальные районы.
...О том, что аренду на Тверской не регулируют законы логики и совести, мы догадывались. Но чтобы настолько...
— С чем вы сюда хотите прийти? С цветами? Дохлый номер, — пожилой мужчина в подвальном ювелирном магазине торгует на Тверской уже 20 лет. — Во-первых, неподъемная аренда. Я за 20 квадратных метров плачу 400 тысяч рублей в месяц. Наверху все стоит еще дороже. Причем даже если вы найдете деньги — ничего не окупите. Бутики с одеждой — это только вывеска бренда, они же меняются каждый месяц, потому что не идет никто. Раньше, лет шесть назад, еще можно было выжить: люди приезжали, парковались, покупали. Сейчас бесплатно уже никто не встанет, а просто за хлебом сюда никто не ездит.
По словам мужчины, выжить на Тверской могут только «старые» собственники, уже наработавшие свою клиентуру. В соседнем Столешниковом переулке ситуация не лучше: пустые магазины с модными брендами, скучающие продавщицы. В одном из внутренних двориков нам удалось найти недорогой магазин тканей: «Девочки, даже не вздумайте тратить деньги, — отговаривают нас продавщицы. — Кроме дыры в бюджете, от торговли ничего не получите».
Параллельно Тверской проходит Большая Дмитровка: улица, насыщенная офисами и госучреждениями. Средства для мытья посуды офисные работники вряд ли будут покупать каждый день, а вот в кафе во время обеда наверняка заглянут.
Как бы не так. Уже через полчаса, обойдя множество ресторанов — а в них недостатка на Большой Дмитровке нет, — убеждаемся: они пустуют. Что в русском, что в китайском жизнь течет неспешно: официанты обслуживают случайно забредших посетителей, персонал расставляет на улице стулья. А вот недорогих закусочных здесь нет: ниша свободна.
— Открыть вы можете все что угодно, и оно, может, даже «пойдет», — размышляет администратор одного из ресторанов. — Но здесь абсолютно дикая аренда: 50 тысяч за 1 квадратный метр в месяц. И при кажущемся изобилии народа почти никто не заходит в эти кафешки. На углу со Столешниковым как-то открыли чебуречную — прогорела! И цены низкие, и ждать заказ не надо, но торговля почему-то не шла. Здесь не задерживается ни одно кафе: меняются раз в четыре месяца стабильно. А в дешевые продуктовые и заходить толком некому, мало местных. В здании Центрального телеграфа открыли бюджетный магазин в стиле «все по...». Знаете, кто там самые частые клиенты? Бомжи. Пиво очень дешевое.
Еще одна напасть — проверки. «Инспекции приходят постоянно, — рассказывает владелец небольшого магазинчика по соседству. — В последний раз мы влипли из-за того, что у нас перегородка была не до самого потолка. Итого: штраф 70 тысяч рублей»...
По данным аналитиков Est-a-Tet, в дорогих торговых коридорах на Тверской улице, в Столешниковом переулке, на Большой Дмитровке, на Пятницкой улице арендные ставки колеблются от 55 до 70 тысяч рублей за квадратный метр в год. Для помещений площадью до 50 кв. м цены могут доходить до 130 тыс. руб. Некоторые собственники сохраняют даже долларовые ставки — на уровне 2000 долларов за «квадрат» в год. Для малого бизнеса такие арендные ставки просто неподъемны, «потянуть» их в состоянии только сетевые операторы, например салоны связи. Свободные площади в этом сегменте сохраняются в основном за счет больших площадей от 200 кв. м, которые освободили в том числе зарубежные бренды, ушедшие с российского рынка. Найти пустующие помещения площадью 50–100 кв. м тоже непросто: их облюбовали сетевые операторы и бутики с часами, одеждой, ювелирными украшениями. «Стоит учитывать, что собственники помещений на дорогих торговых улицах трепетно относятся к имиджу, поэтому обращают внимание на направление бизнеса арендатора. Многие из них готовы пожертвовать своей прибылью в текущем периоде и не сдавать площади малым предприятиям с «бюджетным бизнесом», например овощной лавке, чтобы сохранить высокий статус своих помещений», — поясняют эксперты.
