Столица выходит из себя

1 июня 2006 в 00:00, просмотров: 211

В Москве жилья строится все меньше. Места под жилищное строительство предостаточно. Но это уже не свободные, как прежде, земли. Поэтому сами проекты застройщикам и инвесторам обходятся гораздо дороже. И они идут в Подмосковье

Сегодня, чтобы получить место под застройку в Москве, нужно выводить промышленные зоны, осваивать эти места, реконструировать ветхие кварталы или, как в случае с Кожухово, превращать свалку в пригодную для строительства территорию.

Естественно, любой из этих путей требует немалых капиталовложений. Отчасти поэтому строительство жилья стало недешевой затеей. Тем более что в связи с появлением нашумевшего в строительной среде 214-го закона – о долевом строительстве – средства частных инвесторов на начальной стадии проекта уже не привлечешь.

ВЫХОД ЕСТЬ

Конечно, крупные девелоперы находят выход из непростой ситуации. И не один. Некоторые, например, разработали вексельные схемы. Они позволяют заключать договоры по всем характеристикам покупаемых квартир, кроме финансовых обязательств сторон. По этой схеме покупатель оплачивает новую недвижимость, а взамен получает вексель, стоимость которого и равна цене квартиры.

Другие девелоперы пошли другим путем. Они разработали предварительные договоры, в которых закрепляется обязательство клиента заключить договор купли-продажи в тот момент, когда будут подготовлены все необходимые документы.

Большую популярность также получила схема проектного финансирования. Это тот случай, когда в проект вкладывает средства банк, а не частные лица. Однако такая схема требует длительного времени на согласования и доработки.

Но все-таки сложности вынудили многие компании уйти с московского рынка новостроек. Часть подалась в коммерческую недвижимость. А большинство перекинули сферу своих интересов на подмосковный рынок жилья. Там и строить где есть (в отличие от Москвы имеются свободные площадки для застройки целых микрорайонов, причем без лишних обременений), и барьеры для вхождения гораздо легче преодолимы.

К чему это привело? Сократилось предложение московских новостроек, нарушился баланс спроса и предложения, уменьшилось количество новых проектов и объемов строительства. По разным оценкам, сокращение предложения составило от 30 до 40 процентов. Главное, что ситуация лишь обострила дефицит предложения. А стало быть, и явилась причиной активного роста цен. На первичном рынке они увеличивались на 4-5 процентов в месяц и к концу 2005 года достигли отметки 2,5 тысячи долларов за квадратный метр. Ну а март 2006 года побил все рекорды и показал особенно бурный рост – на 7 процентов. Уже к апрелю цена «среднего» квадратного метра московской новостройки перешагнула отметку в 3000 долларов!

Несмотря на то что сегодня стоимость московских квартир намного превышает средний уровень доходов москвичей, причин для роста цен вполне достаточно. А ожидать стабилизации цен не приходится. Наоборот, рынок продолжает свое активное развитие. Ожидается, что рост цен за 2006 год составит не менее 20 процентов, а дефицит жилой площади достигнет 30 процентов.

К тому же рост цен подстегивается постоянным увеличением стоимости основных строительных материалов и энергоносителей. За последний год расходы на строительство выросли на треть.

НЕПРОЧНАЯ ТЕНДЕНЦИЯ

Однако есть фактор, который может разрушить все прогнозы аналитиков. Если, как ожидается, будут приняты поправки к ставшему уже знаменитым 214-му закону, в продаже появятся все те новостройки, которые так и не были выставлены на продажу. А помимо них еще и новые, которые только планируются. Это приведет к резкому увеличению предложения, что соответственно скажется на росте цен. И они тогда будут увеличиваться лишь в пределах показателей инфляции.

Таким образом, количество вводимого жилья в Москве уже не может удовлетворить сложившийся спрос, а ежегодно в столицу приезжают около 200 тысяч человек, часть из которых намереваются приобрести недвижимость в столице. Некоторые из покупателей не находят объект из-за цены, поскольку эконом-класс сейчас в Москве разыскать трудно. Количество дешевых предложений постоянно сокращается, а вот выбор объектов бизнес-класса остается широким.

