Наша ипотека — не для человека

Будет ли решен квартирный вопрос в России?

3 октября 2002 в 00:00, просмотров: 217
  ...Родители, жившие в однокомнатной квартире, начали хлопотать об улучшении жилищных условий сразу после моего рождения. В конце концов их многотрудные старания увенчались успехом — они получили ордер на переселение в двухкомнатную квартиру. Случилось это уже в годы моей учебы в университете. Таким образом, на то, чтобы получить более-менее человеческое жилье, понадобилось более 20 лет.
     Кто-то скажет: понятно, ведь в те стародавние времена человек просто не мог использовать для приобретения дополнительной площади такой замечательный финансовый механизм, как ипотека.
     Зато в наши дни...
  
  
     Действительно, особых трудностей с получением ипотечного кредита сегодня нет. Об этом вполне авторитетно было заявлено на семинаре, прошедшем в рамках постоянно действующей выставки-ярмарки “Столичная недвижимость”. Пришли депутаты Госдумы, представители Госстроя, лица, занимающиеся ипотекой по долгу службы, то есть работники ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”, действующего на федеральном уровне, Московского ипотечного агентства и тому подобные. Не обошлось, само собой, без сотрудников банков, риэлторских контор и т.д. Последние особенно активно призывали граждан воспользоваться ослепительными возможностями, открывающимися с началом реализации схем ипотечного кредитования.
     Призывы своевременные — даже в Москве, где жилищное строительство ведется в гигантских объемах, в очереди на получение бесплатной жилплощади стоят семьи, занявшие свое место в списках аж в 1982 году.
     По официальным данным Госстроя, в неблагоустроенных квартирах сегодня проживает порядка 40 млн. человек. То есть — одна треть всего населения России. Более 2,5 млн. ютится в ветхом и аварийном жилье...
     Короче, без ипотеки никак не обойтись. Тем более что во многих регионах, поднявших лозунг “Скажи халяве “нет”!” и переставших строить муниципальное жилье, давно выбросили все списки в мусорную корзину за ненадобностью. Ну какой толк травить душу людям долгими ожиданиями, если денег на бесплатные квартиры уже давно нет ни в федеральном, ни в местных бюджетах?..
* * *
     Однако вернемся к моим родителям. Все долгие двадцать лет, пока они стояли в очереди на двухкомнатную квартиру, из их заработка вычитались “энные” суммы, которые — через госбюджет — шли на возведение жилых домов по всей стране. И квартиры в них действительно распределялись среди “счастливчиков”, дождавшихся-таки своей очереди.
     Кстати, сооружение заводских корпусов, доменных печей, шахт и прочего тоже оплачивалось деньгами, взятыми из заработка трудящихся. Иначе говоря, единственным инвестором, а следовательно, и полноправным хозяином всего движимого и недвижимого имущества в стране на самом деле являлись те, кто ежемесячно на протяжении всей своей трудовой деятельности недополучали весьма приличные суммы.
     Идиотизм коммунистов состоит в том, что им в свое время самостоятельно не пришло в голову подтвердить документально с помощью акций, облигаций, других ценных бумаг право работающего человека на часть имущества, созданного трудом всего народа. Оформи власть систематические вычеты на инвестиции из заработка людей таким вполне цивилизованным образом, и тогда даже армии реформаторов не удалось бы провернуть аферу, вошедшую в историю под именем “ваучерная приватизация”...
     Но не будем о грустном. Сейчас главное — понять, что единственным и незаменимым инвестором в любой стране является ее работающий человек. Разница лишь в том, что при коммунистах трудовой люд является инвестором поневоле, а в рыночных условиях это становится делом свободного выбора.
     Впрочем, жилая площадь — такой предмет, думать о приобретении которого приходится каждому в первоочередном порядке.
     Единственным исключением здесь можно признать систему пожизненного найма на работу, существовавшую в России в Средние века. Называлась она холопство. Человек, выбравший себе подобную участь, единовременно получал некую сумму денег за свою последующую пожизненную трудовую деятельность на хозяина. Ему законом запрещалось иметь какое-либо личное имущество. Зато наниматель был обязан холопа одевать, кормить, предоставлять крышу над головой. Неисполнение господином данных условий договора строжайше наказывалось верховной властью царя.