Чуть подальше от суетной Тверской, в небольших переулочках, царит тишина, нарушаемая лишь шуршанием автомобилей класса «люкс». Козихинский и Палашевский давно уже стали переулками не для всех: с историческими домами здесь соседствуют ухоженные, обрамленные в лепнину элитные жилые комплексы. Казалось бы, и их обитателям нужно что-то есть и чем-то чистить раковину. Но район как будто вымер: ни продуктовых, ни точек «бытовой химии», ни даже мало-мальского ресторанчика не найдется. Зато куда ни глянь — салоны красоты.
— А кому здесь нужны магазины? — недоумевает парикмахерша, вышедшая на перекур на задний двор в Палашевском переулке. — Клиентура, как вы понимаете, совершенно определенная. Женщины к нам приходят состоятельные, поэтому салоны не бедствуют. Наоборот, новые открываться продолжают. Пойдет ли дама после маникюра и укладки в магазин за «Кометом»? Нет, конечно, домработницу отправит. А та уж пару станций метро до супермаркета как-нибудь проедет...
С переулками Тверской соседствует еще одно знаковое место Москвы — сталинская высотка на Баррикадной. Здесь вектор торговли меняется кардинально: никаких салонов красоты, первые этажи оккупированы сплошь сетевыми кафешками. Официанты в заведениях бегают без остановки: любители кофе и чизкейка находятся всегда, а сетевая структура кафе позволяет не задирать цены до небес. Но это — авангард здания. Если заглянуть за угол, открывается менее праздничная картина. Бюджетная пивная и крафтовый бар пустуют, персонал в скуке протирает бокалы.
— Здесь просто безумная аренда, — рассказывает официант. — Что-то около пол-лимона за метр в месяц. А те, что арендуют с парадной части высотки, платят и весь миллион.
— Аренда оправдывает себя?
— Знаете, какой здесь трафик? Ноль. Может, к вечеру кто и зайдет...
По словам мужчины, большинство покупателей не раздумывая идут в крупный торговый центр по соседству. Но вслед за ними собственнику идти туда же бессмысленно — цены за аренду еще выше... Да и втиснуться между кафешками не получится: они намертво заняли свои квадратные метры.
— В центре существует возможность размещения в коммерческих помещениях в жилых комплексах, однако, учитывая высокий класс домов, малому бизнесу практически невозможно «пробиться» в такие помещения. Для создания соответствующей классу объектов инфраструктуры собственники отбирают предприятия премиального сегмента, иначе целевая аудитория размещаемого бизнеса будет просто не совпадать с составом жильцов, — комментируют специалисты.
По соседству, на Красной Пресне, ситуация, кажется, иная: магазинчики всех типов, небольшие несетевые кафешки. Обилие торговых площадей внушает надежду: если уж цветочная лавка позволила себе разместиться на первой линии у самых тротуаров, то и у нас есть шанс. У станции метро «Улица 1905 года» плотность магазинов феноменальная: что ни дверь, то продуктовый или аптека. Сворачиваем в небольшую лавку женского белья.
— Зря вы сюда пришли, — пышная продавщица, подперев рукой грудь, даже не поднимает на нас глаз. — Аренда — 400–500 тысяч за 10 кв. метров. В месяц. Но даже если наскребете — просто не втиснетесь. Здесь все стоят годами, уже давно никто не съезжал и, думаю, не съедет. Место очень хлебное.
«Старожилы», с которыми мы пообщались, советуют открыть торговую точку во дворе, где можно найти места, и оставить на Красной Пресне только яркую рекламу. И для первой аренды все равно придется брать кредит или продавать квартиру.
