и переваривает неслыханную новость: законопроект об обороте сельскохозяйственных земель. Для одних это чуть ли не предательство национальных интересов. Для других — верное средство оздоровления экономики. А вице-губернатор Подмосковья Михаил МЕНЬ полагает, что торопиться не надо. И в крайности впадать тоже. Нужно лишь помочь земле и тем, кто на ней действительно работает.
— Михаил Александрович, давайте смоделируем такую фантастическую ситуацию. Журналистский коллектив “МК” решил заняться посевом зерновых и разведением крупного рогатого скота. Где, когда и по какой цене мы сможем купить сельскохозяйственные угодья?
— Как только вступит в силу закон об обороте сельскохозяйственных земель, который уже прошел первое чтение в Государственной думе. Обсуждение проекта, кстати, показало, что в нем много неясностей, над которыми следует серьезно поработать. Сейчас в парламенте идет подготовка законопроекта ко второму чтению: рассматриваются поправки, которых, в общем-то, много. Только от нашей области в рабочую комиссию Государственной думы губернатор Борис Всеволодович Громов направил пятнадцать поправок.
— Какого рода эти поправки?
— Например, в законопроекте не установлены специальные требования к покупателям, не определены условия изменения целевого назначения земель, особый порядок купли-продажи мелиорированных земель. Кроме того, непонятен порядок участия в торгах иностранных покупателей. Это все существенные элементы системы государственного контроля, которые требуют уточнения.
Еще одна проблема, имеющая большое практическое значение. В некоторых случаях продажа государственной земли гражданам может осуществляться только на конкурсной основе. Но перед продажей, по закону, необходимо провести кадастровую оценку земли. Все должно быть учтено и зафиксировано. Далее, чтобы выставить тот или иной участок на торги, нужно завести землеустроительное дело. Это недешевое занятие. Например, сегодня составление кадастрового плана небольшого подсобного участка стоит около пяти тысяч рублей. А оценка сельскохозяйственного участка, формирование его как товара — гораздо более хлопотное дело. И кто будет платить за составление землеустроительного дела? Администрация? На это не предусмотрено денег. Остается потенциальный покупатель? Но если он уже вложил свои деньги в так называемый предварительный этап, значит, он уже имеет преимущества перед другими конкурсантами.
Нельзя не отметить, что в проекте закона нарушаются конституционные права субъектов федерации издавать нормативные акты по обороту сельскохозяйственных земель. В общем, работы над законом еще очень много.
— А какие требования к покупателю вы хотели бы предъявить?
— По моему мнению, в законе необходимо установить два основных условия, при которых будет возможна продажа сельскохозяйственных земель. Это квалификация покупателя — он должен иметь либо соответствующее образование, либо обладать опытом работы на земле. И второе — запрет на использование сельхозземель для других целей, например, для строительства коттеджей.
Попытки использовать сельскохозяйственные земли не по назначению должны строго пресекаться государством. Для этого в законе должен быть предусмотрен механизм, позволяющий государству, властям субъекта Федерации начать процедуру изъятия земель, если владелец не использует их по назначению. Более того, он обязан будет проводить необходимые мероприятия по сохранению плодородия почв, уже достигнутого уровня мелиорации и так далее.
— Это ваше пожелание или норма закона?
— Частично эти нормы, например, запрет на использование сельскохозяйственных земель для других целей и право субъекта Федерации изымать такие земли — уже содержатся в проекте закона. Другие — как квалификационные требования к покупателю — я надеюсь увидеть в законопроекте после второго чтения.
— Хорошо, предположим, все шероховатости и неувязки позади. Что пойдет на продажу?