     Похожий принцип применялся при крепостном праве. Помещик платил за крестьянина налоги в казну, а последний за это обрабатывал бесплатно землю, принадлежащую дворянину. При этом владелец крепостных душ был обязан снабжать своих мужиков хлебом в неурожайные годы, помогать им лесом и деньгами при строительстве избы для проживания. Бродяжничество в стране тогда было категорически запрещено. Таков опыт решения жилищного вопроса, имеющийся в русской истории.
     После отмены крепостного права в России появились первые бездомные. Ими, как правило, становились бывшие лакеи. Вспомните чеховского Фирса из “Вишневого сада”, забытого в оставленном доме хозяевами. Впрочем, уже через несколько лет в стране была найдена формула, позволяющая людям со средним достатком успешно решать свои жилищные проблемы. Назвали ее на древнегреческий манер — ипотекой.
     Как она работает? Очень просто. Главное — выбрать подходящую квартиру и договориться с продавцом о цене покупки. Затем заключается договор, с которым вы идете в банк и берете там взаймы нужную сумму. Взамен банк получает от вас обязательство передать ему в собственность покупаемую вами квартиру в случае, если у вас возникнут трудности с возвратом одолженной суммы или же процентов по ней. Такое обязательство называется закладной. Эту расписку, возведенную в ранг ценных бумаг, банк имеет возможность продать любому желающему и таким образом получить назад деньги, выданные в кредит на приобретение жилья.
     Главная особенность ипотеки в том, что ваша голубая мечта о новой квартире сбывается незамедлительно. При этом не нужно многие годы подряд откладывать в “чулок” часть своего заработка, копя нужную для приобретения крыши над головой сумму. Та часть вашего дохода, которую вы намеревались откладывать двадцать лет подряд, теперь пойдет на то, чтобы регулярно покрывать сделанный заем и проценты по нему.
С шапкой по кругу
     Правда, работает этот волшебный механизм при одном весьма жестком условии. Состоит оно в уверенности, что все 20 лет, на которые выдается ипотечный кредит, у заемщика будет постоянный доход, позволяющий “откусывать” от него на погашение долга. Случись непредвиденное, потеряй вы работу или другой источник постоянного дохода, — и волшебство моментально закончится.
     Возможность подобного развития событий называется риском. При использовании ипотечной схемы он маячит перед человеком на достаточно близком расстоянии.
     Более того. Перед тем как кредит под залог недвижимости будет оформлен, вам предстоит весьма убедительно доказать, что никаких неприятностей в вашем будущем не предвидится.
     Как это выглядит на практике? Об этом на упомянутом выше семинаре исчерпывающе рассказал представитель одного из коммерческих банков. По его словам, положительный ответ может услышать только молодой человек в возрасте от 25 до 35 лет, работающий в крупной компании и получающий в месяц не менее 1,5 тысячи долларов США.
     Не знаю, как эти слова воспримет большинство читателей, но что касается меня лично — я с величайшим огорчением убедился, что не соответствую выдвинутым требованиям...
     Между тем уверенность в постоянном доходе должна быть доказательно подтверждена сразу нескольким весьма недоверчивым организациям. Первая из них — банк, выдающий ипотечный кредит. Вторая — покупатель закладной. Ему тоже необходима уверенность, что ценная бумага будет оплачена в срок и сполна.
     Данный момент, пожалуй, самый важный, поскольку без того, кто становится последним владельцем закладной или выданной на ее основе ипотечной облигации, в нашей сделке обойтись невозможно в принципе. Понятно, что у этого кредитора последней руки (условно назовем его именно так) должно существовать не только желание приобрести вашу закладную, но и денежные средства, могущие быть на такую закладную истраченными.
     Короче, для развития в стране ипотеки необходимо довольно значительное количество свободных рублей, лежащих в качестве отложенных сбережений у значительной части населения страны.
Опять пугают ипотекой
     Кстати, известный банк, работающий с ипотекой, выдает кредиты долларами, полученными из Америки. Трудящиеся этой страны обладают солидными накоплениями, лежащими в банках, страховых компаниях, пенсионных фондах и тому подобное. Если владельцы таких капиталов, приносящих в США низкий доход, убедятся в том, что в России созданы условия, снижающие до минимума риск вложения долларов в наши ипотечные облигации, американцы немедленно завалят нас своими сбережениями.
     Тут надо понять, что в основе ипотечной схемы лежит известный каждому русскому человеку принцип: с миру по нитке, голому рубашка. Коммунисты как раз широко его использовали, собирая, скажем, с десяти тысяч работающих по “нитке” для того, чтобы одному из этих десяти тысяч бесплатно сшить “рубашку”. В нашем случае выделить квартиру.
