Многолитражные квартиры

     Последнее время у моей соседки, 65-летней Антонины Гавриловны, появилось странное хобби. Каждую неделю она отправляется в близлежащий супермаркет — но не за продуктами, а за бесплатными выпусками журнала “Недвижимость”.
     — Полистаю, и сразу настроение улучшается, — признается продвинутая пенсионерка.
     — В прошлом месяце такая хибара, как у меня, стоила 33 тысячи долларов.
     А сегодня уже 34. Приятно.
     Однако подавляющее большинство москвичей растущие цены на жилье не радуют, а пугают. Те, кто копил деньги на квартиру, понимают, что их потенциальные возможности ухудшаются с каждым днем.
     В начале сентября средняя стоимость квадратного метра в Москве вплотную приблизилась к 1300 долл. за кв. м.
     Это абсолютный максимум, считая с 1995 г., когда начали вести подобную статистику.
     Рынок столичной недвижимости лихорадит. Горожане, которые потеряли всякую надежду улучшить свои жилищные условия, пытаются хотя бы разобраться, что послужило причиной небывалого для “мертвого” летнего сезона роста цен. Риэлторы, напротив, задаются вопросом, как долго это может продлиться.
     “МК” после консультаций с многочисленными экспертами постарался удовлетворить любопытство и тех и других. От барреля добра не ищут      О том, что Россия сидит на нефтяной трубе, знают все. Даже те, кто настоящую нефть видел только в пробирке на уроке химии. Эта труба в разной степени накачивает все отрасли и рынки, в том числе и рынок столичной недвижимости. В прошлом году группа риэлтеров взялась наглядно доказать связь между стоимостью 1 барреля нефти и 1 квадратного метра жилплощади в Москве. Для этого было построено два графика. На одном эксперты ежемесячно отмечали цену на нефть. А на другом, учитывая, что возврат нефтедоходов в Россию происходит примерно через два месяца, отслеживали реакцию рынка недвижимости. И вот что у них получилось.
     В первом полугодии 2002 г., когда котировки упали и нефть продавали по 18 долл. за баррель, цены на жилье стабилизировались. Специалисты даже ожидали, что вот-вот произойдет долгожданный обвал и квадратные метры начнут стремительно дешеветь… Но из колоды карт вдруг выпал джокер — иракский диктатор Саддам Хусейн. США заговорили о войне не за нефть, а за правду, однако именно цены на “черное золото” уверенно поползли вверх. При 21 долл. за баррель рост цен на жилье в Москве составлял 1% ежемесячно. При 27 долл. за баррель — уже 2%.
     На самом деле ничего удивительного тут нет. Деньги не могут лежать недвижимой массой. Они должны работать. Капиталы, полученные нефтегазовой отраслью, были напрямую или опосредованно вложены в столичный рынок недвижимости, потому что больше деваться им некуда. Последние полгода квартиры, по разным оценкам, дорожают в среднем на 3% в месяц. А значит, у крупных инвесторов сохраняется отличный шанс за 1,5—2 года удвоить вложенные в недвижимость капиталы.
     Что касается нефтяного рынка, сегодня никто не возьмется предсказать, как там будут развиваться события. Для российских экспортеров неприятной новостью стали сногсшибательные успехи разоренного войной Ирака. В июле эта страна добывала 660 тыс. баррелей в сутки, в августе — 1 млн., сейчас — почти 2 млн. Если дело пойдет такими темпами, то уже к концу года иракцы выйдут на довоенный уровень — 2,8 млн. баррелей в сутки, а там — прощай сверхприбыли, получаемые Россией. Впрочем, эксперты в один голос утверждают, что каким местом ни повернулась бы к нам на нефтяном рынке фортуна, быстрого падения цен на жилье ожидать не стоит. Рынок недвижимости очень инертен. До конца 2003 — начала 2004 года ежемесячный прирост составит сегодняшние 2—3%, а дальше поживем — увидим. Ведь не на одной же нефти свет клином сошелся. Есть еще тенденции финансового рынка... Бегство от доллара      В столичном стройкомплексе уверяют, что всю свою бухгалтерию ведут в рублях. Может, оно и так. Но простым покупателям проще и привычней иметь дело с долларами. “Долларизация” столичного рынка недвижимости произошла еще в году эдак 1995–м, а заявленная в начале лета некоторыми продавцами и застройщиками “евроизация”, похоже, с треском провалилась. Номинировать цены в евро так никто и не решился. Вместо этого их просто подняли.
     В том, что жилье дорожает, виноват не дорогой евро, а нестабильный доллар. Когда позиции американской валюты выглядели незыблемыми, держатели чулков и кубышек под матрасом чувствовали уверенность в завтрашнем дне. Они знали, что “котлету” из американских президентов в любой момент можно превратить в материальные ценности. Осенью прошлого года все изменилось. В декабре 2002 г. доллар стал на 10% дешевле евро, и народ запаниковал.