— В Подмосковье — 1,7 миллиона гектаров земель сельскохозяйственного назначения. Из них 54,2% в личной собственности граждан, 38,8% — в государственной и муниципальной собственности и 7% — у юридических лиц. Но поймите главное — это не означает, что с принятием закона завтра же все эти земли пойдут на торги. Во-первых, в соответствии с с Земельным кодексом, существует перечень земель, которые используются для государственных нужд. Продажа таких земель либо запрещена, либо существенно ограничена. Во-вторых, больше половины оставшейся земли находится, что называется, в крепких руках. А кто в здравом уме будет продавать землю, в обработку которой постоянно вкладываются немалые средства и которая является основным средством существования?. Так что, продаваться будут те участки, которые владельцы не в состоянии обработать по тем или иным причинам, а также заброшенные земли, неудобья. По большому счету, принятием этого закона мы возвращаем брошенной сегодня земле экономическую ценность, а, значит, стимулируем обретение ею новых крепких и рачительных хозяев.
— Михаил Александрович, давайте будем откровенны. Все эти разговоры о крепком хозяине — замечательны. Но многие в обществе опасаются даже самих обсуждений законопроекта, называют продажу земли продажей Родины. Даже приводят схожие примеры с продажей недр — выставили на торги медные месторождения, их купили австралийцы и умышленно эти месторождения не разрабатывают, чтобы свою медь везде проталкивать. То есть существует опасность, что землю, взятую под выращивание сельхозпродукции, как минимум законсервируют, как максимум испортят. Насколько обоснованны эти опасения?
— Конечно, такие опасения имеют право на существование. Однако, исходя из собственного опыта работы с землей, я убежден, что большинство подобных ситуаций лежит, скорее, в сфере конкурентной борьбы, а не подрыва национальной безопасности. Но здесь, опять же, многое будет зависеть от политической воли руководства субъектов Федерации и поддержки населения.
В конце концов, повторюсь — в законе есть положения, позволяющие отобрать землю сельскохозяйственного назначения у недобросовестных или некомпетентных владельцев.
— То есть, если, к примеру, какие-либо пришлые люди купят пастбища какого-нибудь глухого угла Луховицкого района и начнут выращивать там коноплю, у правительства области хватит воли и сил выкурить их с “законной” земли?
— Ну, производство наркотиков карается Уголовным кодексом и к обороту сельхозугодий никакого отношения не имеет. Что же касается соблюдения земельного законодательства, то здесь наш губернатор всегда требует от областного правительства самых решительных мер и самой принципиальной позиции.
Вот вам простой пример. Мало кто знает, но к нам неоднократно обращались некие экономисты-радикалы. Они на полном серьезе предлагали: давайте, мол, выставим на торги всю сорокакилометровую зону вокруг Москвы. Там одна только сотка до трех тысяч, до пяти тысяч долларов доходит в цене. Это ж, мол, какие деньжищи получатся! Но этот рецепт хорош для тех, кто пришел сорвать куш и исчезнуть. А мы — я имею ввиду команду губернатора Громова — хотим поднять область, поднять землю, поднять производство на земле. Вот зачем нам нужен закон. Правильный закон.
В чем правильность закона? Это очень просто. Сегодня покупатель выкладывает одну сумму, а в официальных документах, как правило, указывается другая — меньшая. Что получается? Многочисленные посредники кладут в карман изрядные деньги, налогов с них не платят. В результате возникает теневой оборот земли, усиливается криминализация этого сектора экономики, искажается истинная стоимость земельных участков. А это значит — бюджет, общество не получают значительные средства на социальные программы.
Теперь этого не будет. Закон-то как раз и призван остановить растаскивание сельскохозяйственных земель. С другой стороны — и об этом уже говорили и писали не раз — владелец собственной земли всегда желанный человек в любом банке, серьезной фирме. Ему с удовольствием дадут и долгосрочные кредиты, и сельскохозяйственную технику в лизинг, и вообще с ним станут работать. А это импульс к развитию, это оживление сельскохозяйственного производства. Я убежден в этом.
— Так сколько же будет стоить земля?
— Цена, как известно, мера потребительской стоимости товара. Потребительская стоимость сельскохозяйственных земель определяется доходностью участка, которая зависит от различных факторов — удаленность от Москвы, наличие коммуникаций, источников воды, хороших дорог, наконец — ухоженность земли. Нужно также знать, что это за земля — чернозем, глинозем, торфяник. Ясно, что дальние неудобья, пустоши будут гораздо дешевле, чем пашни или пастбища, расположенные рядом с трассами, от которых до столицы рукой подать.