     Ипотека никакой бесплатности и анонимности не признает. Она, сохраняя принцип “с миру по нитке”, четко расставляет акценты в том, что касается права собственности. До того момента, пока последний ваш рубль не будет отдан на получение ипотечного кредита, квартира, приобретенная с его помощью, считается вашей собственностью весьма условно. Фактически ее хозяином является владелец вашей закладной.
     Таким образом, американцы, выделив часть своих сбережений на покупку наших ипотечных облигаций, станут по существу дела одновременно владельцами значительной части российской недвижимости. Кроме того, в их карманы потекут будущие накопления, которые каждый из покупателей жилой площади с помощью ипотеки будет на протяжении многих лет тратить на погашение кредита. Можно сказать, миллионы русских людей станут должниками иностранных граждан, то есть зависимыми людьми.
     Собственно, речь идет о суверенитете. Именно поэтому власть в лице правительства не имеет права стоять в стороне от ипотеки. Ему принадлежит важнейшая роль гаранта, обеспечивающего возврат денег, потраченных гражданами в качестве займа на приобретение необходимой крыши над головой.
     А лучший способ — не доводить ситуацию до крайней точки. И тут вариант только один: обеспечить заемщику, взявшему ипотечный кредит, постоянное рабочее место и оплату труда в размере, дающем возможность без напряга гасить долг, сделанный под заклад жилой площади.
     Государство, доводящее дело до выселения заемщика из квартиры по причине его несостоятельности, не заслуживает даже того, чтобы о нем говорить.
     Кстати, о разговорах. В частности о тех, в которых речь идет об ипотеке. В последнее время они в наших СМИ вспыхнули с новой силой. Оно и понятно, на носу целая череда избирательных кампаний. Наступает острая необходимость, чтобы у избирателя вновь возродились надежды на светлое будущее. Вот власть имущие и вспомнили в очередной раз про ипотеку, которая, как волшебная палочка, способна осуществить несбыточные мечты миллионов россиян.
     Исключительно пропагандистский характер шагов по развитию ипотеки, предпринимаемых сегодня правительством, хорошо виден на примере многолетнего существования ОАО “Агентство по жилищному ипотечному кредитованию”. Оно было создано при Госстрое еще в далеком 1996 году, как раз в разгар очередных президентских выборов, оказавшихся самыми скандальными. Тогда же из бюджета в уставный капитал АЖИК было перечислено 80 млн. рублей. Кроме того, в бюджете отдельной строкой выделили 2,5 млрд. руб. в качестве гарантий под деятельность этого учреждения. Собственно, было составлено штатное расписание и нанят персонал, которому исправно выплачивалась зарплата. О практических делах агентства ничего не было известно.
     Буквально на днях АЖИК вновь громогласно заявило о себе. В прессе прошло сообщение, что подготовлен новый бизнес-план работы агентства на 2003 год. Главная его составляющая — эмиссия ипотечных облигаций. Для полного успеха эмиссия будет прогарантирована бюджетными деньгами. С этой целью планируется выделить порядка 4,5 млрд. руб.
     От федерального ипотечного агентства не отстает и столичное. Оно тоже собирается выйти на фондовый рынок с ипотечными облигациями, погашение которых также будет гарантировано деньгами, но уже из городского бюджета.
     Как видим, планы поистине наполеоновские. Но насколько они реальны? А главное — сможет ли их осуществление сделать ипотеку доступной для большинства населения? Сомнения в успехе объявленных мер подкрепляются последними событиями на фондовом рынке. Они показывают, что в России пока нет инвесторов, готовых вкладывать деньги в “длинные” бумаги. Лучшее свидетельство этому — провалившийся аукцион по размещению шестилетних бумаг Минфина. Но если не нашлось покупателей на такие облигации, то трудно ожидать, что у кого-то возникнет желание покупать ипотечные облигации на срок 10 и более лет.
     Впрочем, можно предположить, что эту проблему властям решить все-таки удастся. Привлекут, например, средства государственного Пенсионного фонда, который пока, правда, не спешит участвовать во всей этой ипотечной шумихе. Но известно, что у нас правители умеют делать кому надо такие предложения, от которых трудно отказаться.
     Между тем классическая ипотека предполагает совершенно другую последовательность действий. Там эмиссия ипотечных бумаг становится возможной только после того, как будет выдан кредит на покупку жилья совершенно конкретному человеку в обмен на закладную. Когда таких закладных удается набрать на приличную сумму, только тогда под пакет таких закладных и выпускаются облигации. Привлеченные таким образом деньги опять направляются для предоставления займов населению на покупку жилья.