     События последних 9 месяцев эксперты уже окрестили литературным термином “бегство от доллара”. Куда побежали? Да к продавцам недвижимости, к кому же еще. Открывать долларовые вклады невыгодно: кто знает, какими будут колебания курса и итоговая инфляция. Менять на евро, теряя до сотни долларов с каждой тысячи? К таким жертвам москвичи оказались явно не готовы. Да и нет такого количества евро в банках, не завезли.
     А риэлтеры очень грамотно провели пиар-кампанию и растолковали даже тем, кто сам не понял, что в сложившейся ситуации самый надежный способ сохранить деньги — купить квартиру. Неважно какую. Даже самую захудалую малогабаритку в спальном районе с поганой инфраструктурой — и то подойдет. В итоге каждый месяц цена однокомнатной квартиры растет в среднем на тысячу долларов. Сколько получается за год, подсчитать нетрудно даже без калькулятора. Если сравнивать с банковскими вкладами, выгода очевидна — 33% годовых против 6% в банке. Не случайно квартиры в этом году бросились покупать даже те, кто из-за отсутствия необходимой суммы в принципе не собирался этого делать. Или рассчитывал отложить покупку до лучших времен. Спрос на ипотечные кредиты из потенциального наконец-то стал реально ощутимым. Если в 2002 г. на ипотеку приходилось всего 3% сделок, то в этом — не меньше 7%. Ипотека: деньги заняли, а купить нечего      Оказалось, избушка запросто может повернуться к клиенту задом... Сегодня мало кто из экспертов сомневается, что развитие ипотеки тоже способно спровоцировать резкий рост цен на недвижимость.
     Сценарий уже известен. Ключевой момент — доступность кредитов. Пока ипотечные кредиты выдаются населению под 15—18% годовых. Можно, конечно, найти и за 11%, но это все равно много. В Европе, например, банки давно уже соглашаются на 4—5%, и никто пока, насколько известно, не разорился.
     В Москве, говорят, так тоже будет. Конечно, не в этом году, а в следующем, когда Госстрой привлечет 1 млрд. долл. в качестве кредитов ЕБРР и МБРР на развитие ипотеки. Проценты по кредитам теоретически должны начать дешеветь, и люди за ними потянутся активнее. Согласно исследованиям, проведенным “Комкон-Медиа”, среди москвичей с доходом 350—500 долл. на члена семьи в месяц покупку новой квартиры планируют 17% опрошенных, а среди тех, кто располагает 500—700 долл. на душу, — 22%. “Им гораздо выгоднее занять деньги и приобрести квартиру в кредит уже сейчас, чем продолжать копить. Даже под процентами в банке рост сбережений существенно отстает от роста цен на жилье”, — считают специалисты Гильдии риэлтеров.
     Если к их рекомендациям прислушаются, ипотека станет еще одним фактором, поддерживающим спрос на рынке недвижимости. А вот с предложением могут возникнуть проблемы. Иностранные инвесторы пока не слишком охотно вкладывают средства в строительство нашего жилья, а мощностей столичного стройкомплекса даже при объемах 4,5 млн. кв. м в год может не хватить. В условиях дефицита на квадратные метры цены подскочат, по оценкам специалистов, еще на 15—20%. И коснется это в первую очередь квартир эконом- и бизнес-класса. Ведь тем, кто охотится за элитным жильем, кредиты, как правило, не нужны. Жить стало лучше, жить стало веселей      Впрочем, богатые тоже плачут... Элитного жилья в столице не хватает уже на протяжении 3 лет. Это, конечно, не катастрофа, но есть над чем задуматься. Дефицит в секторе домов класса А (район “золотой мили”, высокие потолки, толстые стены, лепнина, камины) составляет 30% при цене до 12 тыс. долл. за кв. м. В секторе класса Б (Китай-город или Чистые пруды, индивидуальный проект или особняк после реконструкции, подземная автостоянка, “встроенная” инфраструктура) — 25% при цене до 6 тыс. долл. за кв. м.
     Экономисты уверяют, что в этом году существенно выросли доходы и потребности не только самых богатых москвичей, но и представителей так называемого среднего класса. Большинство компаний и частных предпринимателей к 2000 г. оправились от кризиса, а к 2003-му начали получать прибыли, сопоставимые с периодом до 1998 года.
     Впервые наибольшим спросом на рынке недвижимости стали пользоваться двухкомнатные квартиры (раньше комнаты и дешевые “однушки”), а также дома эконом-класса. Выросла и средняя площадь покупаемых квартир. Руководитель Департамента инвестиционных программ в строительстве Леонид Краснянский отметил, что москвичи стали приобретать не просто квадратные метры, а жилье “нового качественного уровня”. При этом разница в стоимости 200—300 долл. за метр их уже не пугает. К моменту сдачи домов госкомиссии нераспроданными остаются 10% квартир.