Сегодня квадратный метр лучшей пахотной земли первого класса в Мытищинском или Химкинском районах стоит около 3 рублей. А неудобья и земли седьмого класса во всех районах стоят от 7 до 10 копеек за метр. Когда частные лица покупают землю под строительство животноводческой фермы, то им квадратный метр, например, в Красногорском или Одинцовском районах, обходится в 80 рублей за квадратный метр и 15 рублей за метр, скажем, в Луховицком районе. Стоимость земли, предназначенной под промышленное строительство, еще выше — 400 рублей за квадратный метр в Балашихинском, Красногорском, Одинцовском районах и около 70 рублей — в районах Шатурском, Егорьевском и так далее.
— Михаил Александрович, вам не кажется, что получается какой-то крутой замес — тут тебе и пашни, и фермы, и промышленные объекты...
— Совершенно верно, только забыли сюда еще добавить и социальные объекты — дороги, школы, больницы, объекты культуры, и так далее. Вообще же нынешнее сельское хозяйство это не просто и не только борозда или зерновой клин. Это и жилье для крестьян, и пункты ремонта сельхозтехники, и базы хранения кормов, и перерабатывающие предприятия, и объекты соцкультбыта. Это целая индустрия, которая требует немалых затрат. Но чтобы человек вложил в нее свои средства и силы, нужно, чтобы он был уверен — это его земля, он владеет ей по праву и это право защищено государством.
— Многие считают, что в результате принятия закона многие производители сельхозпродукции просто разорятся. Что же получается? Во всем мире производители сельскохозяйственной продукции находятся под крепкой опекой государства — у нас и фермерские, и бывшие коллективные хозяйства брошены на произвол судьбы. Они едва сводят концы с концами. А теперь им говорят: вы плохие хозяева, продавайте землю. Так получается?
— Не совсем. Во-первых, строго говоря, рассчитывать на государственную поддержку можно не потому, что вы владелец земли, а потому, что вы производите на этой земле необходимый обществу и государству товар. Такова международная практика. Именно полезным производителям предоставляются кредиты, отсрочки от платежей в неурожайные годы и так далее. Во-вторых, у нас тоже есть и крепкие колхозы, и крепкие фермерские хозяйства, которым областное правительство оказывает существенную поддержку. Мы и до этого законопроекта разрабатывали программы оживления села, развития в области коммуникаций, дорог. Самое главное — мы стараемся увязывать сельскохозяйственное производство с переработкой, стараемся замыкать село на крупные промышленные предприятия.
И я не исключаю, что некоторые хозяйства Подмосковья, возможно, расширят свои владения за счет менее поворотливых соседей.
— Дай-то бог, Михаил Александрович, чтобы все вышло так, как вы планируете. Но осторожность в таком важном вопросе, полагаю, лишней не бывает. Вот, например, в законе, на мой взгляд, очень невнятно проговорены условия изменения целевого назначения земель. Цель-то благая — если земля, что называется, выдохлась, если она уже не подлежит восстановлению и ничего на ней не растет — она уже выходит из разряда сельскохозяйственных угодий. Соответственно, такая земля будет стоить на порядок дешевле. Но если заключение дает чиновник — сами понимаете, начинается искушение...
— Это хороший вопрос. Сначала о стоимости. Сегодня экономика области на подъеме. А это означает, что необходимы новые земельные ресурсы для развития бизнеса, строительства промышленных предприятий, жилья. Откуда в Подмосковье взять необходимую для этого землю? В том числе и из земель сельскохозяйственного назначения, которые стали непригодны для производства сельхозпродуктов. Это земли вблизи городов, автомобильных трасс, то есть земли, на которых, как правило, уже имеется необходимая транспортная, инженерная, коммуникационная инфраструктура. Для строительства элитных коттеджей, крупных торговых центров эта земля бесценна. И когда мы говорим о цене в 25 тысяч долларов за сотку, то речь идет не о земле, на которой можно выращивать пшеницу, а к земле, на которой можно построить современный элитный жилой комплекс. Такие цены складываются на свободном рынке. И правительство области против административного вмешательства в процесс ценообразования на вторичном рынке.