Причина – низкая рентабельность строительства недорогого жилья. Кроме того, большая часть квартир в таких домах строится по социальным программам, на продажу же выставляется лишь небольшая доля. Некоторые просто не находят квартиру по их требованиям и желаниям. Поэтому самым высоким спросом пользуются сейчас квартиры в ближайшем Подмосковье. В общем-то и цены тут на порядок ниже, чем в Москве.

ЗАГОРОДНЫЙ АЖИОТАЖ

Итак, строительный бум внутри мегаполиса сменился ростом вторичного рынка и бурным развитием строительства в пригородных зонах, как это уже произошло в ряде мировых столиц.

Так, в Лондоне из-за дефицита свободных и к тому же очень дорогих участков земли объемы массового жилищного строительства невелики.

Дефицит строительных площадок испытывают как мегаполисы с населением в несколько миллионов человек (Нью-Йорк), так и небольшие, но престижные европейские города. Например, в Женеве места для строительства не осталось не только в самом городе, но уже и в пригородах. Такова плата за престиж.

Что касается России, то эта проблема свойственна в большей степени столице, другие города и регионы не испытывают повсеместного дефицита свободных строительных площадок.

И хотя московский мэр опровергает проблему дефицита строительных площадок на территории Москвы, при этом он активно поддерживает идею строительства высотного жилья в столице. Кстати, именно так решили аналогичную проблему с площадками в Нью-Йорке.

В то же время предлагаются и другие варианты, весьма необычные. Есть предложение объединить Москву и область. Каким образом – другой вопрос.

Пока власти решают, что делать, рынок Подмосковья активно развивается. Общие тенденции региона можно охарактеризовать несколькими основными моментами. Во-первых, наиболее интенсивный рост цен наблюдается именно в ближайшем Подмосковье, что спровоцировано повышенным спросом на жилье в Москве. Во-вторых, здесь происходит сокращение предложения. Можно сказать, что ближнее Подмосковье «привязано» к московским тенденциям.

Неутешительно и то, что в отличие от Москвы новых крупных проектов нового строительства в Подмосковье в начале этого года не появилось.

И все-таки Подмосковью есть что предложить. В 2006 году возникло более 60 новых строящихся объектов. Однако все же объем предложения по сравнению с последними месяцами 2005 года сократился на 18–20 процентов.

Также важно и то, что на фоне общего экономического роста в России происходит увеличение доходов и накоплений существенной части населения. Кроме того, развитие ипотечного кредитования увеличивает реальный платежеспособный спрос.

Эти факторы стали причиной роста цен. Жилье в ближнем Подмосковье (до 10 километров от МКАД) уже с конца 2005 года подорожало почти на 150 процентов! Средняя цена одного квадратного метра в новостройках в этой зоне перевалила за отметку 1300 долларов.

При этом разброс цен в Подмосковье поражает: зафиксированная максимальная цена предложения – более 7000 долларов за квадратный метр, минимальная незначительно превышает 500 долларов за квадратный метр. Очевидно, что выбор для покупателя обширен – на любой вкус и кошелек.

Важно то, что жилье в области дорожает в зависимости от направления. Например, восточное направление – не самое популярное в Подмосковье (как, впрочем, и в Москве). Стоимость квадратного метра здесь на 30–40 процентов ниже, чем в среднем по области.

Соответственно самые дорогие квартиры можно найти на западе области: там квадратный метр жилья стоит в среднем 1400 долларов. Но здесь квартиры продаются и по 3000 долларов. Таким образом, престижные метры на западе Подмосковья приближаются по стоимости к московским. И дорогие квартиры, пользующиеся спросом, поддерживаются соответственным предложением – на западе реализуется пятая часть всех подмосковных проектов.

