С наступлением весны горожане, с грехом пополам перезимовавшие возле плохо нагревавшихся труб центрального отопления, неудержимо рвутся на землю. Сборы-отъезды дачников на фазенды, живо напоминающие прилеты-отлеты грачей, неизменно вызывают повышенную возбудимость у тех, кому уезжать некуда. Пядь родимой земли (дача, садовый участок, коттедж, на худой конец наследственная избушка на курьих ножках в деревне) есть у многих, но, увы, не у каждого. А с приходом сезона посева редиски очень хочется, чтобы таковая имелась.
Понятно, что с каждым годом шансы влиться в ряды частных собственников уменьшаются. Московская область — не резиновая, и участков в ней навыделяли уже выше крыши. Каково же было волнение, когда в администрации области сообщили, что в Подмосковье в полном соответствии с принятым осенью прошлого года Земельным кодексом установлен порядок, при котором участок можно приобрести у государства (муниципалитета). Достаточно подать заявление губернатору или главе соответствующего района. Нормативные цены на землю (см. карту) вызывают приятный, долго не проходящий шок...
Волшебная книга — Земельный кодекс. Триллеры, эротические романы просто-напросто отдыхают. Две ночи читала, заснуть не могла. Для неровно дышащих к земельной проблеме не рекомендуется для прочтения на ночь статья 28 “Приобретение прав на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”, пункт 3, в котором “решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок”. Держись, бюрократ!
Пункт 4: “Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан земельных участков для строительства”. Пульс учащается. Значит, осуществима все же мечта всей жизни — домик в столичной губернии...
Из кодекса почерпните, что все операции с землей должны быть прозрачны и что органы власти обязаны публиковать информацию об участках, которые выделяются гражданам и юридическим лицам (ст. 34, пункт 1), — что в случае судебного признания отказа незаконным, участок вам должны предоставить (ст. 30, пункт 10).
Воодушевляет, как сказки Андерсена. Утро наступает на горло действительностью.
n n n
Получение участка под индивидуальное жилищное строительство в Пушкинском районе заняло ровно 15 минут с учетом того, что за это время мне удалось побывать в земельном комитете, районной администрации и в отделе архитектуры — благо они расположены рядом.
Самодостаточное сообщение, что клиентка намеревается — в полном соответствии с кодексом — приобрести у местного самоуправления участочек под застройку, соток двенадцать, вызывает реакцию:
— Чего-чего вы хотели бы?!
Пальцем у виска из вежливости не крутят. Физиономии, впрочем, такие, будто бы их спрашивают о чем-то очень неприличном.
В комитете по земельным ресурсам — битком, как в автобусе в часы пик. Информации, в том числе и настенной (мы ведь привыкли к инструкциям), — никакой. Сразу же посылают. В администрацию.
В отличие от толчеи земельного комитета здесь под лепным высоким потолком тишина. Занимается ли пушкинская администрация тонким земельным вопросом, а ежели занимается, то по каким правилам здесь играют, узнать решительно не у кого и не из чего. В общем отделе можно оставить заявление на имя главы района. Но все равно он ответит отказом.
— У нас люди на очереди лет по пятнадцать стоят. И еще простоят, — возмущается моей непонятливостью сотрудница.
Тем более что прав разевать рот на драгоценную пушкинскую землицу у меня, оказывается, нет никаких: я живу в соседнем городе Королеве. Который, как известно, своей земли не имеет. Еще убедительнее, почему у королевских нет никаких прав, объясняют в архитектурном отделе (там ведут вожделенную очередь!).
— Потому что нужно не иметь норму жилой площади на одного человека.
Итак, ровно пятнадцать минут — и вы свободны от своих мечтаний и чаяний.
Справедливости ради нужно сказать, что несколько месяцев назад, еще до принятия Земельного кодекса, в Ногинском районе корреспондента освободили от ненужных иллюзий за сорок минут. Но для этого его пришлось посылать в риэлтерскую контору, где, окинув опытным оком скромный журналистский прикид, припечатали:
— У вас не те деньги, чтобы покупать по рыночной стоимости.
Дома снова читали кодекс. Смеялись.
n n n
Нормативные цены действуют на первичном рынке земли. Первичный рынок — это когда земля переходит от государства в частные руки. Попадая в частные руки, она уже начинает свое обращение на вторичном рынке, где фигурируют цены иного порядка. И все же не надо спешить к риэлтерам, тем более если деньги у вас явно не те. Ведь невзирая на бум 90-х годов, когда “прихватили”, кажется, всю имевшуюся в губернии землю, ресурсов еще достаточно, чтобы приватизация росла вширь и вглубь. Что в просторечии означает: местечко на таком привлекательном и дешевом первичном рынке должно найтись и для рядовых жителей области.
На сегодняшний день земли запаса Московской области, из которых наделяются участками страждущие, составляют 120 тысяч га. В общем, не так уж и мало — 2,6% от общей площади области. Они разбросаны по разным районам, которые, в свою очередь, разделены на шесть оценочных зон, что, в свою очередь, вполне адекватно отражает ситуацию спроса.
