А это означает, что рынок недвижимости входит в зону риска
Казалось, что повышение стоимости квартир уже в прошлом году достигло предела. Поэтому многие скептически отнеслись к январскому прогнозу главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина о том, что уже в ближайшее время стоимость квадратного метра в московских квартирах достигнет трех тысяч долларов. Не элитного жилья, а в обычных типовых домах спальных районов.
Участники рынка иронизировали по поводу заинтересованности властей в подогревании ажиотажного спроса со стороны платежеспособных покупателей. Ирония иронией, а настоящий бум на столичном жилье в начале года разразился.
И цена в три тысячи долларов за квадратный метр уже не кажется невероятной.
Одни аналитики утверждают, что подогревают процесс удорожания сами покупатели. Точнее, перепугавшие всех истории с обманутыми дольщиками. Покупатели срочно переключаются на вторичный рынок, где, как им кажется, подвохов гораздо меньше.
И все же почему растут цены на жилье? Сами застройщики задрали их «до потолка» или виноваты экспортные цены на энергоносители? Ведь по официальным данным чуть ли не половина покупателей жилья в столице – приезжие, причем в основном из нефтегазовых регионов России.
Единого ответа на этот вопрос нет. Для того чтобы понять глубинные причины процесса ценообразования, нужно проследить динамику цен на жилье за последние годы.
ЦЕНОВЫЕ БАТАЛИИ
Дефолт и экономический кризис в августе 1998 года привели рынок московской недвижимости к стагнации. В то время ценовую ситуацию по всем категориям жилья, как массового, так и элитного, контролировал Департамент внебюджетной политики строительства при Правительстве Москвы (ДВПС).
На его долю приходилось более 70 процентов продаж на первичном рынке.
Через несколько месяцев ситуация с ценами на жилье стала меняться.
В первую очередь из-за того, что существенно снизилась покупательная способность людей. Особенно низкими цены были в феврале 1999 года.
Себестоимость строительства в рублях тогда выросла вдвое меньше, чем курс доллара. А цена продажи квартир была привязана именно к доллару. Из-за этого у строительных компаний оставался «запас прочности», рентабельности, позволявший им снижать цены. Риелторы и ДВПС, не желая терять прибыль, старались сдерживать цены на докризисном уровне.
К осени 1999 года у риелторских компаний скопилось много неликвидного жилья. Московским властям пришлось перейти со строителями на натуральные расчеты. А это привело к полной потере контроля над ценообразованием.
Тут добавились и другие обстоятельства. Состоятельные граждане ожидали: вот-вот примут закон о контроле над расходами физических лиц. Но дождались они другого – в конце 1999 года вырос спрос на квартиры. Тогда было раскуплено практически все предлагаемое жилье.
А закон так и не приняли. И спрос постепенно пошел на спад.
Более того, мэр Москвы Юрий Лужков заявил о том, что квадратный метр в новостройках будет стоить около 200 долларов. Замечательно, подумали потенциальные покупатели. И, надеясь на существенное удешевление жилья, решили повременить с его приобретением. Падение цен на квартиры в Москве тогда составило около 30 процентов по сравнению с докризисным уровнем.
К лету 2000 года рынок достиг ценового «дна». Квартиру в панельном или монолитном доме на начальной стадии строительства в Южном Бутове и Марьинском парке (тогда это были районы массовой застройки Москвы с наиболее низкими ценами) можно было легко приобрести по 370–400 долларов за квадратный метр.
Правительство Москвы пыталось стабилизировать положение. Появились ограничения на оптовую продажу жилья от лица города и монопольную реализацию объектов. Кроме того, ряд крупных строительных компаний, объединившихся в Московский строительный союз (МСС), получили право самостоятельно работать в районах массовой застройки. В столице прошли первые торги на право строительства домов.
– Конкуренция различных риелторских структур очень обострилась, – поясняет руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов. – Каждый «адрес» продавали несколько фирм, имеющих «объемы» от различных организаций и инвесторов строительства. На некоторых объектах возникали настоящие ценовые войны. Иные компании, стремясь реализовать свой объект побыстрее и не желая тратить средства на серьезную организацию продаж, устанавливали демпинговые цены. Часто это вызывало цепную реакцию, что приводило к общему снижению цен без увеличения объемов продаж.