     Словом, там все подчинено единственной цели — снабдить деньгами конкретного покупателя квартиры. Наверное, именно поэтому ипотека получила такое широкое распространение во всем мире.
     А что мы видим в России? Здесь планируется наладить выпуск ипотечных облигаций в отсутствие самой ипотеки, то есть кредитования населения. Получается, что свободные средства, допустим, имеющиеся в каких-то объемах у населения, пойдут не к покупателям жилой площади, а к продавцам так называемых ипотечных облигаций, не подкрепленных пактом закладных. Ничего себе уха!..
Одним жизнь — карамелька, а другим мука горькая
     Загадочность намечаемых мер, именуемых почему-то ипотечными, разъяснил новый руководитель АЖИК Александр Семеняка в своем докладе, сделанном на VI Международной жилищной конференции “Эффективная государственная политика в сфере жилья и недвижимости”. Мероприятие проходило на специально зафрахтованном теплоходе “Николай Карамзин” во время круиза по маршруту Москва—Углич—Москва. В силу вышеназванных обстоятельств посторонних на конференции не было, а потому доклад Александра Семеняки содержал довольно откровенные прогнозы о ближайших перспективах ипотеки в России.
     Если подытожить все сказанное, то получается, что в России не существует рынка жилья. Его нет, потому что у населения нет денег на приобретение жилья по ценам, предлагаемым застройщиками, а застройщики ни в какую не соглашаются их снижать. Они упорно продолжают строить жилье в расчете на покупателей, которые могут выложить за него все деньги сразу. А людей с таким достатком у нас всего пять процентов.
     У остального же населения нет денег и на то, чтобы обслуживать кредиты по тем ставкам, которые существуют сегодня на рынке.
     По расчетам, приведенным Александром Семенякой, застройщики выставляют сегодня жилье на российский рынок в среднем по цене 9,5 тысячи рублей за кв. м. Однако наши соотечественники смогут приобретать квартиры в массовом порядке только по цене 4,9 тысячи руб. за кв. м.
     И это при том, что объемы жилстроя стремительно падают. Так, если до 1987 г. ежегодно строилось 76 млн. кв. м жилья, то теперь — только 30. Такие объемы строительства не компенсируют даже выход из строя старого и ветхого жилья.
     Спрашивается, что делать? Выход, как это у нас принято в таких случаях, один — утешать себя и сограждан разговорами о скором расцвете ипотечного кредитования. В частности, Президент РФ Владимир Путин в своем ежегодном послании к Федеральному собранию сообщил цифры, услужливо подготовленные для него кем-то из специалистов по показухе. Если им верить, то в России на условиях ипотеки приобретено порядка 40 тыс. квартир. Правда, президентские спичрайтеры, используя эту цифру, забыли указать, что львиная доля из перечисленных сделок была осуществлена на условиях субсидирования, когда деньги из местных бюджетов выделяются под 1—5 процентов годовых. Таким образом, самым передовым регионом в смысле развития ипотеки оказалась Башкирия. Там выделено больше всего кредитов под чисто символические проценты. Правда, кто получил эти деньги и за какие такие заслуги, выяснить, к сожалению, не удалось.
     По-моему, это называется — повторение пройденного. Спрашивается, зачем же вновь возвращаться в тот же тупик?
     Свет в конце жилищного тоннеля называется ипотекой. Но для ее развития требуются деньги, собираемые гражданами в виде сбережений в банках, страховых компаниях, паевых фондах или напрямую вложенные ими в различные ценные бумаги.
     Но чтобы появились накопления, прежде всего люди должны иметь возможность зарабатывать. Как создать для этого необходимые условия? Именно в этом заключается главная проблема сегодняшнего дня, над решением которой правительство обязано думать в первую очередь. И по тому, насколько успешно оно сможет решить эту задачу, можно судить о его компетенции.
     А пока мы имеем сомнительное удовольствие наблюдать угрожающий рост численности людей без постоянной работы и места жительства, т.е. бомжей, с одной стороны, а с другой — не менее опасную концентрацию власти и богатств. Так, по данным аналитиков компании “Брансвик УБС Варбург”, восемь олигархических групп полностью осуществляют контроль над 85 процентами приватизированных предприятий. Более того, по данным тех же экспертов, в России несколько крупных групп акционеров контролируют денежные потоки, сопоставимые с государственным бюджетом.
    


Партнеры