Также увеличивается доля домов, застраиваемых по индивидуальным проектам. Сейчас здесь монолитное домостроение остается доминирующим – около 60 процентов всех новостроек.

Несмотря на все более интенсивные темпы роста цен в Подмосковье, жилье здесь более доступно для большинства граждан. Во-первых, по сравнению с московскими цены на квартиры здесь значительно ниже. Во-вторых, жилье эконом-класса в Москве практически не строится. Да и зачем эта затея девелоперу, если при тех же затратах квартиру в доме бизнес-класса можно продать дороже?

ИНФРАСТРУКТУРНАЯ МОТИВАЦИЯ

Результаты исследований подтверждают, что приемлемая стоимость жилья остается все-таки основным фактором – около 40 процентов покупателей жилья в Подмосковье привлекают именно низкие здешние цены. Что же манит покупателей жилья в Подмосковье помимо цен? Для четвертой части приобретающих квартиры в Подмосковье важно то, что рядом живут родственники. А некоторые опираются на территориальный признак – покупают там, где жили раньше.

Другие причины, такие как экология, инфраструктура и прочие, имеют равное, но совсем не решающее значение для покупателей жилья в Подмосковье. И что интересно, экология и инфраструктура важны в основном жителям Москвы и других регионов. Жители Подмосковья почему-то не придают значения таким «тонкостям». Видимо, потому, что с проблемами экологии не сталкивались, а к отсутствию инфраструктурных «удобств» привыкли.

Также и транспортное сообщение не остается без внимания. Близок тот час, когда подземка соединит столицу с ближайшими городами-спутниками. Проект варианта легкого метро предполагает, что Калужско-Рижская линия дотянется до Мытищ. В Химки на метро можно будет доехать по зеленой ветке от «Речного вокзала». И это только малая часть задуманного!

К тому же принята «Комплексная программа «Жилище, инженерная и социальная инфраструктура Московской области на период 2004–2010 годы». Есть надежда, что будет «обеспечена доступность и безопасность жилья для граждан путем организации комплексной застройки городских и сельских поселений Московской области с инженерной и социальной инфраструктурой».

Что еще сулит документ? Что жилой фонд Московской области к 2010 году должен увеличиться более чем на 26 миллионов квадратных метров. Площадь жилья, приходящаяся на одного жителя, по прогнозу, должна увеличиться с 22,8 квадратного метра (по данным статистики на 2001 год) до 29 квадратных метров к 2011 году.

Таким образом, как говорится, принят курс на комплексную застройку микрорайонов с собственной инфраструктурой с учетом экономических, социальных и экологических требований.

Какое реальное жилье сейчас появляется в Подмосковье?

Застраивается новый жилой район площадью 38 гектаров в северной части Балашихи (микрорайон 22). Это комплексная застройка жилыми разноэтажными домами как новых панельных серий, так и возводимых по индивидуальным проектам. Жилой фонд микрорайона составит 373,5 тысячи квадратных метров общей площади.

Также реализуется внушительный проект около Химок (микрорайон Ново-Куркино). Там планируется построить около 900 тысяч квадратных метров жилья. Это первый в подмосковном регионе жилой комплекс такого масштаба с домами типовых серий.

А вот в Долгопрудном строится жилой микрорайон Центральный, общей площадью около 600 тысяч квадратных метров, который будет состоять из 10 корпусов, построенных только по индивидуальным проектам. Домов типовых серий здесь не будет совсем.

Все эти проекты отличаются не только размахом «квадратных метров». Здесь будущих жителей обеспечат развитой инфраструктурой.

Однако нам кажется, что особое внимание покупателям сегодня стоит обратить на «недооцененные города», поскольку сейчас там наиболее низкие цены. Через некоторое время и до них дойдет очередь, начнется активное строительство, наладится инфраструктура, а вместе с ней и транспортное сообщение. А все это повлечет за собой резкий рост цен на недвижимость.




Партнеры