“Слышала, старую квартиру можно сдать и купить новую с небольшой доплатой”, — вопрошала корреспондента “МК” пожилая женщина. “А мы с мужем хотим вступить в жилищный кооператив”, — делились супруги лет под 40.
Истории известно много способов улучшения жилья “не за счет государства”: облигации жилищного займа, рассрочка платежа, ссуды на покупку жилья, ипотека. Могут ли ими воспользоваться москвичи?
Оговоримся сразу: это — обзор известных схем продажи столичного жилья. Выводы делайте сами.
...Принцип схемы очень простой: по мере своих финансовых возможностей люди покупают облигации жилищного займа — ценные бумаги, выпущенные и гарантированные городом (!). Выпускали их в т.н. бездокументальной форме. Информация о том, кто сколько облигаций купил, одной строкой записывалась в “свидетельстве владения облигацией”. Арифметика проста: одна облигация соответствовала 0,1 кв. метра жилья. Соответственно, 10 облигаций — 1 кв. метр, 400 — 40 кв. метров. Сколько облигаций (метров) купишь, такую квартиру дадут. Хоть 100 метров! Единственное условие: уложиться в срок накопления — до 10 лет. Фактически люди оплачивали себестоимость строительства типового жилья в районах массовой застройки.
Это был достаточно надежный и недорогой способ улучшения жилья. За два года, что он действовал, москвичи успели купить 1117 квартир. 45% покупателей — были неочередники, больше половины — очередники, из которых многие приобрели жилье с помощью жилищной субсидии. Кроме того, при погашении облигаций можно было засчитать и стоимость старого жилья.
Заем просили не сворачивать, но его закрыли. Дело встало. Департамент жилищной политики (ДЖП) еще в феврале прошлого года направил на согласование проект об условиях выпуска облигаций третьего жилищного займа. Он так и застрял в Департаменте финансов и Комитете муниципальных займов. Последняя бумага за подписью первого заместителя мэра в правительстве Москвы Людмилы Швецовой легла на стол мэра летом прошлого года с формулировкой “в связи с отсутствием единой позиции структур правительства Москвы по самой необходимости продолжения займа, предлагаю отказаться от реализации займа”. Так был закрыт второй заем, а вместе с ним и еще не начавшийся третий заем.
Витиеватых и очень мотивированных отговорок — “почему заем не открыт до сих пор” — хоть отбавляй. Похоже, он кому-то просто не нужен. Между тем такой метод накопления — с помощью облигаций жилищного займа — предусмотрен городской программой “Молодой семье — доступное жилье”. Однако вряд ли облигации начнут печатать раньше 2004 года.
— Основная причина, по которой мы не можем их согласовать, — технические сложности, — говорят в ДЖП (в прошлом Департамент муниципального жилья. — Авт.), где сейчас разрабатывается специальное положение о предоставлении ссуд гражданам. — По нашим законам бюджетные ссуды людям выдавать нельзя. Как сказано в бюджетном кодексе России, их можно предоставлять только юридическим лицам или бюджетам другого уровня.
В ДЖП уже придумали, как обойти систему.
— Мы планируем создать внебюджетный фонд (некоммерческую организацию) с условным названием “Фонд городских социальных жилищных программ”. Это юридическое лицо, которое может получать бюджетные кредиты и выдавать их гражданам, — сказал корреспонденту “МК” руководитель Управления жилищной политики Николай Федосеев.
Исходя из закона города Москвы “Основы жилищной политики”, ссуды можно давать всем. Однако на всех желающих, понятно, у столичного бюджета денег нет. Поэтому власти решили — обкатывать выдачу ссуд они начнут с молодых семей-очередников. Но даже молодые очередники в новом году так и не получат бюджетные ссуды.
Дело в том, что проект бюджета на 2003 год уже прошел первое чтение в Гордуме, однако в нем не предусмотрены средства на выдачу ссуд. А нет денег — нет и кредита.