     Те же тенденции отмечают специалисты, работающие с рынком вторичного жилья. Летом покупателя на однокомнатную квартиру можно было найти за полторы недели, на двухкомнатную — за две, на трехкомнатную — за три. А ведь еще в начале года “трешки” уходили только через пару месяцев экспозиции. Выходит, москвичи сами спровоцировали рост цен на жилье. Строители быстро отреагировали на возросшие требования клиентов. Доля монолитных и, как правило, более дорогих домов в структуре рынка повысилась, а объемы в районах массовой застройки, которая традиционно обходится инвесторам дешевле, наоборот, сократились. Ложь во спасение очередников      Для обывателя все вышеперечисленные факторы устойчивого подорожания жилья не имеют никакого значения. Обыватель винит во всем строителей (“совсем обнаглели”) и московские власти (“наживаются, где только могут”).
     В камеру чиновники могут говорить что угодно. На самом деле им действительно выгодно, чтобы цены на рынке недвижимости росли. Иначе под вопросом окажется строительство муниципального жилья. Ни для кого не секрет, что квартиры очередникам и прочим льготникам оплачивают из своего кармана покупатели коммерческих квартир. Следовательно, чем больше они за них заплатят, тем больше стартовых домов осилит строительный комплекс. Себестоимость 1 кв. м в панельных домах не выходит за границу 350 долл., зато рыночная цена в отдельных районах зашкаливает за 1400 долл. Экономическую выгоду посчитать совсем нетрудно.
     В начале сентября разгорелся спор, приведут ли новые правила игры на земельном рынке столицы к дальнейшему подорожанию квартир. (Напомним, что теперь участки под застройку будут продаваться исключительно на аукционах: кто больше предложит заплатить в бюджет города, тот и будет строить.) Мнения разделились. Одни эксперты считают, что да, повлияют. Поскольку город торгует не правом собственности на участок, а разрешением на строительство, инвестору всегда выставляют дополнительные условия (создание инфраструктуры, прокладка коммуникаций), от которых он не может отказаться. Другие уверяют, что ничего не изменится. Просто раньше инвесторы включали в стоимость квадратного метра расходы на взятки, а теперь будут включать расходы на покупку земли на аукционе. Вот и вся разница.
     Претензии к застройщикам обычно сводятся к тому, что они стремятся побыстрее продать квартиры оптовикам и не ждут отдельных покупателей. В результате жилья по 850—900 долл. в городе не найдешь уже на стадии котлована. Москвичам квартиры в тех же самых домах перекупщики предлагают уже по 1200—1300 долл. за метр. Переломить ситуацию пока не представляется возможным. Строителям выгодно продавать квартиры оптом на начальном этапе строительства, поскольку только так можно насобирать сумму, необходимую для продолжения работ. А у властей нет правовых оснований вмешаться и объявить сложившуюся практику вне закона. Бетон нынче дорог      Себестоимость строительства, конечно, даже близко не может сравниться с рыночными расценками, однако она тоже растет. Сколько бы ни пыталось ГУП “Мосстройресурс” привлекать к сотрудничеству отечественных поставщиков, а все-таки полностью отказаться от импорта не получается. Стройкомплекс продолжает делать внушительные закупки за границей по ценам, номинированным в евро. Особенно это касается монолитных домов, где сама технология подразумевает использование более качественных и, как следствие, дорогих материалов.
     Впрочем, отечественные производители тоже не дремлют. Еще в начале лета Брянский, Старооскольский, Мордовский и Щуровский цементные заводы, работающие на столичный стройкомплекс, подняли цены на треть. А на протесты, раздавшиеся из Москвы, невозмутимо ответили: “Ну вы же сами просили повышать качество! Вот мы его и повысили. Вместе с расценками”. В начале лета московским властям путем героических усилий удалось удержать цепную реакцию и добиться того, чтобы вслед за цементом не подорожал бетон. Однако выдержки руководителей бетонных заводов, очевидно, хватит ненадолго. Кому же охота работать себе в убыток! А значит, в ближайшее время правительство будет вынуждено согласовать рост цен на самый ходовой строительный материал — бетонную панель.
     К слову, маневр цементных заводов не остался не замеченным другими игроками рынка. Летом упорно “тяжелели” в цене гравий, песок, щебенка и т.д. По некоторым позициям рост составил 100%. Да и цемент, как утверждают строители, подорожал на треть только для тех, кто работает над выполнением муниципальной жилищной программы. С остальных инвесторов теперь просят в полтора раза больше, чем в начале года.
     Вот, собственно, и все основные причины, спровоцировавшие небывалый рост цен на столичное жилье. Гораздо труднее ответить на другие вопросы: как долго эти факторы сохранят свою актуальность и что будет, если вдруг подешевеет нефть или резко подскочит доллар? Знатоки рынка пока осторожны в прогнозах. При любом развитии событий глобального обвала цен на квадратные метры в ближайшей перспективе не обещает никто. (Чтобы это произошло, экономику США должен охватить системный кризис, а нефть должна подешеветь до катастрофических 10 долл. за баррель.) В лучшем случае, считают эксперты, темпы роста замедлятся. Квартиры, скажем, начнут дорожать в среднем не на 1000 долл. в месяц, а на 700–800.
     Как бы там ни было, дешевле, чем сегодня, уже не будет.