А вот те цены, о которых я говорил ранее, — это нормативные, государственные цены и используются они государственными органами власти при передаче земли в собственность гражданам и организациям — то есть на первичном рынке. Отсюда уже вытекают налогообложение, передача земли в наследство, дарение, получение банковского кредита под залог и другие строго определенные случаи.
Теперь о чиновнике.
— Это вряд ли... Не будет никакого одинокого чиновника с разрешающим штемпелем в кармане. По закону каждый проблемный участок должен будет пройти массу различных экспертиз — агрономическую, земельную, экономическую, экологическую. Причем все это будет проходить только под жестким контролем государственных структур. Задача — определить целесообразность изменения целевого назначения земли. Но уже исходя не только из экономических интересов, но, прежде всего, из задачи охраны земли, как природного объекта, обеспечивающего саму возможность жизни на Земле.
— Предусматриваются ли какие-либо ограничения по площади продаваемой земли?
— Полагаю, времена с шестью сотками и двумя яблонями на душу населения остались в прошлом. Тем не менее, определенные ограничения по концентрации земель в одних руках должны быть. В законе предусмотрено, что на территории района у одного владельца не может быть более 35 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий.
— Какой станет форма собственности на землю?
— Они останутся прежними — частная, государственная, муниципальная, коллективная, корпоративная и т.п. Я считаю, что именно в многообразии форм собственности залог стабильности экономической системы.
— Многие в Подмосковье уже владеют земельными участками. Нужно ли теперь переоформлять это владение?
— Я хочу успокоить всех жителей Подмосковья. Все законные свидетельства на право собственности или владения землей (то есть оформленные в соответствии с порядком, действовавшим на момент выдачи свидетельства), выданные до вступления в действие Земельного кодекса действительны. Переоформлять документы придется, если вы захотите продать землю или передать ее другому лицу. Тогда вам нужно будет подготовить план земельного участка, провести государственный кадастровый учет, зарегистрировать право на землю в соответствующем филиале Московской областной регистрационной палаты. Соответствующие документы можно получить в комитете по земельным ресурсам и землеустройству района, где находится земельный участок.
— Попотеть, как видим, придется.
— Но земля того стоит. Поверьте.
| НАПРАВЛЕНИЕ | РАССТОЯНИЕ | ЦЕНА, $, ЗА СОТКУ |
| Ярославское, Осташковское ш. | до 15 км 15—30 км |
1000—6000 500—2500 |
| Щелковское ш. | до 15 км 15—30 км |
1000—2000 300—1000 |
| Горьковское, Носовихинское ш. | до 15 км 15—30 км |
500—6000 300—1500 |
| горьевское, Новорязанское ш. | до 15 км 15—30 км |
800—4500 500—3000 |
| Дмитровское ш. | до 15 км 15—30 км |
1500—6500 300—2500 |
| Ленинградское ш. | до 15 км 15—30 км |
500—2500 300—1000 |
| Куркинское ш. | 1500—10000 | |
| Пятницкое ш. | 300—3000 | |
| Волоколамское, Новорижское ш. | 300—3000 | |
| Рублевско-Успенское ш. | до 12 км 12—30 км |
4000—17000 800—6000 |
| Минское, Можайское ш. | до 8 км до 30 км |
1500—12000 1000—3500 |
| Киевское ш. | до 35 км | 500—3500 |
| Калужское ш. | до 15 км 15—30 км |
500—4000 300—2500 |
| Каширское ш., Домодедовская трасса | 300—2500 | |
| Симферопольское ш. | до 15 км 15—30 км |
500—3000 300—1500 |