Каков итог? В 2001–2002 годах обанкротились или избавились от своих активов 11 строительных организаций. Среди них «Мосстрой-1», «МФС-1», ГП «Мосжилстрой», «СУ-84» и другие. Слияния и поглощения захлестнули столичный рынок недвижимости. Лидеры набирали силу. Группа компаний «ПИК» приобрела ДСК-2 (производитель панельных домов серии КОПЭ), а «Интеко» – ДСК-3.
НАЧАЛО ВЗЛЕТА
С 2001–2002 годов начался ценовой рост на столичные квадратные метры. По 10–15 процентов за год. Покупателям недорогих квартир пришлось обратить свои взоры на жилье Подмосковья. В 2000 году за 20 тысяч долларов можно было приобрести однокомнатную квартиру на первичном рынке Москвы, скажем, в Северном Бутове. А в конце 2002 года квартиры по такой цене удавалось отыскать только под Москвой.
Рынок жилья Подмосковья тогда еще не пережил жесткого передела. Это давало возможность развернуться как мелким строительным компаниям, так и крупным застройщикам, таким как ДСК-1.
Так постепенно в область вышли амбициозные крупнейшие московские девелоперы. Они вооружались программами комплексной застройки районов, рассчитанными на 5–7 лет. Масштабы строительства измерялись сотнями тысяч, а иногда и миллионами квадратных метров жилья.
Из-за уменьшения количества дешевого жилья в новостройках в Москве значительно усилился спрос на вторичном рынке. Однако и здесь ограниченное предложение привело к существенному росту цен.
Но особенно «вырвалось вперед» жилье, рассчитанное на взыскательный вкус. Только за 2003 год цены на квартиры бизнес-класса увеличились на 30–50 процентов. А в элитном сегменте – и вовсе на 40–70 процентов. Покупатели жилья продолжали уходить в ближайшее Подмосковье. Как на первичный, так и на вторичный рынки. В этой гонке Подмосковье стало опережать Москву.
Ситуацию усугубил банковский кризис 2004 года.
– За это лето вскрылись проблемы многих крупных инвестиционно-строительных компаний, располагавших к началу кризиса большим числом объектов на начальной стадии строительства. На фоне роста себестоимости возведения жилья, резкого падения спроса и прекращения банковского финансирования дальнейшее строительство для них было просто нерентабельным. Тем не менее 2004 год был рекордным по объему введенного жилья для Московского региона: 4,8 и 5,7 миллиона квадратных метров для Москвы и области соответственно, – рассказывает Дмитрий Попов.
По сравнению с 2003 годом темпы продаж новостроек упали в три-четыре раза. Да и на вторичном рынке покупок было немного. А квартиры продолжили расти в цене со скоростью 25 процентов за год.
ЭТО ЗАБЫТОЕ СЛОВО – ДЕФИЦИТ
Удивительная ситуация на рынке недвижимости продолжалась весь 2005 год. Конечно, существенное влияние на рынок первичной недвижимости оказал закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу в апреле. Суть его в том, что траты на проектирование объекта и подготовку к строительству оплачивают застройщики.
Таким образом, теперь девелоперы вынуждены решать проблему финансирования, прибегая к кредитам банков и других финансовых структур. Квартиры в новостройках запрещено продавать, не предъявив проектно-разрешительную документацию, проектную декларацию и прочее.
Правительство надеется, что закон поможет положить конец финансовым махинациям застройщиков, сократить количество «строительных пирамид» и криминальных историй на рынке. Защитит частников – покупателей жилья, в конце концов.
Однако у медали оказалась и другая сторона. В связи с уменьшением объемов строительства к концу прошлого года строительные компании оказались не в состоянии полностью удовлетворить спрос.
На рынке новостроек сейчас крепчает дефицит предложений. Как следствие – растут цены на жилье. Особенно бурно в конце года. «Товар» дорожал на 4–6 процентов ежемесячно.
Чем же это объясняется? Управляющий директор компании «Миэль-Недвижимость» Руслан Сейт-Люманов считает, что не только сокращение строительства повлияло на подорожание жилья. А еще и отложенный спрос.
– После банковского кризиса 2004 года покупатели ожидали падения цен. Но стоимость квартир не только не уменьшилась, напротив, она продолжила свой рост. Те, кто отложил покупку жилья летом 2004 года на будущий год, напрямую повлияли на увеличение общего спроса.