К первой оценочной зоне отнесены земли Одинцовского, Красногорского, частично Мытищинского районов. Менее благополучные в экологическом отношении Балашихинский, Люберецкий, Ленинский, Химкинский — ко второй оценочной категории. Площади по обе стороны так называемого бетонного кольца причислены к третьей и четвертой оценочным зонам. К пятой — основные массивы земель Павлово-Посадского, Орехово-Зуевского, Воскресенского, Ступинского, Чеховского, Серпуховского, Можайского, Рузского, Сергиево-Посадского, Клинского районов. Шестая зона — это отдаленные окраины области, как Шатурский, Талдомский, Серебряно-Прудский и т.д., граничащие с соседними областями.
Двадцать рублей выкупа за пядь живописного, пусть и не самого близкого к столице уезда — да с нашим дорогим удовольствием!
Так почему же землю не выделяют?
Первое — не хотят. Второе — выделить землю все же обязаны.
Всеобщая правовая безграмотность, информационная неразбериха, когда просителей в районных администрациях заворачивают прямо с порога, а чиновники гордо молчат, как Зоя Космодемьянская на допросах, — удобная дымовая завеса для того, чтобы не выполнять постановление правительства области, которое предписывает главам выделять участки жителям области. В тех случаях, когда размеры участков не превышают 0,5—3 гектаров. Судьбу более крупных наделов решают на Старой площади. Губерния как бы передоверяет местным органам власти от своего имени решать земельный вопрос населения, но заниматься им этим самым вопросом за так не очень-то интересно.
Поэтому, если мечта о земле, несмотря на сопротивление мелкого и среднего ранга чиновников, все же не отпускает, нужно добиваться желаемого квалифицированно и поступательно.
Присмотреть понравившийся участок. Убедиться, что он находится в государственной собственности. По возможности заручиться на этот счет документом. Подать заявление в местную администрацию и просить не абы что, а именно этот участок. Жаловаться в правительство области, получив в районе немотивированный отказ. Звать на помощь общественность, депутатов и проч. Получив отказ мотивированный, обращаться в суд. Постараться выиграть процесс. Это долго и муторно, но третьего не дано.
n n n
Самое парадоксальное в рассматриваемой ситуации — что для агентств по продаже недвижимости 10—12 соток подмосковной земли давно уже не актуальный вариант, пояснили нам в областной гильдии риэлтеров. Аппетиты у граждан выросли. Меньше просят от 15 до половины гектара. Хит сезона — коттедж от 100 тысяч долларов или дом “в возрасте” стоимостью около 60 тысяч.
Цены на сотку земли могут варьироваться не только в пределах района, но и престижного поселка. В Малаховке, например, разброс цен одной сотки — от 1000 до 4500 у.е. В Кратове — от 2 до 5 тысяч “зеленых”, что, разумеется, никак не отражает реальной стоимости этой земли. Рыночные цены участков в Московской области — это скорее игра воображения, нежели...
Как в старом еврейском анекдоте: “Сколько будет дважды два?” — “А мы покупаем или продаем?”.
КОММЕНТАРИЙ ИЗ КАБИНЕТА ВЛАСТИ
В Подмосковье, пожалуй, не сыщешь людей, довольных существующей практикой. Рыночные цены отпугивают недосягаемостью, нормативные прельщают кажущейся общедоступностью. Однако ни те ни другие не отражают реальной стоимости подмосковной земли. По мнению вице-губернатора Михаила Меня, курирующего ход земельной реформы в области, настоящую цену подмосковные сотки и квадратные метры получат только тогда, когда будет завершена кадастровая оценка земель, произведено окончательное разделение “землевладений” федерального, областного и муниципального значения. А это работа на ближайшие несколько лет. По завершении ее можно будет говорить о применении механизма цивилизованной купли-продажи, выполнении всех процедур, досконально прописанных в земельном законодательстве.
— Пока, — признает вице-губернатор, — область к ним в полной мере не готова.
Большие надежды Михаил Мень связывает с формированием фонда земель областного значения. А это ни много ни мало — 1,4 миллиона гектаров. К этому фонду предполагается отнести в том числе 880 тысяч га земель сельскохозяйственного назначения, включая те, на которых в силу ухудшения экологии нельзя выращивать продукцию без угрозы для человеческого здоровья. В рамках этого фонда земля будет передаваться инвесторам для освоения. И так, как заложено в процедуре: гласно, по конкурсу.
Но сейчас мы еще находимся в “переходном” периоде и землю выделяем только в аренду.
— Что делать, если чиновниками зажимается законное стремление граждан к родной земле? — спросили мы, пользуясь случаем, у Михаила Меня.
— Пока не сформировалась полноценная законодательная база, регулирующая земельные отношения, я бы посоветовал гражданам проявлять больше инициативы и настойчивости в достижении своих целей. Где надо — требуйте, где надо — выясняйте отношения через суд. Все-таки в двадцать первом веке живем…