Напомним, ссуды — это бюджетный кредит, который в отличие от безвозмездных жилищных субсидий граждане обязаны вернуть с процентами. В отличие от банковского кредита (15% годовых в валюте) ссуды будут выдавать под 3—5 процента годовых. Максимальный размер ссуды скорее всего не будет превышать 70 процентов от стоимости квартиры. Это означает, что 30 процентов стоимости жилья необходимо будет накопить непосредственно москвичам.
Выдавать ссуды сначала будут на 5 лет. В дальнейшем, когда власти убедятся, что люди их возвращают, срок выдачи ссуд, вероятно, продлят на более оптимальный — до 10 лет, заметили корреспонденту “МК” в Департаменте жилья.
Право такое у вас есть. Вопрос в другом: как его реализовать.
В Москве есть два вида жилищных кооперативов: ЖСК одного дома и ЖСК, работающие по принципу “братской” взаимопомощи.
В первом случае вы должны позвонить в префектуру интересующего вас округа и узнать: строится ли на ее территории дом ЖСК? Если “да”, надо звонить в правление ЖСК — может быть, вас примут. Если “нет” — вы можете организовать свой ЖСК.
Это морока. Надо собрать группу единомышленников. Сколько? Если учесть, что в доме, который вы задумали построить, как минимум 150 квартир, единомышленников должно быть много. Затем предстоит выбить под строительство землю (по Конституции — читай теоретически — ее обязаны предоставить: жилищное строительство граждан Основной закон поощряет. — Авт.). Обращаетесь в префектуру или к вице-мэру Шанцеву: все инвестиционные контракты сегодня в его руках. Но и это не все.
Вы сами — читайте, ваш ЖСК — заказываете проектно-сметную документацию, проходите необходимые согласования, нанимаете подрядчиков, покупаете стройматериалы и контролируете процесс — как строят ваш дом. Город обещает таким героям помощь.
Героев не много. ЖСК одного дома, как правило, создают предприятия типа метрополитена, прокуратуры.
Другое дело — жилищные кооперативы, оказывающие помощь в приобретении жилья. Отыскать их в Москве не сложно (в столице их около пяти). Они принимают в свой коллектив всех, не спрашивая, кто сколько получает.
Вступив в такой кооператив, вы платите вступительный взнос и ежемесячные членские взносы, размер которых зависит от размера покупаемой квартиры. Ориентировочно: для покупателей однокомнатного жилья ценой в 30 тысяч долларов членский взнос составит 12 долларов в месяц. Не считая расчетов за квартиру.
Если у вас нет денег, вы их копите. Причем чем дольше копите, тем лучше для вас — кооператив обещает выдать кредит под минимальный процент — 1% годовых в валюте. Говорят, так кредитуют тех, кто копит на квартиру два года. Обычный процент не превышает — 3% годовых.
Когда накопите половину стоимости жилья, кооператив добавит вам деньги из “общака” и купит для вас квартиру. Вы будете в ней жить, все так же платить членские взносы и расплачиваться с процентами за “общественный” кредит. При этом цена квартиры замораживается с того момента, когда кооператив покупает квартиру, а не тогда, когда вы накопили полцены (!).
Квартиру кооператив может купить любую. Из тех, что продаются на столичном рынке жилья. Как в типовом, так и в монолитном или кирпичном доме. Район тоже — на выбор. Может купить дачу, коттедж, таун-хаус. Главное, чтобы вы накопили половину цены приобретаемого жилья и за 10 лет расплатились с остатком суммы и процентами.
До тех пор, пока пайщик полностью не расплатился за новую квартиру, ее оформляют в собственность кооператива: убежать с ней или продать нельзя.
Обычно такие кооперативы работают и со старым жильем. Как? Старую квартиру оценивают, а человеку называют сумму, которую он должен накопить. Здесь, правда, тоже нужно быть внимательным. Нередко компании, засчитывающие стоимость старого жилья при покупке нового, сильно занижают цену первого.
Продолжение следует...