Кроме того, уровень спроса на столичную недвижимость продолжают поддерживать состоятельные покупатели из Сибири. Их количество в Москве растет пропорционально постоянно дорожающей нефти.
ЗЕМЛИ МАЛОВАТО
На квартирный дефицит наложилась другая проблема – нехватка земли в Москве. В столице начал формироваться дефицит земельных участков под строительство. Во всяком случае это обстоятельство серьезно сказалось на увеличении стоимости инвестконтрактов и компенсаций городу за инфраструктуру.
Понятно, что все эти расходы входят в цену уже «золотого» квадратного метра. Решить проблему, хотя бы частично, столичные власти решили с помощью ряда программ.
Одна из них – «Новое Кольцо Москвы», предусматривающая строительство 60 небоскребов до 2010 года, – появилась еще в 1996 году. Правда, сама управляющая компания «Новое кольцо Москвы» создана только в 2002 году.
В связи с дефицитом земли перспектива строительства небоскребов выглядела чрезвычайно заманчиво: один высотный дом заменял бы целый квартал. Инициатором этой идеи выступила корпорация «Конти». Сейчас ее строительными активами управляет компания «Базовый элемент» Олега Дерипаски.
Однако большие городские обременения (необходимость отдать часть жилых площадей очередникам) и отсутствие опыта высотного строительства отпугивали инвесторов: за несколько лет столичные власти провели только 7 конкурсов на выбор застройщика. Многие поспешили поставить на программе крест. Тем не менее в последнее время ситуация изменилась. В 2006 году пройдет 13 торгов по строительству высоток.
А на 2007 год их запланировано и вовсе 15.
Кроме того, в рамках реконструкции пятиэтажного фонда до 2010 года столичные власти хотят снести около 6 миллионов квадратных метров пятиэтажек и построить на их месте здания более внушительных размеров.
– Сейчас дефицит земельных участков особенно характерен для центра Москвы, так как пятиэтажный жилой фонд здесь практически снесен. Последний резерв земли – предприятия, подготовленные к выводу за пределы Москвы. Однако их владельцы предпочитают реконструировать эти территории под торговые и офисные центры. Также за последние годы существенно выросли цены на землю, реализуемую через Тендерный комитет правительства Москвы (до 3–4 миллионов долларов за гектар), – говорит главный редактор специализированного журнала о недвижимости «Новый адрес» Павел Пряников.
Если несколько лет назад девелоперов привлекали только крупные проекты и большие площади вводимого в эксплуатацию жилья, то сейчас ситуация изменилась. Застройщики обращают все больше внимания на условия инвестконтракта (в частности, долю города), расположение земельного участка под застройку и класс планируемого жилья.
Ряд панельных застройщиков («ПИК», «Су-155» и другие) уже строит монолитное жилье в центре столицы.
Принадлежащая Елене Батуриной компания «Интеко», еще недавно крупнейший девелопер массовых застроек эконом-класса, и вовсе продала панельные мощности (ДСК-3). Резон простой: строительство жилья бизнес- и элит-класса куда рентабельнее возведения блочных и панельных домов.
Выгоды неплохие. Квартиры в строящихся панельных домах на окраинах Москвы сейчас предлагаются по цене от 1 тысячи долларов (районы Новокуркино, Северное Бутово и так далее). Учитывая, что чистая себестоимость жилья эконом-класса – около 700 долларов за квадратный метр, а застройщик несет неизбежные расходы на оформление земельного участка и городские обременения, подобные проекты приносят всего 15–17 процентов доходности.
А вот себестоимость строительства элитных домов составляет 1,5–2 тысячи долларов за квадратный метр (с учетом доли города в 30–40 процентов – около 3 тысяч долларов). И его доходность значительно выше – 25–50 процентов.
Кроме того, цена квартиры зависит и от ликвидности земельного участка, на котором располагается жилой объект. По данным компании «Миэль-Недвижимость», средняя цена квадратного метра квартир в Центральном АО сейчас составляет около 3,8 тысячи долларов. В то время как в «непрестижных» Восточном и Юго-Восточном округах – 2–2,1 тысячи долларов.
Таким образом, уже в скором времени программа реконструкции может столкнуться с рядом проблем именно в районах, где жилье высокого класса не пользуется популярностью у покупателей.