— В снесенных павильонах и торговых точках у метро размещались преимущественно предприятия малого и среднего бизнеса: магазины с продуктами и бытовыми товарами, еда на вынос и т.д. Реже это были сетевые операторы — в основном салоны связи и общепит. Сильней всего после «ночи длинных ковшей» пострадал, безусловно, малый бизнес, для которого в центре Москвы просто не существует альтернативных вариантов размещения. Единственный способ сохранить свой бизнес для таких арендаторов — искать помещения в густонаселенных спальных районах за Третьим кольцом. Однако и в таком случае им придется столкнуться с трудностями, — комментирует руководитель отдела коммерческой недвижимости Елена Мишина.
...Уезжаем в район станции метро «Автозаводская». Выходим к небольшому торговому райончику: все первые этажи заняты магазинами и банками. Пытаемся найти свободную точку.
— Обычно здесь хороший поток, никто не спешит съезжать, — рассказывает девушка из фотобудки. — Много местных заходит за продуктами, за одеждой. Но лучшие торговые точки уже разобраны, а палатка во дворах рискует не прожить и месяца.
Едем в Царицыно. В спальных районах логика торговли своя: за метр просят меньше, а снять можно и вовсе один столик. Так делают и на рынке рядом с железной дорогой.
Первые павильоны с одеждой пустуют, зато чуть за ними в небольшом торговом центре кипит жизнь. Москвичи носятся, как в пчелы в улье, от палаток с помидорами к стойкам с кофтами.
— 55 я плачу в месяц, — сообщает нам одна из продавщиц. — Мало людей.
Однако девушка лукавит: к ее палатке то и дело подбегают женщины, ощупывая блузки и свитеры. Заходим внутрь основного здания. Весь первый этаж отдан под продуктовый отдел, так что поставить свой столик с овощами здесь не получится физически. А вот второй этаж пустует: и клиентов мало, и мест свободных хоть отбавляй. Заходим в магазин с халатами.
— Если бы могла, сбежала бы отсюда не глядя, — с грустью делится хозяйка заведения. — Сейчас уже почти два часа дня, а я еще и рубля не заработала. Да, аренда на втором этаже меньше, чем на первом. Но я сижу тут не поэтому: нас просто не пускают вниз. Такие порядки на этом рынке, промтоварами торгуют на втором этаже.
По словам женщины, нигде в округе снять место на первом этаже у нее не получилось. В отчаянии она решила освоить другие рынки. На Домодедовском, по ее словам, аренда дороже: палаточка стоит около 70–80 тысяч. Потому что сам рынок находится не в разваливающемся бараке, а в новеньком здании с эскалаторами. «Но людей эскалаторами уже не заманишь, и там особо не окупишься». Побывала наша собеседница и на рынке на Речном вокзале. Там столик стоит 1200 рублей в день, но, по ее словам, если продукты, может, и окупятся, то халатов и белья не всегда удается продать столько, чтобы оплатить день.
Дешевизна аренды привлекает даже самых финансово скромных торговцев. Но связи всё — деньги ничто. Если ваш товар будет дублировать уже имеющийся на рынке, вход в павильоны вам закрыт.
А как на самом деле обстоят дела у собственников, лишившихся в начале года своих палаток? Комментарий дал юрист, плотно сотрудничающий с ассоциацией владельцев недвижимости, Гай Дилбарян:
— К сожалению, никто из владельцев заведений переехать так и не смог. Места, которые город предлагает собственникам, стоят для них непомерно дорого: 5 тысяч рублей за 1 кв. метр. При этом у многих были свои точки, а теперь придется брать в аренду. Тем более эти точки находятся в местах с невысоким трафиком, и окупить аренду вряд ли получится. Да, власти еще предлагали места в метрополитене. Только если палатку с булочками я в переходе еще представляю, то как там может разместиться парикмахерская? Найти новые места удалось сетевикам: аптекам, салонам сотовой связи. Остальным пришлось закрыться...