ЭТО ЕЩЕ НЕ ПУЗЫРЬ
Большинство экспертов склоняются к тому, что в ближайшее время цены на жилье будут расти. Причем по всем сегментам рынка. В Москве и области. А за ними потихоньку подтягивается и остальной российский рынок.
Александр Зиминский считает:
– В первом квартале этого года цены на рынке недвижимости в элитном и бизнес-сегментах увеличатся на 8–12 процентов. В эконом-классе рост цен не превысит уровня 2005 года.
Однако, по его словам, ценовой баланс образуется уже к середине 2006 года, а по наиболее ликвидным предложениям «вторичка» превысит ценовой уровень «первички».
Тем не менее предел роста цен все же существует.
Бурное увеличение стоимости жилья, значительно опережающее инфляцию, натолкнется на снижение спроса со стороны потенциальных покупателей. В результате при тенденции увеличения объемов жилищного строительства сокращение платежеспособного спроса населения может привести к неизбежному переизбытку нереализованных объектов, а следовательно, и к финансовому кризису девелоперов.
Таким образом, в перспективе возможны два варианта развития событий. Первый – когда при значительном снижении строительных объемов мы столкнемся с дальнейшим ростом цен. И второй – когда достижение ценового пика приведет к стагнации рынка. Учитывая сегодняшнюю тенденцию, второй вариант наиболее вероятен. Но говорить о том, что на рынке жилой недвижимости раздут «мыльный пузырь», который вот-вот лопнет, оснований пока нет.
– Скорее всего, сейчас рынок жилой недвижимости движется к монополизации, когда бал править станут 10–12 крупных компаний, работающих в своем сегменте (панельное, монолитное и элитное жилье), – резюмирует Павел Пряников.
Так сказано
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Элитным объектам в центре нет альтернативы».
– Рост цен на недвижимость в Москве может приблизиться к своей кульминации. По некоторым прогнозам, через пять лет она перейдет десятитысячный рубеж. Причем все правительственные меры, направленные на ликвидацию дефицита дешевых квадратных метров и создание в стране необходимых условий для приобретения квартир не только узким кругом состоятельных граждан, но и людьми с невысокими доходами, на деле работают не так эффективно, как на бумаге.
Яркий пример: закон «Об участии в долевом строительстве» привел к сокращению строительства жилья и росту цен на недвижимость. Сейчас активно пропагандируется программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». На мой взгляд, развивая этот национальный проект, правительство не ставит перед собой задачи улучшить жизнь строителей в Москве. Очевидно, цель программы – сделать жилье доступным для населения России. Однако недостаточно только направить на строительный рынок деньги, необходимо изменить законодательную базу.
Грамотные законы могут решить все проблемы строительной отрасли: от дефицита участков под застройку до упрощения финансирования строительства жилья со стороны физических лиц, участников долевого строительства. Но испокон веков обилие и строгость российских законов всегда компенсировалось их невыполнением. Поэтому помимо законотворчества важно наладить работу исполнительной власти. В противном случае, если правительство позволит развиваться и дальше сумасшедшему темпу роста цен, произойдет еще большее смещение интереса в Подмосковье.
Причем как со стороны покупателей, не способных противостоять баснословным ценам, так и со стороны инвесторов, предложение которых очень чувствительно к спросу. Поэтому когда стоимость «доступного жилья» перестанет быть доступной, альтернативой квартирам в Москве станет строительство в городах-спутниках.
Существуют обширные территории в непосредственной близости от Москвы, например на юго-западе, планы освоения которых уже прорабатываются девелоперами. На этих землях может быть построено более качественное жилье, которое по многим показателям может конкурировать с московским эконом- и бизнес-классом.
В последнее время Московская область перестала восприниматься как «малая земля». Наоборот, многим стали очевидны плюсы приобретения недвижимости именно в ближнем Подмосковье. Покупателей привлекает экология, которая в области лучше по причине меньшего количества автотранспорта и наличия больших лесных насаждений и парков.
Строители также устремились в Подмосковье, так как для них это еще край непочатых возможностей, привлекательных строительных участков, опять же более низкие цены на землю и согласование с местными властями, а не московским правительством.
Все это относится к ситуации на рынке жилья эконом- и бизнес-класса. И не касается сегмента элитной недвижимости. Здесь у роста цен почти нет предела. Так как элитным объектам в центре альтернативы за городом нет и быть не может.
